Kan styret øke felleskostnadene uten å spørre generalforsamlingen?
Ja, styret kan i hovedsak øke felleskostnadene uten å spørre generalforsamlingen, så lenge økningen dekker de vanlige utgiftene. I borettslag fastsetter styret hvor mye hver andelseier skal betale i måneden, og i sameie kan akontobeløpet fastsettes av styret eller årsmøtet. Styret kan likevel ikke endre fordelingsnøkkelen alene, og tiltak utover vanlig drift med større økonomisk ansvar må ha samtykke fra generalforsamlingen eller årsmøtet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når styret kan øke felleskostnadene uten generalforsamling
Spørsmålet om styret kan øke felleskostnadene uten generalforsamling har et enkelt utgangspunkt i loven. Borettslagsloven § 5-19 tredje ledd sier at styret skal fastsette hvor mye hver andelseier skal betale hver måned til dekning av felleskostnader. Det står ikke at generalforsamlingen må godkjenne beløpet. Månedsbeløpet er et forskudd på lagets faktiske utgifter, og styret justerer det etter hvordan utgiftene utvikler seg.
I et sameie er regelen litt annerledes bygget opp. Etter eierseksjonsloven § 29 tredje ledd fastsetter årsmøtet eller styret akontobeløpet (forskuddet på felleskostnadene). Loven åpner altså for begge deler.
Lovteksten har ingen fast varselfrist eller prosentgrense for en økning. Sjekk vedtektene og eventuelle vedtak om hvordan økninger skal varsles.
Hva styret kan gjøre uten å spørre
Styrets oppgave er å sørge for vedlikehold og drift og for forvaltningen ellers. I sameie sier eierseksjonsloven § 57 at styret skal sørge for vedlikehold og drift av eiendommen og forvaltningen av sameiets anliggender, i samsvar med lov, vedtekter og beslutninger på årsmøtet. Stiger strømregningen, forsikringspremien, de kommunale avgiftene eller renten på fellesgjelden, må pengene komme et sted fra. Da er det naturlig at styret setter opp månedsbeløpet, uten at saken først går til avstemning.
Har regnskapet vist at det er budsjettert for lavt, kan beløpet justeres for å dekke det som mangler. Styret bør da kunne forklare hvilke utgifter som ligger bak økningen.
Et eksempel fra et sameie: Årsmøtet har vedtatt å sette av 150 000 kroner i året til fasaderehabilitering. Styret ser at jobben blir dyrere og vil doble avsetningen til 300 000 kroner. Det kan styret ikke beslutte på egen hånd, siden avsetningen hviler på årsmøtets vedtak. Styret må ta saken tilbake til årsmøtet og få vedtatt den nye avsetningen.
Hva styret ikke kan gjøre alene
Styrets myndighet har grenser.
Fordelingsnøkkelen kan styret ikke endre. Den er fastlagt i loven, vedtektene eller byggje- og finansieringsplanen. Styret kan altså sette opp det totale beløpet, men ikke gjøre at noen betaler en annen andel enn den de skal betale etter nøkkelen.
Tiltak utover vanlig drift krever samtykke. Etter borettslagsloven § 8-9 kan ikke styret uten samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall treffe vedtak om blant annet ombygging, påbygging og andre endringer av bygg eller grunn som går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold. Det samme gjelder tiltak ellers utover vanlig forvaltning som fører med seg økonomisk ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene. I sameie finnes en tilsvarende regel i eierseksjonsloven § 50 for tiltak som har sammenheng med bo- eller bruksinteressene. Her kreves to tredjedeler hvis tiltaket koster mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.
Avsetning til fremtidig vedlikehold i sameie krever årsmøtets vedtak. Eierseksjonsloven § 29 tredje ledd sier at akontobeløpet kan dekke slik avsetning dersom årsmøtet har vedtatt det. Vil styret øke månedsbeløpet for å sette av penger til en stor oppussing, må årsmøtet være med.
Generalforsamlingen har dessuten den øverste myndigheten i borettslaget, jf. § 7-1. Mener flertallet at styret har satt beløpet feil, kan saken tas opp der.
Gunnhild og rekkverket
Gunnhild bor i et borettslag med 60 leiligheter. De årlige felleskostnadene er 2 800 000 kroner. Etter at strøm og forsikring ble dyrere, setter styret opp månedsbeløpet hennes fra 3 900 til 4 200 kroner. Dette kan styret gjøre uten generalforsamling, fordi økningen dekker vanlige driftsutgifter.
Samme høst foreslår styret å bygge en ny sykkelhall og et nytt uteareal til 190 000 kroner. Det utgjør omtrent 6,8 prosent av de årlige felleskostnadene og er en ombygging utover vanlig vedlikehold. Her kan ikke styret bare vedta og sende ut en høyere regning. Det trenger samtykke fra generalforsamlingen med minst to tredjedels flertall. Får forslaget ikke det, kan ikke kostnaden komme inn i månedsbeløpet.
Hvis du mener økningen er for stor
Be om en skriftlig oversikt over hva økningen skal dekke. Sjekk det mot regnskapet og budsjettet. Er økningen begrunnet i vanlige utgifter, har styret som regel myndighet til den. Er den begrunnet i et tiltak utover vanlig drift som ikke har fått nødvendig samtykke, kan du kreve at saken legges fram for generalforsamlingen.
Vil du fremme forslag selv, står det mer om fremgangsmåten i Slik fremmer du en sak for generalforsamlingen.
Kort oppsummert
- Styret kan som regel øke felleskostnadene uten å spørre generalforsamlingen, hvis økningen dekker vanlige utgifter. I borettslag fastsetter styret månedsbeløpet etter § 5-19.
- Styret kan ikke endre fordelingsnøkkelen alene.
- Tiltak utover vanlig drift som koster mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene, krever to tredjedels flertall.
- I sameie krever avsetning til fremtidig vedlikehold vedtak på årsmøtet.
- Generalforsamlingen har den øverste myndigheten og kan ta opp saken hvis du mener styret har gått for langt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.