JAKan jeg kreve ekstraordinær generalforsamling?

Ja, men ikke alene — loven krever at minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, stiller kravet i fellesskap og skriftlig overfor styret. Alternativt kan revisor kreve det samme, og styret kan selvsagt også innkalle på eget initiativ når det finner det nødvendig.

Hvem kan kreve ekstraordinær generalforsamling

Loven åpner for at ekstraordinær generalforsamling skal holdes i tre situasjoner: når styret selv finner det nødvendig, når revisor krever det, eller når minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det skriftlig. Det siste alternativet er det mest praktiske for vanlige andelseiere som ønsker å ta initiativ selv, uten å gå veien om styret eller revisor.

Legg merke til en viktig detalj: loven krever at minst to andelseiere står sammen om kravet. Siden hver andelseier uansett bare har én stemme på generalforsamlingen — selv om vedkommende eier flere andeler — vil kravet om «en tiendedel av stemmene» i de fleste ordinære borettslag i praksis bety omtrent en tiendedel av samtlige andelseiere. En enkelt andelseier kan derfor ikke alene oppfylle kravet, uansett hvor mange andeler eller hvor stor eierandel vedkommende måtte ha — det må alltid være minst to personer som går sammen, og til sammen representere den nødvendige stemmeandelen.

Hvor mange må stå bak kravet

I et borettslag med hundre andelseiere vil dette normalt bety at minst ti andelseiere — fordelt på minst to personer, men i praksis oftest flere — må stå bak et skriftlig krav for at styret skal være forpliktet til å innkalle. I mindre borettslag med for eksempel tjue andelseiere, vil terskelen tilsvarende være rundt to andelseiere, men siden loven uansett krever minst to personer sammen, er to alltid et minimum uavhengig av hvor lite borettslaget er.

Slik går du frem

Vil du kreve ekstraordinær generalforsamling, må du gå sammen med minst én annen andelseier, og sørge for at dere til sammen representerer minst en tiendedel av stemmene i laget. Kravet må være skriftlig og sendes til styret, og bør angi konkret hvilken eller hvilke saker dere ønsker behandlet — akkurat som ved innmelding av saker til den ordinære generalforsamlingen. Jo klarere og mer konkret saken er formulert, desto lettere er det for styret å sette opp en saksliste og sende ut lovlig innkalling. Det kan også være lurt å samle underskrifter fra alle som støtter kravet i ett og samme dokument, slik at det ikke er tvil om hvem som faktisk står bak, og hvor stor andel av stemmene disse representerer.

Når styret har mottatt et gyldig krav, plikter det å innkalle til møtet. De samme reglene om innkallingsfrist gjelder som ellers — normalt skal innkallingen sendes minst åtte og høyst tjue dager før møtet skal holdes, slik at andelseierne får rimelig tid til å forberede seg på sakene som skal behandles.

Hva skjer på selve møtet

En ekstraordinær generalforsamling følger stort sett de samme reglene som den ordinære, bortsett fra at den kun behandler de sakene som er årsaken til at møtet ble innkalt — ikke faste årlige punkter som regnskapsgodkjenning, med mindre dette også uttrykkelig er en del av det som kreves behandlet. Samme regel om at generalforsamlingen bare kan vedta det som står i innkallingen, gjelder også her. Er saken for eksempel mistillit til styret, kan møtet ende med at ett eller flere styremedlemmer avsettes og nye velges, dersom det er dette som er satt opp som sak og det oppnås tilstrekkelig flertall.

Hvem dekker kostnadene

En ekstraordinær generalforsamling medfører normalt en kostnad for borettslaget — leie av lokale, eventuell bistand fra forretningsfører, porto eller lignende praktiske utgifter til innkalling. Dette dekkes som hovedregel av laget på vanlig måte, på samme måte som kostnadene til den ordinære generalforsamlingen, og belastes ikke særskilt de andelseierne som har krevd møtet, med mindre det er tale om et klart sjikanøst eller åpenbart grunnløst krav.

Hva skjer hvis styret ikke innkaller

Dersom styret mottar et gyldig krav om ekstraordinær generalforsamling, men likevel ikke innkaller, er dette et brudd på lovens plikt. I en slik fastlåst situasjon bør andelseierne først forsøke å purre skriftlig og vise til at vilkårene er oppfylt. Fortsetter styret å nekte uten saklig grunn, kan andelseierne i siste instans søke bistand hos boligbyggelaget dersom borettslaget er tilknyttet et slikt, eller vurdere å bringe spørsmålet inn for domstolene for å få gjennomført møtet loven gir dem rett til.

Eksempel

Tenk deg et borettslag med hundre andelseiere der ti av dem er bekymret for at styret har inngått en kostbar vedlikeholdsavtale uten tilstrekkelig innhenting av konkurrerende tilbud, og ønsker å ta opp mistillit til styret før neste ordinære generalforsamling om ni måneder. Siden ti andelseiere tilsvarer nøyaktig en tiendedel av stemmene i dette laget, og de er langt flere enn minimumskravet på to personer, går de sammen om et skriftlig brev til styret der de krever ekstraordinær generalforsamling og spesifiserer at saken gjelder gjennomgang av vedlikeholdsavtalen og eventuelt mistillitsforslag mot styret. Styret er da forpliktet til å innkalle til møtet innen rimelig tid, med samme innkallingsfrist på åtte til tjue dager som gjelder for ordinær generalforsamling, og møtet vil kun behandle nettopp disse sakene — ikke andre forhold som først kommer opp underveis i møtet.