Styret krever at jeg river en endring jeg gjorde uten samtykke. Må jeg?

Når styret kan kreve tilbakeføring av en endring uten samtykke

Det som teller først, er om endringen var noe du kunne gjøre alene. Det du gjør innenfor det som er ditt, som å male, bytte gulvbelegg eller skifte skap, trenger ikke samtykke, med mindre vedtektene sier noe annet. Kravet fra styret er derfor svakt hvis endringen er av den typen. Gjelder det derimot bærende vegger, felles rør, fasade eller fellesareal, har styret et sterkt utgangspunkt.

I borettslag omfatter ikke andelseierens vedlikehold tak, bjelkelag, bærende veggkonstruksjoner eller rør som er bygd inn i dem, jf. § 5-12 tredje ledd. Felles installasjoner som går gjennom boligen, skal laget holde ved like, jf. § 5-17 andre ledd. I sameie er det eierseksjonsloven § 33 som plasserer fellesarealene og felles installasjoner hos sameiet. Endrer du noe der uten å spørre, griper du inn i noe du ikke bestemmer over.

Loven har ikke noen egen paragraf som sier at styret kan kreve tilbakeføring. Kravet følger av de alminnelige reglene: at du må bruke boligen slik at andre ikke får urimelig skade eller ulempe, jf. § 5-11 første ledd og eierseksjonsloven § 25, og av vedtektene. Mange vedtekter sier uttrykkelig at endringer krever samtykke og kan føre til krav om retting.

Slik går du fram når kravet kommer

Les brevet fra styret nøye. Det bør si hva endringen er, hvor den er, hva styret mener du har brutt, og hvilken frist du får. Mangler noe av dette, kan du be om en presisering skriftlig.

Du har flere valg. Du kan rette deg etter kravet, du kan søke om å få endringen godkjent, eller du kan bestride kravet. Velger du å rette deg, avtal en frist og gjør arbeidet som beskrevet. Vil du heller søke godkjenning, send en søknad med tegninger og dokumentasjon som om du ba om samtykke på forhånd. Styret kan godkjenne etterpå, med vilkår, hvis det ikke er grunn til å kreve fjerning. Vedtektene kan her bety mye, og for endringer som går ut over vanlig forvaltning må saken kanskje til generalforsamlingen, jf. § 8-9 første ledd nr. 1 og eierseksjonsloven § 49.

Velger du å bestride, svar skriftlig og begrunn. Kanskje hadde du muntlig tillatelse, eller kanskje er endringen innenfor det som er ditt. Da trenger du bevis, som en e-post, en meldingstråd eller en person som hørte det.

Hva som skjer hvis du ikke gjør noe

Styret begynner som regel med en påminnelse. Blir den ikke fulgt, kommer en ny frist og en advarsel. Hva som er mulig til slutt, avhenger av alvoret.

Misligholder en andelseier pliktene sine vesentlig til tross for advarsel, kan laget pålegge vedkommende å selge andelen, og fristen i pålegget kan ikke være kortere enn tre måneder, jf. § 5-22. I sameie er fristen minst seks måneder, jf. eierseksjonsloven § 38. Fravikelse, altså at du må flytte, krever alvorlig plage eller fare for ødeleggelse av eiendommen, jf. § 5-23 og eierseksjonsloven § 39. Disse reglene brukes ved vesentlig mislighold og ikke ved en enkelt endring som kan rettes. Les også om hva som regnes som mislighold i borettslag.

Fører arbeidet til at vedlikeholdsplikten ikke er oppfylt, kan du dessuten bli erstatningsansvarlig, jf. § 5-13 og eierseksjonsloven § 34.

Når kravet ikke holder

Kravet kan være svakt på flere måter:

• Endringen krevde aldri samtykke, fordi den ligger innenfor det som er ditt.
• Du fikk samtykke, men har ikke dokumentert det.
• Styret har kjent til endringen i lang tid uten å si noe, og andre i huset har fått gjøre det samme.
• Kravet går lenger enn nødvendig, for eksempel fjerning av alt når en mindre justering er nok.

Det er styret som må kunne forklare hva kravet bygger på. At andre har fått tillatelse til det samme, taler for deg, men styret kan ha gode grunner til å behandle saker ulikt. I sameie kan ikke styret treffe avgjørelser som gir noen en urimelig fordel på andre seksjonseieres bekostning, jf. § 58 andre ledd.

Kort oppsummert

• Styret kan kreve tilbakeføring av en endring som krevde samtykke du ikke fikk, og du må normalt bære kostnaden selv.
• Loven har ingen egen paragraf om det, men kravet følger av eiendomsforholdene, vedtektene og hensynet til de andre.
• Du kan søke om godkjenning i etterkant, eller bestride kravet hvis du hadde samtykke eller endringen var innenfor det som er ditt.
• Vedvarende nekting kan bli vesentlig mislighold, men pålegg om salg krever skriftlig advarsel og en frist på minst tre måneder i borettslag og seks måneder i sameie.