Hva må stå i reklamasjonen for at den skal holde?

Innholdet i reklamasjonen: loven krever mindre enn mange tror

Etter avhendingslova § 4-19 taper du retten til å gjøre kontraktsbruddet gjeldende hvis du ikke innen rimelig tid gir selgeren melding om at du gjør det gjeldende og hva slags kontraktsbrudd det er. Det er hele kravet til innholdet. Loven krever bare nøytral reklamasjon. Du behøver ikke oppgi hva du krever, hva feilen koster eller hvilke paragrafer du bygger på. Unntakene er hvis du vil kreve retting (avhendingslova § 4-11) eller heve kjøpet (avhendingslova § 4-13), og da må du si at det er det du vil.

Avhendingslova stiller heller ikke formkrav. En melding som er sendt på forsvarlig måte, regnes som gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer fram (avhendingslova § 2-8). Skriftlig er likevel det eneste sikre, fordi du må kunne bevise hva du skrev og når.

Det du bør ha med i brevet

Selv om loven krever lite, bør brevet være så konkret at selgeren forstår hva du mener. Ta med:

• hvem du er, adressen til boligen og datoen du overtok
• en kort beskrivelse av feilen og hvor i boligen den er, gjerne med bilder
• når og hvordan du oppdaget den
• en setning om at du gjør feilen gjeldende som mangel ved boligen
• eventuelt at du vil komme tilbake med krav om prisavslag, erstatning eller heving

Skriv nøkternt og hold deg til det du vet. Unngå å skrive at selgeren har løyet eller skjult noe, med mindre du har grunnlag for det. Brevet blir lest av en selger, kanskje av et forsikringsselskap, og det bør fortelle hva som er galt og ikke mer.

Slik gikk det for Kari

Kari overtok en leilighet i februar og oppdaget i april at det luktet mugg fra baderomsgulvet. Hun skrev en kort e-post: hun beskrev lukten, la ved to bilder av misfarget fuge og skrev at hun anså dette som en mangel ved leiligheten og at hun gjorde mangelen gjeldende overfor selgeren. Hun oppga ikke noe beløp, fordi hun ikke hadde fått et overslag ennå.

Selgeren svarte at reklamasjonen var «for uklar» fordi den ikke krevde noe bestemt. Kari viste til at meldingen sa hva slags feil det var og at hun gjorde den gjeldende. Selgeren aksepterte at reklamasjonen var gyldig og ba i stedet om å få se gulvet, og Kari oppga kravet sitt etter at overslaget kom to uker senere.

Ikke skriv mer enn du kan stå inne for

Skal du senere kreve pengebeløp, kan du gjøre det etter at du har reklamert. Reklamasjonen låser ikke kravet til et beløp. Vil du likevel nevne et anslag, skriv at det er foreløpig. Å oppgi et krav du ikke kan begrunne, gir selgeren noe å angripe. Se må jeg oppgi et beløp i reklamasjonen.

Reklamerer du på flere feil, må hver feil være tydelig beskrevet, for en melding sier bare noe om det den handler om. Flere selgere bør normalt få meldingen, se flere selgere: må alle få reklamasjonen.

Frist og mottaker er også en del av «holde»

Innhold hjelper lite hvis meldingen kommer for sent eller til feil person. Reklamasjonen skal komme innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen. Tre måneder er i ytterkanten av det normale (HR-2026-1307-A), men det kan være kortere i den enkelte sak, og det kan gå lenger hvis det er gode grunner. Senest kan du reklamere fem år etter overtakelsen. Meldingen sendes til selgeren. Har selgeren boligselgerforsikring, sender du den i tillegg dit, fordi det er tryggest.

Skal du skrive hele brevet fra bunnen, finner du en oppskrift i reklamasjon på bolig: slik skriver du brevet. Sier selgeren at du kom for sent, står det mer i selger sier reklamasjonen kom for sent, og hva som skjer etter at brevet er sendt, står i hva skjer etter at reklamasjonen er sendt.

Hva en tydelig melding hjelper deg med senere

En klar reklamasjon gjør det lettere å svare når selgeren eller forsikringsselskapet begynner å stille spørsmål. Den viser hva du visste og når, og det er de opplysningene som avgjør om du har reklamert i tide. En melding som bare sier «det er noe galt med badet», gir selgeren rom til å hevde at han ikke forsto hva du mente, og at fristen først begynte å løpe da du forklarte deg tydeligere. Beskriv derfor feilen slik at en utenforstående kan finne den i boligen.

Ta også vare på svaret du får. Har selgeren ikke svart etter noen uker, kan du sende et nytt, kort brev og vise til det første. Poenget er at alt du skriver, kan bli lest av en nemnd eller domstol senere, og at innholdet da bør være ryddig, konkret og uten uttalelser du ikke kan bevise.

Kort oppsummert

• Innholdet i en reklamasjon må vise at du gjør kontraktsbruddet gjeldende og hva slags kontraktsbrudd det er.
• Du trenger ikke oppgi beløp, krav eller paragrafer, med unntak av krav om retting eller heving.
• Beskriv feilen konkret, legg ved bilder og skriv når du oppdaget den.
• Send skriftlig og bevar beviset for at meldingen er sendt.
• Reklamasjonen må komme innen rimelig tid, senest fem år etter overtakelsen.