Er sokkelen jeg leier lovlig når den ikke er godkjent som egen boenhet?

Hva betyr det at sokkelen ikke er godkjent?

En bolig må være godkjent for å brukes som bolig. Bygges et rom om til en egen leilighet, eller tas et lagerrom i bruk som soverom, regnes det som en bruksendring eller oppdeling av en bolig. Slike tiltak er søknadspliktige etter plan- og bygningsloven § 20-1. Er søknaden aldri sendt, eller er den avslått, er sokkelen ikke godkjent som egen boenhet, selv om den kan se ut som en vanlig leilighet.

Det er viktig å skille mellom to ting. Den ene er om leieavtalen er gyldig. Den andre er om boligen oppfyller offentlige krav. Husleieloven sier ikke at en leieavtale faller bort fordi boligen mangler godkjenning, og du har derfor de samme rettighetene som andre boligleiere så lenge avtalen gjelder.

Hvem har ansvaret overfor kommunen?

Kommunen skal følge opp ulovlige forhold, men kan avstå hvis overtredelsen er av mindre betydning, jf. plan- og bygningsloven § 32-1. Har den funnet en ulovlighet, kan den gi pålegg om retting og om opphør av bruk, og fastsette tvangsmulkt, jf. plan- og bygningsloven § 32-3. Før pålegg gis, skal den ansvarlige varsles og få minst tre uker til å uttale seg, jf. plan- og bygningsloven § 32-2. Er det nødvendig, kan kommunen i stedet gi pålegg om opphør av bruk med øyeblikkelig virkning, jf. § 32-4.

Pålegget gis til den ansvarlige, som normalt er eieren av eiendommen. Det er utleier som må rette ulovligheten, for eksempel ved å søke om bruksendring eller ved å stanse utleien.

Dine rettigheter som leietaker når sokkelen ikke er godkjent

Etter husleieloven § 2-17 gjelder reglene om mangler tilsvarende når den avtalte bruken hindres av bestemmelser i lovgivningen eller av et offentlig vedtak. Det betyr at du kan gjøre mangelsbeføyelsene gjeldende hvis kommunen vedtar at boligen ikke kan brukes, eller hvis lovens krav gjør at bruken som er avtalt, ikke er mulig.

Bestemmelsen nevner både lovgivning og offentlig vedtak. Det er derfor ikke et vilkår at kommunen allerede har grepet inn.

Husleieloven har også regler om opplysninger. Det foreligger en mangel hvis utleier ikke har gitt deg opplysninger om forhold ved husrommet som han kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få, når det kan antas at dette påvirket avtalen, jf. husleieloven § 2-4. Visste utleier at sokkelen ikke var godkjent, og sa ingenting, er dette et eksempel på det.

Hvilke krav kan du reise mot utleier?

Mangelsreglene gir flere muligheter, og hvilke som passer, avhenger av situasjonen:

• Retting: du kan kreve at utleier får orden på forholdet for egen regning, hvis det kan skje uten urimelig kostnad eller ulempe for ham, jf. husleieloven § 2-10. En godkjenning kan ta lang tid, og noen sokler kan ikke godkjennes.
• Avslag i leien: leien kan settes ned for den tiden mangelen varer, slik at forholdet mellom nedsatt og avtalt leie svarer til forholdet mellom boligens verdi i mangelfull og kontraktsmessig stand, jf. husleieloven § 2-11.
• Heving: du kan heve avtalen hvis mangelen medfører vesentlig mislighold, jf. husleieloven § 2-12. Det kan være aktuelt når kommunen har forbudt bruken.
• Erstatning: du kan kreve erstatning for tap som følge av mangelen, jf. husleieloven § 2-13. Det gjelder alltid når tapet skyldes feil eller forsømmelse fra utleiers side.

Du må si fra til utleier innen rimelig tid etter at du burde ha oppdaget forholdet. Gjør du ikke det, kan du miste retten til å gjøre mangelen gjeldende, jf. husleieloven § 2-8. Er utleier grovt uaktsom eller har handlet i strid med redelighet og god tro, mister du den likevel ikke.

Hva bør du gjøre hvis du mistenker at sokkelen ikke er godkjent?

Be utleier om et skriftlig svar på om boligen er godkjent som egen boenhet. Kommunens byggesaksavdeling kan også gi opplysninger om byggesaken. Er utleie av ulovlige boenheter et problem du ønsker å melde, finner du mer i hvor melder jeg ulovlig utleie. Har du fått beskjed om at kommunen har funnet en ulovlig utleiedel, kan kommunens tilsyn fant ulovlig utleiedel hjelpe deg videre.

Kort oppsummert

• Leieavtalen er gyldig selv om sokkelen ikke er godkjent, og du har samme rettigheter som andre leietakere.
• Det er huseieren som må rette ulovligheten overfor kommunen.
• Når offentlige regler hindrer bruken, gjelder mangelsreglene tilsvarende etter husleieloven § 2-17.
• Du kan kreve retting, avslag i leien, heving og erstatning, avhengig av saken.
• Si fra til utleier i rimelig tid, og be om skriftlig svar på om sokkelen er godkjent.