Kommunens tilsyn fant en ulovlig utleiedel – hva nå?

Tilsyn som avdekker ulovlig utleie: hva kommunen kan kreve

Kommunen er plan- og bygningsmyndighet og skal forfølge overtredelser av loven, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning (plan- og bygningsloven § 32-1). Finner tilsynet at en del av boligen brukes til utleie uten tillatelse, kan kommunen gi pålegg om retting, opphør av bruk og stans av arbeid (plan- og bygningsloven § 32-3). Pålegget skal ha en frist, og et endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på eiendommen.

Før kommunen gir pålegg eller vedtar tvangsmulkt, skal den ansvarlige varsles skriftlig og få minst tre uker til å uttale seg (plan- og bygningsloven § 32-2). Denne fristen er din sjanse til å forklare at du nylig har kjøpt, og til å be om tid.

Tvangsmulkt kan brukes for å få gjennomført pålegget. Den kan løpe så lenge forholdet varer, og kommunen kan sette den ned eller frafalle den når forholdet er rettet. Kommunen kan også ilegge overtredelsesgebyr til den som forsettlig eller uaktsomt bruker et tiltak uten nødvendig tillatelse. Satsene følger av byggesaksforskriften og er lavere for privatpersoner enn for foretak.

Hvorfor en utleiedel kan være ulovlig

Bruksendring og oppdeling av en bolig er søknadspliktig. Oppdeling krever søknad når enhetene har alle hovedfunksjoner (stue, kjøkken, soveplass, bad og toalett), egen inngang og er fysisk atskilt. Bruksendring krever søknad blant annet når en del av bygget tas i bruk til noe annet enn tillatelsen eller lovlig etablert bruk sier, for eksempel når en kjellerstue eller en tilleggsdel blir en hybel.

Kommer utleien uten tillatelse, er det ofte også problemer med brannceller, rømningsveier og romhøyde. Boligen skal deles i brannceller, og rom for varig opphold skal ha minst 2,4 meter takhøyde. Kommunen kan kreve at slike forhold rettes.

Enkelte unntak finnes, for eksempel for innvendige arbeider som ikke endrer bruk. De gjelder bare hvis tiltaket ikke er i strid med plan, lov og forskrift. Det er eieren som har ansvaret for at vilkårene er oppfylt.

Når selgeren eller megleren kan holdes ansvarlig

Salgsoppgaven skal opplyse om adgang til å leie ut hele eller deler av eiendommen til bolig (eiendomsmeglingsloven § 6-7). Skriver annonsen «utleiedel» eller «hybel» uten å si at den ikke er godkjent, kan det være en uriktig opplysning (avhendingslova § 3-8). Stod det ingenting, men selgeren visste at utleien var ulovlig, kan du ha krav fordi opplysningen uteble (avhendingslova § 3-7).

Ved forbrukerkjøp kan det også være en mangel at boligen ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått (avhendingslova § 3-2). Unntaket er når du ikke bygde på selgerens sakkunnskap, eller ikke hadde rimelig grunn til det. Er ulovligheten oppgitt tydelig i tilstandsrapporten, regnes du for å kjenne til den. Tilstandsrapporten skal opplyse om åpenbare ulovligheter, som ulovlige bruksendringer, men uten å gi tilstandsgrad.

Kjøper du på tross av at rapporten sier at utleien ikke er godkjent, står du svakt. Da har du kjent forholdet da du kjøpte.

Slik gikk det for Pekka

Pekka kjøpte et hus med en kjellerleilighet som var leid ut. Annonsen sa «utleiedel med egen inngang». Åtte måneder senere kom kommunen på tilsyn etter en naboklage. De fant at kjelleren aldri var godkjent som bolig.

Pekka fikk forhåndsvarsel om pålegg om opphør av bruk. Han svarte innen fristen, fortalte at han nylig hadde kjøpt, og ba om å få søke om bruksendring. Han reklamerte samtidig til selgeren og megleren. Selgeren hevdet han ikke visste at det trengtes tillatelse. Megleren godtok at annonsen ikke skilte mellom lovlig og ulovlig utleie, og partene ble enige om et prisavslag. Kommunen ga Pekka tid til å søke, og saken om opphør av bruk ble stilt i bero.

Hva du kan kreve

Er det en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning og eventuelt heve kjøpet. Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å rette forholdet (avhendingslova § 4-12). Her kan «retting» bety å søke om bruksendring og bygge om, eller å miste leieinntektene. Kostnaden dokumenteres med tilbud fra fagfolk og kommunens vedtak.

Tapte leieinntekter kan være indirekte tap, og erstatning for det krever normalt skyld hos selgeren. Klager du på selve pålegget, gjelder alminnelige regler for klage på forvaltningsvedtak. Om du kan klage på en ulovlig utleiedel, står i klage på ulovlig utleiedel, og om mangelskravet i ulovlig utleiedel som mangelskrav.

De generelle reglene om krav og frister finner du i pilaren om pålegg og vedtak fra kommunen som ikke ble opplyst. Saken kan også ligge nær selger som hadde fått varsel før salget.

Kort oppsummert

• Tilsyn som finner ulovlig utleie, kan gi pålegg, tvangsmulkt og overtredelsesgebyr, og endelige pålegg kan tinglyses.
• Svar på forhåndsvarselet innen fristen på minst tre uker.
• Salgsoppgaven skal opplyse om adgang til utleie, og feil her kan gi krav mot selger og megler.
• Rapporter og annonse avgjør hva du regnes for å ha kjent til.