Slik overfører du naustandelen når hytta selges
Hvordan du overfører naustandelen, avhenger av hva den er rettslig. Er naustet en egen eiendom, eller du eier en andel i den, må det overføres med eget skjøte som tinglyses i kjøperens navn. Er det en bruksrett som ligger til hytta, følger den med som tilbehør hvis ikke noe annet er avtalt. Skriv i kjøpekontrakten hva som overdras, hva det koster, og om andre naustandelseiere eller grunneieren må samtykke.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Finn ut hva naustandelen er
Det første trinnet er å finne ut hva selgeren eier. Slå opp i grunnboken og spør megleren. Det finnes tre vanlige varianter:
- Naustet er en egen eiendom med eget gårds- og bruksnummer. Selger eier da hele naustet alene.
- Selgeren eier en andel i et naust eller en nausttomt sammen med andre. Det er et sameie, og andelen kan være oppgitt som en brøk, for eksempel 1/4.
- Selgeren har en bruksrett til et naust, en naustplass eller en rett til å ha naust på en bestemt tomt, uten at han eier noe selv.
Naust står ofte på en annen tomt enn hytta, og eierforholdet kan ha utviklet seg uavhengig av hytta. Les mer om det i spørsmålet om hvem som eier naustet.
Følger naustet med hytta eller må det overdras for seg?
Avhendingslova gjelder avhending av fast eiendom, også av sameigepart i fast eiendom og av tomtefesterett (§ 1-1). Hva som følger med hytta uten at det må overdras særskilt, avgjøres av avtalen og av reglene om tilbehør. Sameigepart, bruksrett, part i felles driftsting og medlemskap regnes som tilbehør når de ligger til eiendommen (§ 3-4).
Det betyr at en bruksrett eller en andel som er knyttet til hytteeiendommen, normalt følger med kjøpet. Eier selgeren derimot naustet som en egen eiendom eller en andel som er registrert på ham personlig, er det ikke sikkert at det ligger til hytta. Da må du få det med i avtalen, og det må overføres for seg. Avtalen går foran lovens tvilsregel.
Slik gjennomfører du overføringen
- Skriv inn naustet i kontrakten. Oppgi gårds- og bruksnummer for naustet eller nausttomta, andelsbrøken, eventuell festeavtale og prisen som gjelder for naustet. Er prisen skilt ut, blir det enklere å regne ut avgiften og å kreve prisavslag hvis noe skulle vise seg å mangle.
- Sørg for at selgeren har hjemmelen. Et dokument kan bare tinglyses hvis den som overdrar har grunnbokshjemmel eller samtykke fra hjemmelshaveren (tinglysingsloven § 13). Står naustandelen på selgerens avdøde far, må dødsboet først få hjemmelen over.
- Avklar forkjøpsrett og samtykke. Når en andel i et sameie skifter eier, har de andre sameierne forkjøpsrett (sameigelova § 11). Det gjelder ikke en andel som ligger til hytta og selges sammen med den. Sameigelova gjelder bare så langt ikke noe annet følger av avtale (§ 1), så sameieavtaler og vedtekter for naustlag kan ha egne regler om forkjøpsrett og samtykke. En festeavtale med grunneieren kan også kreve samtykke.
- Få skjøte for naustet. Når du har oppfylt dine plikter etter avtalen, kan du kreve skjøte av selgeren (§ 2-3). Er naustet en egen eiendom eller en andel, trenger du et eget skjøte for det, ved siden av skjøtet for hytta.
- Tinglys skjøtet. Det er tinglysingen som gir deg rettsvern for ervervet. Forestår megleren oppgjøret, skal han sørge for at du har fått rettsvern før kjøpesummen utbetales til selgeren (eiendomsmeglingsloven § 6-10). Ved tinglysing av hjemmel betaler du dokumentavgift, som er 2,5 prosent av salgsverdien.
Har selgeren bare en bruksrett, er det som regel ikke noe nytt skjøte å tinglyse. Da handler det om at kontrakten sier at retten følger med, og at utleieren, naustlaget eller grunneieren godtar deg som ny innehaver.
Hva hvis naustandelen ikke kommer med
Er naustet nevnt i kontrakten eller salgsoppgaven, men selgeren ikke kan overdra det, eller det viser seg at andelen eies av andre, kan det være en mangel. Du kan kreve prisavslag eller erstatning (avhendingslova §§ 4-12 og 4-14). Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet (§ 4-19). Hvis noen andre har eiendomsrett til naustet, gjelder reglene om mangler tilsvarende, men egenandelen på 10 000 kroner gjelder ikke (§ 4-17).
Ragnhild selger hytta og naustandelen
Ragnhild solgte hytta ved Hvaler for 2 100 000 kroner til Sander. Salgsoppgaven sa at «1/4 andel i fellesnaust» fulgte med. Ragnhild eide andelen personlig, ikke som en rettighet knyttet til hytta, og kontrakten oppga nausttomtas gårds- og bruksnummer med andelsbrøken 1/4. Naustandelen var verdsatt til 120 000 kroner i kontrakten.
Megleren ordnet to skjøter. Hytta fikk ett, og naustandelen fikk ett. Sander betalte dokumentavgift på 3 000 kroner for naustandelen, 2,5 prosent av 120 000, i tillegg til avgiften for hytta. Fordi andelen ikke lå til hytta, hadde de tre andre naustandelseierne forkjøpsrett. Før tinglysingen fikk megleren skriftlig bekreftelse fra dem på at de ikke ville bruke den. Hadde Ragnhild bare lovet naustplassen i annonsen og glemt den i skjøtet, ville Sander stått med en hytte uten naust, og et krav på prisavslag mot henne.
Kort oppsummert
- Naustandelen kan være en egen eiendom, en andel i et sameie eller en bruksrett. Hva den er, avgjør hvordan den overføres.
- Bruksrett og andel som ligger til hytteeiendommen, følger med som tilbehør. Andre naust må overføres for seg.
- Naust som er egen eiendom eller andel, overføres med eget skjøte som tinglyses. Kjøperen betaler dokumentavgift på 2,5 prosent av salgsverdien.
- Medeierne har forkjøpsrett når en andel som ikke ligger til hytta, selges. Sjekk også sameieavtale, vedtekter og festeavtale for samtykke.
- Skriv naustet inn i kontrakten med gårds- og bruksnummer, andel og pris, så du kan gjøre krav gjeldende hvis det mangler.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.