Brygge og naust bygget uten tillatelse

Hvorfor naust og brygger ofte er ulovlige

I 100-metersbeltet langs sjøen kan det som hovedregel ikke settes i verk tiltak nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen. Unntaket er at en plan fastsetter en annen byggegrense. Det er ofte her det går galt. Et naust som ble satt opp for tretti år siden, kan ha blitt bygget om, utvidet eller tatt i bruk til noe annet enn oppbevaring av båt og utstyr.

Byggeprosjekter som krever søknad, kan ikke settes i gang uten tillatelse fra kommunen. Gjelder tiltaket en brygge eller et naust, kommer strandsonen i tillegg. Om tiltaket kunne bygges uten søknad, avhenger av at det ikke strider mot plan, lov og forskrift. Det gjelder også unntaket for små frittliggende bygninger som ikke skal brukes til beboelse: det kan verken ha kjeller, brukes til bolig eller stå nærmere enn én meter fra nabogrensen og andre bygninger. Bruker du naustet til noe annet enn det som er godkjent, kan det være en bruksendring som krever søknad.

Dispensasjon: kommunens unntak fra planen

Mangler naustet eller brygga tillatelse, er en mulig løsning å søke dispensasjon (kommunens unntak fra bestemmelsene). Kommunen kan ikke gi dispensasjon hvis hensynene bak bestemmelsen blir vesentlig tilsidesatt, og fordelene må være klart større enn ulempene. I strandsonen er terskelen ofte høy. Det er derfor ikke sikkert at du får godkjent noe som allerede står der.

Hva kommunen kan gjøre

Kommunen kan gi pålegg om retting, opphør av bruk og stans av arbeid. Pålegget skal ha frist, og du skal varsles skriftlig på forhånd med minst tre uker til å uttale deg. Kommunen kan også vedta tvangsmulkt, og et endelig pålegg kan tinglyses. Hvem pålegget rettes mot, avgjør kommunen. Loven nevner «eieren eller den ansvarlige», så du bør regne med at pålegget kan komme til deg selv om det var forrige eier som bygde.

Kravet ditt mot selgeren

Kjøpte du med et ulovlig naust, kan det være en mangel etter avhendingslova. Ved forbrukerkjøp har boligen en mangel når den ikke oppfyller offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått, med mindre du ikke bygde på selgerens sakkunnskap. Selgeren kan også ha fortiet noe han visste, eller gitt uriktige opplysninger. Salgsoppgaven skal opplyse om ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse og om forholdet til offentlige planer, så les den nøye.

Du må sannsynliggjøre at det er en mangel. Det blir vanskelig hvis det fremgikk tydelig av salgsdokumentene at brygga eller naustet manglet tillatelse. Kravene ved brukt bolig er prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Du kan ikke kreve retting, men tilbyr selgeren å rette, må du godta det så lenge det ikke gir deg urimelig ulempe. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnadene ved å rette forholdet. For et naust kan det være riving, søknad om dispensasjon eller tiltak for å oppfylle kravene. Innhent tilbud fra fagfolk og reklamer skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget det. Resten av reglene om krav og frister står i pilaren om ulovlig bygde tilbygg og endringer.

Slik gikk det for Ingrid-Marie

Ingrid-Marie kjøpte en fritidsbolig ved sjøen. Salgsoppgaven nevnte et naust på tomta og beskrev det som «godkjent». Da hun ba kommunen om byggesaksmappen året etter, fant hun ingen tillatelse for naustet. Det sto på en tomt som lå innenfor 100-metersbeltet, og planen ga ikke rom for bygg der.

Hun skrev til selgeren, ba om en forklaring og la ved kommunens svar. Selgeren hevdet at naustet var eldre enn dagens regler, men kunne ikke vise noen dokumentasjon. Kommunen varslet at den vurderte pålegg. Ingrid-Marie søkte dispensasjon for naustet i dagens størrelse, og fikk avslag. Hun endte med å rive den delen som var bygget på i ettertid. Selgeren dekket kostnaden som prisavslag etter at hun la fram tilbudene fra entreprenøren, og kommunen frafalt tvangsmulkt.

Ta med deg at hun først fikk klarhet i hva som var godkjent, og deretter reklamerte til selgeren i stedet for å vente på kommunen. Se også artikkelen om basseng og boblebad bygget uten søknad for et annet tiltak som ofte faller utenfor unntakene, og takoppløft uten tillatelse.

Kort oppsummert

• Brygge og naust kan være ulovlig bygget når de ikke har tillatelse, ligger i strandsonen uten plan som tillater dem eller brukes til noe annet enn godkjent.
• Kommunen kan gi pålegg om retting og vedta tvangsmulkt, og du får minst tre uker på å uttale deg før vedtak.
• Dispensasjon er mulig, men terskelen er høy, og fordelene må være klart større enn ulempene.
• Salgsoppgavens opplysninger om godkjenning kan avgjøre om ulovlig naust er en mangel.
• Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å rette forholdet.