Slik krever du dagmulkt fra utbyggeren: brev, beregning og frist
For å kreve dagmulkt fra utbyggeren sender du et skriftlig krav som viser avtalt dato, overtakelsesdato, antall dager, sats og sum. Dagmulkt er en fast sats per dag: 1 promille av vederlaget, eller 0,75 promille hvis tomten er med, høyst 100 dager. Reglene om dagmulkt nevner ingen egen frist for å melde kravet, men det foreldes etter tre år, og det er best å sende det mens saken er fersk. Du kan holde tilbake penger i sluttoppgjøret mens du krever. Denne guiden går gjennom hvordan du skriver brevet.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Trinn 1: Finn avtalt dato og eventuelle forlengelser
Start med kontrakten. Hva er datoen for overtakelse? Står det en dato for ferdigstillelse eller overtakelse, er det den som gjelder etter bustadoppføringslova § 10.
Sjekk så om utbyggeren har fått fristforlengelse etter § 11. Han har bare krav på forlengelse hvis han har sendt deg melding om kravet uten ugrunnet opphold, og hindringen lå utenfor hans kontroll, eller skyldtes deg. Har du fått et varsel, noter dagen og begrunnelsen. Fikk du ikke noe, skriv det i brevet.
Trinn 2: Finn dagen overtakelsen skjedde
Dagmulkten stopper ved overtakelsen. Overtakelse skjer ved overtakelsesforretning, men er arbeidet fullført og du har flyttet inn, regnes boligen som overtatt selv uten forretning (§ 14). Bruk datoen i overtakelsesprotokollen.
Er boligen ikke overtatt ennå, kan du sende krav for perioden så langt og legge til at kravet fortsetter å løpe.
Trinn 3: Regn ut beløpet
Ta det samlede vederlaget, det vil si prisen i kontrakten med tilvalg og endringer. Er tomten med i avtalen, bruker du 0,75 promille. Ellers 1 promille. Ganger med antall dager.
Antall dager er fra dagen etter avtalt eller forlenget frist og til overtakelsen. Loven sier ikke uttrykkelig om selve overtakelsesdagen teller. Skriv hvordan du har telt, så er regnestykket lett å kontrollere.
Dagmulkten løper høyst 100 dager, og den kan ikke bli lavere enn en halv prosent av folketrygdens grunnbeløp per dag. Husk at utbyggeren kan be om at dagmulkten settes ned, hvis den ville være urimelig for ham, jf. § 23.
Trinn 4: Skriv kravet
Skriv det kort og med tall. Det du trenger, er dette:
- Hvem du er og hvilken bolig det gjelder, med kontraktsdato.
- Avtalt overtakelsesdato og overtakelsesdato.
- Satsen og hvordan du kom fram til den.
- Antall dager, sum og når du ønsker betaling.
- Hvis du har tenkt å holde tilbake i sluttoppgjøret, hvor mye.
Et eksempel: «Jeg krever dagmulkt etter bustadoppføringslova § 18. Overtakelse var avtalt 15. august og skjedde 3. oktober. Jeg har ikke mottatt varsel om fristforlengelse. Kontraktssummen er 3 200 000 kroner, og tomten er med. Dagmulkten er 0,75 promille per dag, 2 400 kroner. For 49 dager er kravet 117 600 kroner. Jeg ber om betaling innen 14 dager.»
Trinn 5: Frist og oppfølging
Reglene om dagmulkt nevner ikke noen egen frist for å melde kravet. Det er likevel best å sende det med en gang boligen er overtatt. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år (foreldelsesloven § 2), og den regnes fra den dagen misligholdet inntrer (§ 3).
Send brevet på en måte du kan dokumentere, helst e-post med lesebekreftelse eller rekommandert post. Gi utbyggeren en betalingsfrist på for eksempel 14 dager. Svarer han ikke, send en påminnelse. Kommer det ikke betaling, kan du bruke tilbakeholdsretten etter § 24 mot sluttoppgjøret, så mye som trengs for å sikre kravet.
Er det avtalt at sluttoppgjøret skal betales før overtakelse eller hjemmelsoverføring, og en del av beløpet er omtvistet, kan du deponere den omtvistede delen på en felles konto. Betaler du resten, regnes betalingen som gjort, slik § 49 sier.
Dokumentasjon som styrker kravet
Ta vare på kontrakten med alle vedlegg, overtakelsesprotokollen og all skriftlig kontakt om fremdrift. Er det sendt e-post om «ny dato» eller «forsinkelse», skal de med. Skjermbilder av meldinger er også bevis, så lenge dato og avsender står på.
Ikke kopier beregningen fra et eksempel uten å sjekke grunnlaget. Vederlaget er prisen i kontrakten med tilvalg og endringer. Er prisen endret underveis ved en avtale, skriv hva du har regnet med og hvorfor, slik at utbyggeren kan sjekke tallene dine mot sine egne.
kravet fra Eirik og Lise
Eirik og Lise kjøper en enebolig med tomt for 3 200 000 kroner. Overtakelse er avtalt 15. august. Entreprenøren sier 12. august at det blir «et par uker» til, men sender ikke noe skriftlig varsel om forlengelse. Overtakelsesforretningen holdes 3. oktober.
Eirik beregner dagmulkten: 16. august til 3. oktober er 49 dager. 0,75 promille av 3 200 000 kroner er 2 400 kroner per dag. Det blir 117 600 kroner. Han skriver et brev med tallene, sender det med e-post og vanlig post, og ber om betaling innen 14 dager.
Entreprenøren svarer at han har rett til forlengelse på grunn av dårlig vær, men har ikke sendt noe varsel. Eirik og Lise svarer at forlengelse krever et varsel uten ugrunnet opphold, og at de ikke har fått noe. Entreprenøren godtar kravet, og beløpet trekkes fra sluttfakturaen.
Kort oppsummert
- Slik krever du dagmulkt fra utbyggeren: send et skriftlig brev med avtalt dato, overtakelsesdato, sats, antall dager og sum.
- Satsen er 1 promille per dag, 0,75 promille hvis tomten er med, høyst 100 dager.
- Reglene om dagmulkt nevner ingen egen frist, men kravet foreldes etter tre år.
- Du kan holde tilbake penger i sluttoppgjøret. Er sluttoppgjøret avtalt betalt før overtakelse, kan det omtvistede deponeres etter § 49.
- Sjekk om utbyggeren har sendt gyldig varsel om fristforlengelse.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.