Slamavskilleren er ikke tømt på mange år
Slamavskilleren skal tømmes helt for slam etter behov, og minst hvert andre år for helårsbolig og hvert fjerde år for fritidsbolig, så manglende tømming over mange år bryter et krav i forurensningsforskriften. Om det gir deg krav mot selgeren, avhenger av om manglende tømming har skadet anlegget, og av hva selgeren visste og opplyste. Selve tømmingen er i utgangspunktet noe du må ordne selv etter overtakelsen. Du må sannsynliggjøre at det er en mangel.
Hva reglene om slamavskiller og tømming sier
Slamavskilleren (en tank som fanger opp slam før avløpsvannet går videre) skal tømmes helt for slam etter behov. Forurensningsforskriften kapittel 12 setter minstekravet til hvert andre år for helårsbolig og hvert fjerde år for fritidsbolig. Kommunen er forurensningsmyndighet for små avløpsanlegg og fører tilsyn.
Anlegget skal også bygges, drives og vedlikeholdes slik at omgivelsene ikke får sjenerende lukt. Har anlegget minirenseanlegg, skal det drives etter en skriftlig drifts- og vedlikeholdsavtale.
Hvis tømmingen har uteblitt i lang tid, er selgeren ikke bare i strid med regelen. Slamavskilleren kan også ha sluppet slam videre til resten av anlegget, og det kan ha ødelagt rensen i grunnen. Om det har skjedd, kan bare en fagperson si. Derfor lønner det seg å få avskilleren og resten av anlegget vurdert samlet, ikke bare tømt.
En kommune kan også ha egne regler eller et register over tømming. Spør kommunen om anlegget har vært kontrollert, og be om eventuelle tilsynsrapporter. Slike papirer kan vise om selgeren har fått pålegg tidligere, og de kan bli viktige hvis du senere må vise at selgeren kjente til problemet.
Er manglende tømming en mangel?
Ikke tømt slamavskiller er i seg selv vedlikehold, og vedlikehold er en løpende plikt for den som eier boligen. Etter overtakelsen er det du som eier og må sørge for tømming.
Det som kan gi deg krav mot selgeren, er følgende.
- Skader på anlegget. Hvis manglende tømming har ført til at anlegget ikke fungerer, kan det være en mangel etter avhendingslova § 3-2, fordi du kunne forvente at anlegget virket.
- Selgerens opplysninger. Sa egenerklæringen eller salgsoppgaven at anlegget var tømt og i orden, og det ikke stemmer, kan det være en mangel etter § 3-8.
- Selgerens taushet. Visste selgeren at avskilleren ikke hadde vært tømt, og du hadde grunn til å regne med å få vite det, kan det være en mangel etter § 3-7.
Skjulte avløpsanlegg uten dokumentasjon vurderes ut fra alderen. Ber du selgeren om tømmekvitteringer, får du et raskt inntrykk. Mangler de, bør du få avskilleren undersøkt før overtakelsen.
Du kan ikke bruke noe du kjente til. Sto det i tilstandsrapporten at tømmingen ikke var dokumentert, kan du få problemer med å kreve noe fordi det var kjent for deg.
Slik gikk det for Asle
Asle kjøpte en eldre enebolig med slamavskiller og infiltrasjon. Selgeren skrev i egenerklæringen at anlegget «fungerer uten kjente feil». Asle spurte ikke etter tømmekvitteringer.
Etter to måneder gurglet avløpet og det luktet i hagen. Tømmefirmaet fant at avskilleren var full av slam, og at noe var sluppet ut til grunnen. Firmaet sa at det så ut til at den ikke hadde vært tømt på mange år.
Asle ba selgeren om kvitteringer. Selgeren svarte at han «tømte når det var nødvendig», men ingen kvitteringer fantes. Etter en skriftlig reklamasjon aksepterte selgeren å dekke tømmingen og en undersøkelse av grunnen, siden Asle ikke kunne vise at anlegget var skadet av tømmingsforsømmelsen. Saken ble avsluttet med at selgeren betalte tømmingen og undersøkelsen, og Asle avtalte deretter fast tømming hvert andre år.
Hva du gjør etter overtakelsen
Slik går du frem.
- Bestill tømming og be firmaet notere tilstanden og hvor full avskilleren var.
- Få en vurdering av om anlegget videre er skadet.
- Krev kvitteringer og annen dokumentasjon fra selgeren.
- Ta bilder og spar all skriftlig kommunikasjon.
- Reklamer skriftlig hvis du finner skade som kan skyldes manglende tømming.
Du må sannsynliggjøre at det er en mangel, og at den knytter seg til forholdene før du overtok. Det er derfor viktig at du får tømmefirmaets vurdering skriftlig.
Selgerens rett til å rette og prisavslag
For slamavskillere er det særegent at selve tømmingen er billig i forhold til skader på resten av anlegget. Krav om prisavslag gjelder derfor bare der det er en skade eller en uriktig opplysning. Selgeren har rett til å tilby retting, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Avviser du det, kan du miste prisavslag og heving.
De generelle reglene om krav og frister finner du i hovedartikkelen om privat vann og avløp. Er anlegget også dårlig ellers, kan septiktanken som er ødelagt og minirenseanlegget som mangler serviceavtale gi deg mer. Hvis du bruker mye tid på å få kommunen til å svare, kan privat vannledning over naboens tomt vise hvordan slike saker løses.
Kort oppsummert
- Slamavskilleren skal tømmes minst hvert andre år for helårsbolig og hvert fjerde år for fritidsbolig.
- Ikke tømt slamavskiller over mange år er først og fremst et vedlikeholdsspørsmål du selv må ordne etter overtakelsen.
- Krav mot selgeren forutsetter skade på anlegget, en uriktig opplysning eller at selgeren tidde om det han visste.
- Du må selv sannsynliggjøre mangelen og sikre dokumentasjon fra tømmefirmaet.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 24 saker om septiktank, brønn og privat vann fikk kjøper helt eller delvis medhold i 62 %.