Hva skjer hvis vedtektene strider mot borettslagsloven?
Strider en vedtektsbestemmelse mot en lovregel som ikke kan fravikes, er bestemmelsen ugyldig, og loven gjelder i stedet. Eierseksjonsloven sier selv i § 5 at loven er ufravikelig med mindre noe annet er sagt eller følger av sammenhengen. Borettslagsloven har ingen tilsvarende generell regel, men flere paragrafer sier uttrykkelig at bestemmelser i vedtektene ikke er gyldige. Mange lovregler kan likevel endres i vedtektene, så det må vurderes regel for regel.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Loven går foran vedtektene
Rekkefølgen mellom reglene er enkel. Loven står øverst. Vedtektene kommer under, deretter husordensreglene og til slutt vedtak i styret. En regel lenger ned kan ikke sette en høyere regel til side, med mindre loven selv åpner for det.
Mange regler i borettslagsloven og eierseksjonsloven kan nettopp endres i vedtektene. Spørsmålet er derfor om loven tillater avviket. Svaret står ofte i lovteksten selv.
Når en vedtektsbestemmelse er ugyldig
Her er eksempler på ugyldighet som står uttrykkelig i lovene:
- Plikt til å selge andelen. Vedtektsbestemmelse om at den som lovlig har blitt eier av en andel, må selge den, er ikke gyldig. Unntak gjelder ved vesentlig mislighold, når salg er vilkår for å få en ny andel, og når noen melder seg ut av boligbyggelaget (borettslagsloven § 4-7).
- Vilkår for eierskifte uten saklig grunn. Vilkår for eierskifte i vedtektene krever saklig grunn (borettslagsloven § 4-4).
- Diskriminerende vilkår. Vedtektene kan ikke stille vilkår for å være seksjonseier ut fra for eksempel kjønn, etnisitet, religion eller nedsatt funksjonsevne (eierseksjonsloven § 6).
- Strengere flertallskrav i sameier. Vedtektene kan ikke sette strengere flertallskrav enn loven for vanlige årsmøtebeslutninger (§ 49).
- Urimelig fordel. Vedtektene kan ikke gi noen en urimelig fordel på andre eieres bekostning (§ 27).
- Begrensninger i retten til å selge, pantsette og leie ut. De krever samtykke fra dem som berøres (§ 24 annet ledd).
Eierseksjonsloven § 5 gir dessuten en hovedregel for hele loven: Den er ufravikelig med mindre annet er uttrykkelig sagt eller følger av sammenhengen. Se eierseksjonsloven § 5.
Ordensregler og styrevedtak står under vedtektene
Rekkefølgen har praktiske følger. Borettslagsloven § 5-11 gir styret rett til å fastsette vanlige ordensregler, men en slik regel kan ikke gjøre noe som vedtektene forbyr, eller forby noe vedtektene uttrykkelig tillater. Det samme gjelder årsmøtets ordensregler i et sameie. Styret kan heller ikke bruke en ordensregel til å endre vedtektene bakveien.
Hvis vedtektene sier at hunder er tillatt i bygget, kan ikke en senere husordensregel innføre et generelt hundeforbud. Skal slike endringer gjennomføres, må det skje ved vedtektsendring med de flertallene loven krever.
Regler vedtektene faktisk kan endre
Mange regler kan endres, og da gjelder vedtektene foran lovens standardregel. Eksempler:
- Vedlikeholdsplikten. Vedtektene kan fastsette plikten annerledes enn loven i borettslag (§ 5-12 femte ledd). I sameier kan det fastsettes at sameiet helt eller delvis har vedlikeholdsplikten (§ 32).
- Flertallskrav i borettslag. Loven sier at det kan fastsettes andre flertallskrav i vedtektene, og at vedtektsendring krever to tredjedeler, der vedtektene kan kreve mer (§ 7-11).
- Fordeling av felleskostnader i sameier. Vedtektene kan gi en annen fordeling hvis de som berøres, uttrykkelig går med på det.
Er du i tvil om en bestemmelse i vedtektene er gyldig, ser du først etter om loven åpner for avvik på det punktet.
Hva en ugyldig bestemmelse betyr
En ugyldig bestemmelse binder ingen, selv om den står i vedtektene. Styret kan ikke bruke den som grunnlag for å kreve noe av deg. Resten av vedtektene gjelder som før.
Bestemmelsen blir stående i teksten til den formelt fjernes. Derfor bør laget eller sameiet rette opp vedtektene på neste generalforsamling eller årsmøte. Vedtektsendring krever to tredjedeler av de avgitte stemmene i borettslag (§ 7-11 tredje ledd) og som hovedregel i sameier (§ 27).
Er du og styret uenige, er det til slutt domstolene som avgjør om en bestemmelse er gyldig. Ofte kommer man ikke så langt, fordi styret retter seg etter lovteksten når den vises fram.
Slik går du fram
- Finn bestemmelsen og lovparagrafen du mener den strider mot.
- Les lovteksten nøye. Se etter om loven selv sier at vedtektene kan avvike.
- Skriv til styret med referanse til begge. Be om en skriftlig vurdering.
- Hvis styret er uenig, kan du foreslå en vedtektsendring til generalforsamlingen eller årsmøtet.
Gunnar og de 75 prosentene
Sjøgløtt boligsameie har 30 seksjoner. Vedtektene sier at alle saker på årsmøtet krever tre fjerdedeler av de avgitte stemmene. Gunnar Brekke vil at årsmøtet skal godkjenne regnskapet, og forslaget får 19 stemmer for og 8 mot, 70 prosent for.
Styreleder sier at forslaget faller fordi det ikke har tre fjerdedeler. Gunnar viser til eierseksjonsloven § 49: Beslutninger tas med vanlig flertall av de avgitte stemmene hvis ikke annet er fastsatt i loven, og vedtektene kan ikke sette strengere krav enn loven. Regnskapet krever ikke noe kvalifisert flertall etter loven.
Styret ser at vedtektsbestemmelsen er ugyldig for denne typen saker. Regnskapet anses som godkjent med 19 mot 8. På neste årsmøte foreslår styret å fjerne bestemmelsen, og det går gjennom med 22 mot 3.
Kort oppsummert
- Strider vedtekter mot loven, går loven foran når lovregelen ikke kan fravikes.
- Mange regler kan endres i vedtektene, så spørsmålet er om loven tillater avviket.
- Eksempler på ugyldige bestemmelser er plikt til å selge andelen uten vesentlig mislighold, diskriminerende vilkår og strengere flertallskrav enn loven i sameier.
- En ugyldig bestemmelse binder ikke, men bør fjernes ved vedtektsendring med to tredjedeler.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.