Hva skjer hvis seksjonen er seksjonert som næring, men brukes som bolig?
En seksjon kan bare brukes i samsvar med formålet den er registrert med. Er den seksjonert som næring, men brukes som bolig, er bruken i strid med eierseksjonsloven. Skal den bli bolig, må seksjonen reseksjoneres: eieren må søke kommunen, årsmøtet må samtykke med to tredjedeler av de avgitte stemmene, og alle med tinglyst pant må si ja. Kommunen må i tillegg godkjenne bruksendringen etter plan- og bygningsloven. Uten dette kan sameiet kreve at bruken opphører, og vedvarende mislighold kan til slutt gi pålegg om salg.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Formålet står i seksjoneringen
Hver seksjon har et registrert formål: enten bolig eller næring. En boligseksjon skal brukes til helårsbolig eller fritidsbolig, og en næringsseksjon skal brukes til noe annet (eierseksjonsloven § 4 bokstav f og g). Formålet bestemmes når seksjonen opprettes, og kommunen kontrollerer at det stemmer med arealplanen eller annen tillatelse (§ 7 første ledd bokstav g).
Det betyr at en næringsseksjon brukt som bolig ikke er en grå sone. Loven sier at bruksenheten bare kan brukes i samsvar med formålet, og at en endring av formålet krever reseksjonering (§ 25 annet ledd). Hvem som bruker seksjonen, spiller ingen rolle. Bor eieren der selv, eller leies den ut som leilighet, er bruken i strid med seksjoneringen.
Hvorfor det ikke er nok at noen bor der
Noen kjøper eller leier et lokale som «ser ut som» en leilighet, med kjøkken og bad som tidligere kontor- eller butikkinnredning. Men kjøkken og bad gjør ikke et næringsareal til bolig.
En boligseksjon må oppfylle flere vilkår. Hver seksjon skal være en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven og ha kjøkken, bad og wc i hoveddelen (§ 7 tredje ledd). Arealet må i tillegg være tillatt til bolig i arealplanen eller ved annen tillatelse. Et lokale kan altså være pent innredet og likevel ikke lov til å bo i.
Dessuten er bruksendring fra næring til bolig et tiltak som må søkes om hos kommunen (plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav d). Det er et eget krav ved siden av reseksjoneringen. Er du kjøper, bør du lese om hva det betyr at boligen tidligere var næringslokale før du byr. Banken kan også stille spørsmål ved verdien hvis boligbruken ikke er godkjent. Du kan lese mer om risikoen i artikkelen om lokaler som ikke er godkjent for bruksendring.
Slik gjør du seksjonen om til bolig
Gå fram i denne rekkefølgen:
- Søk kommunen om tillatelse til bruksendring etter plan- og bygningsloven.
- Få årsmøtets samtykke til at formålet endres fra næring til bolig. Det krever to tredjedeler av de avgitte stemmene (§ 49 annet ledd bokstav d).
- Hjemmelshaveren til seksjonen søker om reseksjonering med årsmøtets samtykke (§ 21 annet ledd).
- Alle som har tinglyst pant i seksjonen, må samtykke.
- Kommunen vedtar og tinglyser den endrede seksjoneringen.
Kommunen kan også selv pålegge reseksjonering hvis en eiendom eller bruksenhet har fått vedtak om bruksendring etter plan- og bygningsloven, og formålet har endret seg mellom bolig og næring (§ 22).
Bruker du lokalet som bolig og tilfredsstiller det ikke vilkårene, kan kommunen avslå reseksjoneringen. Da må bruken enten opphøre eller lokalet bygges om.
Hva sameiet kan gjøre
Styret kan gjøre eieren oppmerksom på at bruken er i strid med seksjoneringen og kreve at den opphører. Sameiet kan ikke selv endre formålet. Det kan heller ikke gi lov til boligbruk ved å vedta det på årsmøtet uten at seksjonen reseksjoneres.
Fortsetter bruken, kan styret gi skriftlig advarsel om at vesentlig mislighold gir rett til å kreve seksjonen solgt. Fortsetter misligholdet, kan styret pålegge eieren å selge seksjonen (§ 38). Pålegget må være skriftlig og gi en frist på minst seks måneder. Det er en siste utvei, og de fleste saker løses lenge før.
Kommunen kan også gi pålegg om å stanse en bruk som ikke er tillatt etter plan- og bygningsloven (plan- og bygningsloven § 32-3). Det er byggemyndighetene som avgjør det, ikke sameiet.
Reza og kontorlokalet
Reza Karimi kjøpte en kontorseksjon på 62 kvadratmeter i første etasje for 2,1 millioner kroner. Seksjonen har bad, og en tidligere eier hadde satt inn en liten kjøkkenkrok. Reza flyttet inn uten å spørre noen.
Etter et halvt år ber styreleder Marit Dahl ham skriftlig om å slutte å bo der. Reza svarer at lokalet har både bad og kjøkken. Styret forklarer at det ikke har noe å si, for seksjonen er registrert som næring.
Reza søker kommunen om bruksendring og forbereder en sak til årsmøtet. På møtet er det flertall for forslaget med mer enn to tredjedeler av de avgitte stemmene. Banken hans samtykker til reseksjoneringen. Kommunen godkjenner bruksendringen og vedtar at seksjonen blir en boligseksjon. Først da er boligbruken lovlig.
Kort oppsummert
- En næringsseksjon som brukes som bolig, brukes i strid med formålet, og det spiller ingen rolle om lokalet har kjøkken og bad.
- Skal seksjonen bli bolig, må kommunen godkjenne bruksendring, årsmøtet må samtykke med to tredjedeler, og seksjonen må reseksjoneres.
- Alle med tinglyst pant i seksjonen må samtykke til reseksjoneringen.
- Fortsetter en næringsseksjon brukt som bolig, kan sameiet kreve at bruken stanser og til slutt gi pålegg om salg ved vesentlig mislighold.
- Kommunen kan selv gi pålegg om reseksjonering etter en bruksendring mellom bolig og næring.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.