Lokalet er ikke godkjent for servering – hvem bærer risikoen?

Bruksendring lokale ansvar ligger som hovedregel hos leietaker, ikke hos utleier

At Vetle og utleier var muntlig enige om at lokalet skulle brukes til restaurant, gir ikke i seg selv noen kommunal godkjenning av den bruken. Bygningsmyndighetenes godkjenning av bruksformål er en offentligrettslig sak mellom eiendommen og kommunen, uavhengig av hva utleier og leietaker seg imellom har avtalt om planene sine. Har leiekontrakten for næring ikke uttrykkelig gjort det til utleiers ansvar å sørge for nødvendig godkjenning, eller å garantere at lokalet faktisk kan brukes til det avtalte formålet, sitter Vetle i utgangspunktet med risikoen selv, selv om det var utleier som muntlig forsikret ham om at det ikke ville bli noe problem med kommunen.

Utleiers opplysningsplikt rekker likevel et stykke

Visste utleier, eller burde utleier ha visst, at lokalet var godkjent som butikk og ikke som serveringssted, og likevel unnlot å opplyse Vetle om dette før signering, kan det utgjøre en mangel ved leieforholdet som gir grunnlag for krav mot utleier. Forskjellen mellom «vi trodde det ville ordne seg» og en bevisst fortielse av kjent informasjon er avgjørende for hvor sterkt Vetles krav står i en eventuell tvist. Har utleier tidligere leid ut lokalet til andre som fikk samme avslag fra kommunen, styrker det argumentet om at forholdet var kjent og burde vært opplyst før kontrakten ble signert av begge parter.

Kostnaden ved søknaden, og hvem som bør dekke den

En søknad om bruksendring krever normalt dokumentasjon på brannsikkerhet, ventilasjon og tilgjengelighet, og kan fort koste betydelige summer i tegninger og rådgivning, i tillegg til gebyret til kommunen selv. Er det uklart i kontrakten hvem som skal dekke dette, bør Vetle og utleier forhandle en løsning før mer tid og penger brukes, gjerne med en frist for når en avklaring fra kommunen senest må foreligge for begge parter. Blir kommunen stående fast ved avslaget, og lokalet dermed ikke kan brukes til det avtalte formålet i overskuelig fremtid, kan det gi Vetle grunnlag for både prisavslag og, i ytterste konsekvens, heving av hele avtalen.

Når heving er riktig respons på et avslag

Heving forutsetter at forholdet er vesentlig, og et definitivt avslag på bruksendring for hele det avtalte formålet er som regel nettopp det, siden hele grunnlaget for at Vetle inngikk avtalen faller bort med ett. Før han går dit, bør han innhente skriftlig bekreftelse fra kommunen på at avslaget er endelig, og dokumentere hva han har tapt økonomisk, blant annet i form av inventar kjøpt spesifikt for restaurantdriften han aldri fikk startet. Se også tilsvarende situasjon der andre leietakere skaper problemer for bruken, der samme grunnleggende prinsipp om lokalets egnethet for avtalt bruk står sentralt på tilsvarende vis.

Hva Vetle burde avklart før han signerte kontrakten

Den enkleste og billigste sikringen mot en sak som Vetles er å be kommunen om en skriftlig bekreftelse av lokalets godkjente bruksformål før kontrakten signeres, ikke etter at leieforholdet allerede har startet og investeringene er gjort. En slik forespørsel koster som regel lite og tar sjelden mer enn noen uker å få svar på, og den flytter risikoen fra en kostbar overraskelse til en avklaring Vetle kunne tatt med i forhandlingene om leieprisen fra starten av. I en leiekontrakt for næring bør det uansett stå et uttrykkelig vilkår om at avtalen faller bort eller kan reforhandles dersom nødvendig bruksendring ikke oppnås innen en fastsatt frist, slik at risikoen ikke ligger ensidig hos leietakeren fra første dag. Bransjer med krav om spesiell godkjenning, som servering, dagligvare eller helsetjenester, bør alltid gjøre denne sjekken uansett hva utleier sier muntlig, siden det er leietakeren, ikke utleieren, som sitter igjen med hele det økonomiske tapet dersom kommunen sier nei etter at investeringene er gjort. Vetle har nå bedt om et møte med utleier for å diskutere en delt løsning på kostnaden ved å søke om bruksendring i etterkant, og en fastsatt frist for når kommunen senest skal ha svart, fremfor å la saken skli ut i tid mens husleien løper som normalt uten at restauranten kan åpne. Foreløpig har utleier sagt seg villig til å dekke halvparten av søknadskostnaden, mot at Vetle selv følger opp saksbehandlingen med arkitekt og kommune fortløpende.

Kort oppsummert

• Bruksendring lokale ansvar ligger som hovedregel hos leietaker, siden avtalt bruk mellom partene ikke gir noen kommunal godkjenning av seg selv.
• Visste utleier om godkjenningsproblemet og unnlot å opplyse om det, kan det gi leietaker krav om prisavslag eller heving.
• En søknad om bruksendring koster ofte betydelige summer i tegninger og dokumentasjon, og ansvaret for dette bør avklares skriftlig.
• Et endelig avslag på bruksendring for hele det avtalte formålet gir som regel grunnlag for heving av leieavtalen.