Sjekkliste før du leier ut din egen bolig mens du er borte

Skriftlig opplysning er det første punktet på sjekklisten

Aleksander har fått to år som prosjektleder i Bergen og vil leie ut leiligheten sin i Trondheim. Når en sjekkliste for å leie ut egen bolig skal lages, er det ett punkt som må på plass før alle andre. Husleieloven § 11-4 gjelder bolig du selv har brukt som din egen bolig, og som leies ut ved midlertidig fravær på inntil fem år. Reglene gjelder bare hvis leieren skriftlig har fått opplyst to ting: at avtalen gjelder en slik bolig, og at det gir leieren færre rettigheter enn ved leie av annen bolig.

Loven sier ikke at opplysningen må stå i selve kontrakten, men det er den enkleste plassen å ha den. Skriv den i klartekst, helst øverst. Lag en kopi som leieren signerer, slik at du kan vise at opplysningen er gitt. Mangler den, gjelder husleieloven med alle sine vanlige regler. Da kan du ikke bruke fraværsregelen til å få boligen tilbake.

Hva fraværsregelen gir deg, og hva den ikke gir

Når opplysningen er gitt, endres flere ting. Leieren kan ikke framleie hele eller deler av boligen, fordi §§ 7-3 og 7-4 ikke gjelder. Av kapittel 9 om opphør er det bare § 9-10 om leierens død som gjelder. Det betyr at du ikke trenger en av grunnene i § 9-5 for å si opp en tidsubestemt avtale. Leieren har likevel alltid krav på varsel med samme frist som i § 9-6, altså tre måneder til opphør ved utløpet av en kalendermåned.

Fristen på fem år er en ytre grense. Har du ikke sagt opp avtalen eller bedt leieren flytte før fraværet har vart i fem år, gjelder husleielovens regler fullt ut. En leieavtale som egentlig skulle vært midlertidig, kan da bli tilnærmet permanent. Notér i kalenderen når femårsfristen løper ut, og send oppsigelsen i god tid før.

Kontrakt, husleie og depositum

Skriv ned hvem som er parter, hvor lenge avtalen skal gjelde, husleiebeløpet og når det forfaller. Er avtalen tidsubestemt, skriv at den kan sies opp med tre måneders varsel. Du kan kreve husleie forskuddsvis, men ikke for lengre tid enn én måned om gangen.

Depositum kan du avtale opp til seks måneders leie. Beløpet skal stå på en egen konto i leierens navn, og ingen av dere kan ta ut penger på egen hånd mens leieforholdet varer. Du dekker selv kostnaden med å opprette kontoen. Aleksander tar 15 000 kroner i måneden og ber om to måneders depositum, 30 000 kroner. Det er langt under taket på 90 000 kroner, og han bestiller depositumskontoen i banken før leieren flytter inn. Les mer om grensene for depositum hvis du vil ha mer enn det.

Inventarliste og bilder sikrer boligens stand

Loven sier at boligen ved overleveringen skal være ryddet, rengjort og i vanlig god stand, med mindre noe annet er avtalt. Den har ingen regel om at du må lage inventarliste, men uten en liste står ord mot ord den dagen noe er borte eller ødelagt. Gå gjennom hvert rom sammen med leieren. Skriv ned hva som følger med: møbler, hvitevarer, kjøkkenutstyr, gardiner. Ta bilder av gulv, vegger, bad og alt som allerede har skader.

En overtakelsesprotokoll er et ferdig oppsett for dette. Begge parter signerer, og begge beholder hvert sitt eksemplar. Pakk dessuten bort ting du ikke vil at andre skal bruke, og la det som er verdifullt eller personlig stå hos familie eller i et eget låsbart rom.

Forsikring, strøm, post og kontaktperson

Husleieloven har ingen regler om forsikring, strøm eller post, så dette må du ordne selv. Ring forsikringsselskapet og fortell at boligen skal leies ut. Vilkårene kan stille krav til utleie, og hva som dekkes av innboforsikring og bygningsforsikring kan endre seg når du ikke bor der selv. Be selskapet bekrefte svaret skriftlig. Spør også leieren om hun har egen innboforsikring for sine eiendeler.

Avtal hvem som står for strømavtalen og hvordan forbruket fordeles. Enklest er at leieren overtar strømavtalen fra innflyttingsdagen, og at dere leser av måleren sammen. Flytt posten din til ny adresse, og gi leieren navn og telefonnummer til en kontaktperson i byen, for eksempel en slektning som kan åpne for rørlegger eller ta imot nøkler. Loven gir deg rett til tilsyn og vedlikeholdsarbeid i boligen, men leieren skal ha melding i rimelig tid på forhånd. En lokal kontaktperson gjør det praktisk mulig.

Bor du i borettslag eller sameie, må du sjekke vedtektene før du leier ut. Det er egne regler for utleie av borettslagsleilighet, og det kan kreves godkjenning fra styret.

Kort oppsummert

• Sjekklisten for å leie ut egen bolig begynner med skriftlig opplysning om fraværsregelen i § 11-4. Uten den gjelder vanlig husleielov.
• Fraværsregelen gjelder fravær på inntil fem år. Leieren har krav på tre måneders varsel, og framleie er utelukket.
• Avtal husleie og depositum, og husk taket på seks måneders leie i depositum og én måned i forskudd.
• Lag inventarliste og ta bilder sammen med leieren, og la begge signere.
• Avklar forsikring, strøm, post og en kontaktperson før du reiser.