Ja, du kan leie ut borettslagsleiligheten din, men det er ikke en ubetinget rett slik det er når du eier en selveierbolig. Borettslagsloven bygger på det såkalte brukereierprinsippet: tanken bak et borettslag er at andelseierne selv skal bo i boligene sine, ikke sitte som passive utleiere. Loven åpner likevel for flere lovlige måter å leie ut på, og de fleste andelseiere som ønsker å leie ut hele eller deler av boligen sin, finner en løsning som passer innenfor regelverket.

Hvorfor utleie ikke er en selvfølge i borettslag

Når du kjøper en andel i et borettslag, kjøper du ikke boligen i tradisjonell forstand — du kjøper en andel i laget som gir deg borett til en bestemt bolig. Denne konstruksjonen er bygget rundt at andelseierne bruker boligene sine selv, slik at borettslaget fungerer som et bomiljø for beboere, ikke som en investeringsportefølje for utleiere. Derfor har lovgiver satt klare rammer for når og hvordan du kan overlate bruken av boligen til andre — det som juridisk kalles bruksoverlating.

Dette betyr ikke at utleie er forbudt. Det betyr at utleie må skje innenfor bestemte, lovregulerte rammer, og at styret i de fleste tilfeller skal godkjenne ordningen.

De lovlige måtene å leie ut på

Borettslagsloven kapittel 5 gir deg i praksis flere alternativer, avhengig av hva du ønsker å gjøre:

Utleie av hele boligen i inntil tre år. Dersom du selv (eller en nærstående) har bodd i boligen i minst ett av de to siste årene, har du en lovfestet rett til å leie ut hele boligen i inntil tre år sammenhengende. Styret skal godkjenne leietakeren, men kan bare nekte på saklig grunnlag knyttet til leietakeren selv — ikke fordi styret prinsipielt er imot utleie.

Korttidsutleie, for eksempel gjennom Airbnb. Du kan leie ut hele boligen i inntil 30 døgn i løpet av året uten at styret trenger å godkjenne det i det hele tatt. Dette unntaket kom inn i loven fra 1. januar 2020 og er ment å dekke kortere utleieperioder, for eksempel når du selv er bortreist en periode.

Utleie av rom mens du bor der selv. Bor du i boligen og leier ut ett eller flere rom til andre — for eksempel en hybel eller et ekstra soverom — regnes ikke dette som bruksoverlating i lovens forstand på samme måte, og du trenger normalt ikke styrets godkjenning i det hele tatt.

Utleie til nærstående. Ektefelle, samboer, barn, foreldre eller andre i rett opp- eller nedstigende linje kan overta bruken av boligen. Også her skal styret godkjenne, men igjen bare med saklig grunn knyttet til vedkommende.

Midlertidig fravær av tungtveiende grunner. Skal du jobbe eller studere et annet sted en periode, avtjene militærtjeneste, eller er du syk og må bo et annet sted midlertidig, kan du få leie ut uten at den vanlige treårsgrensen nødvendigvis setter en stopper — forutsatt at fraværet faktisk er midlertidig og du har en plan om å flytte tilbake.

Hva avgjør om du kan leie ut akkurat din bolig

I praksis kommer svaret an på hvilken situasjon du er i:

  • Skal du flytte til en annen by et år for jobb og leie ut i mellomtiden? Dette dekkes normalt av bestemmelsen om midlertidig fravær.
  • Har du kjøpt en ny bolig, men vil beholde borettslagsleiligheten og leie den ut noen år før du eventuelt selger? Da er det treårsregelen med botidskrav som gjelder.
  • Vil du bare leie ut i sommerferien mens du selv er bortreist én måned? Da holder det med korttidsutleieregelen — ingen søknad nødvendig.
  • Bor du fortsatt i leiligheten, men har et ledig rom du vil leie ut for å redusere boutgiftene? Da er det romutleie, og du trenger normalt ikke styrets godkjenning.

Eksempel: Kari eier en andel i et borettslag i Bergen. Hun har bodd der i fire år og skal nå jobbe i Stavanger i halvannet år. Hun ønsker å leie ut hele leiligheten mens hun er borte. Siden hun har bodd i boligen i god tid over botidskravet på minst ett av de to siste årene, og fraværet er midlertidig og arbeidsrelatert, har hun rett til å leie ut. Hun må likevel melde fra til styret og få leietakeren godkjent, siden styret skal godkjenne hvem som bor i boligen — men styret kan ikke nekte uten saklig grunn knyttet til leietakeren.

Sjekk alltid vedtektene og husordensreglene

Selv om borettslagsloven gir deg disse rettighetene som et minimum, kan det enkelte borettslaget ha egne vedtekter eller husordensregler som utdyper hvordan søknadsprosessen skal foregå, hvilken dokumentasjon styret krever, eller praktiske rutiner rundt overlevering av nøkler og informasjon til nye beboere. Vedtektene kan derimot ikke frata deg de rettighetene loven gir deg — de kan bare regulere praktiske sider ved gjennomføringen.

Har du planer om å leie ut, er det lurt å ta kontakt med styret tidlig i prosessen, både for å avklare hvilken kategori utleien din faller inn under, og for å sikre at søknaden din blir behandlet uten unødvendig forsinkelse.

Hva om situasjonen din ikke passer i noen av kategoriene

Skulle du oppdage at ønsket ditt om å leie ut ikke faller naturlig inn under noen av disse grunnlagene — for eksempel fordi du nylig har kjøpt andelen og ikke har botid, samtidig som du ikke skal være borte av noen «tungtveiende grunn» og heller ikke vil bo i boligen selv i det hele tatt — har du i utgangspunktet ikke en lovfestet rett til å leie ut hele boligen akkurat nå. I en slik situasjon er alternativene enten å vente til du opparbeider botid ved selv å flytte inn en periode, eller å vurdere om boligen i det hele tatt er riktig for deg dersom planen din uansett er å leie den ut permanent uten selv å bo der. Noen velger i slike tilfeller å selge andelen til noen som faktisk ønsker å bo i boligen, og heller kjøpe en selveierbolig dersom utleie er hovedformålet.

Det er også verdt å nevne at styret ikke har adgang til å gi deg dispensasjon fra loven av ren velvilje dersom du ikke oppfyller vilkårene — godkjenningen fra styret gjelder normalt leietakeren, ikke selve retten til å overlate bruken. Er de lovbestemte vilkårene for bruksoverlating ikke oppfylt, kan ikke styret «se gjennom fingrene» med det på formelt grunnlag, selv om de skulle ønske å hjelpe deg.

Hva med sameie mellom flere andelseiere på samme andel

Eier du andelen sammen med noen andre, for eksempel en ektefelle eller samboer, gjelder botidskravet og de øvrige vilkårene normalt for husstanden samlet. Har én av dere bodd i boligen mens den andre har vært bortreist, vil dette som regel være tilstrekkelig til å oppfylle kravet om at «andelseieren» har bodd der i den aktuelle perioden, siden loven ikke krever at akkurat samme person har oppholdt seg der hele tiden, så lenge boligen reelt har vært i bruk som bolig for husstanden.