Septiktanken ligger på naboens eiendom – hvem eier den?

Septiktanken på naboens eiendom: eierskap og rett er to spørsmål

Tittelen spør hvem som eier tanken. Det finnes ikke noe enkelt svar i lovene, og i praksis er det ofte viktigere å spørre om du har rett til å ha den der. Tanken eller anlegget kan tilhøre deg selv om det står på naboens grunn, men uten en rett til å ha det der kan naboen likevel gjøre innsigelser.

Plan- og bygningsloven § 27-2 første ledd sier at retten til å føre avløpsledning over annens grunn, eller til å koble seg til felles ledningsnett, skal være sikret ved tinglyst dokument. Alternativet er en annen måte som kommunen godtar. Retten skal altså kunne dokumenteres, ikke bare hevdes.

Avløpsanlegg for bolighus er dessuten regulert i forurensningsforskriften kapittel 12. Ingen kan sette i gang nye utslipp uten tillatelse, og kommunen er forurensningsmyndighet. Tillatelser gitt før 1.1.2007 gjelder fortsatt. Ligger tanken på en annen eiendom enn boligen, bør du se på hvem tillatelsen ble gitt til, og hva den sier om plassering.

Slik sjekker du hva som er avtalt

Bruk noen enkle steg for å finne ut av det.

1. Hent utskrift fra grunnboken for både din og naboens eiendom, og se etter tinglyste rettigheter for ledning, tank eller anlegg.
2. Be selgeren og megleren om skriftlige avtaler med naboen.
3. Spør kommunen om det finnes en utslippstillatelse og hvem den ble gitt til.
4. Ta bilder av hvor tanken og ledningene ligger, med målinger fra tomtegrensen.
5. Snakk med naboen, som ofte vet hvordan ordningen har fungert.

Finner du ingen tinglyst rett og ingen avtale, står du svakt hvis naboen krever at anlegget flyttes. Du sitter da med en risiko som selgeren burde ha fortalt deg om.

Når det er en mangel

Avhendingslova gir flere veier til krav.

• Offentligrettslige krav, § 3-2 tredje ledd. Kravet i plan- og bygningsloven om sikret rett til avløpsledning over annens grunn er et slikt krav. Er det ikke oppfylt, kan eiendommen ha en mangel.
• Rettsmangel, § 4-17. Har en tredjeperson en rett i eiendommen, behandles det etter mangelsreglene, med mindre avtalen sier at du overtar den med begrensningen.
• Opplysningsplikt, § 3-7. Visste selgeren at tanken lå på naboens grunn uten avtale, og du hadde grunn til å regne med å få vite det, kan det være en mangel.
• Uriktige opplysninger, § 3-8. Sa salgsoppgaven «eget avløpsanlegg på tomten», og tanken lå hos naboen, kan opplysningen være feil.

Er forholdet tydelig opplyst i salgsdokumentene du hadde mulighet til å lese, regnes du for å kjenne til det, og kravet ditt blir svakere. Generelle forbehold som «solgt som den er» har ingen virkning ved forbrukerkjøp.

Slik gikk det for Cecilie

Cecilie kjøpte en enebolig der salgsoppgaven bare sa «septiktank». Etter noen måneder skulle tanken tømmes, og tømmebilen fant den ikke på hennes tomt. Den lå på naboens tomt, tolv meter fra grensen.

Cecilie spurte naboen, som svarte at han hadde latt forrige eier legge tanken der uten papirer, men at han nå ville ha den flyttet fordi han skulle bygge garasje. Cecilie sjekket grunnboken og fant ingen rettigheter tinglyst.

Hun reklamerte skriftlig til selgeren. Selgeren svarte først at dette var et forhold mellom Cecilie og naboen. Da hun viste til at retten skal være sikret ved tinglyst dokument, tilbød selgeren å ordne en avtale med naboen. Naboen sa ja mot et engangsbeløp som selgeren betalte, og avtalen ble tinglyst. Cecilie fikk beholde tanken og trengte ikke å heve kjøpet.

Kravene mot selgeren i denne saken

Det som er særegent, er at problemet ofte kan løses uten at noe flyttes, hvis naboen går med på en avtale. Selgeren har rett til å tilby retting, og du må godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Får han ikke til en avtale, kan du kreve prisavslag eller erstatning. Er situasjonen så alvorlig at du ikke får brukt avløpet, kan heving være aktuelt.

Egenandelen som ellers gjelder for mangler, gjelder ikke rettsmangler. Om saken regnes som en rettsmangel eller en vanlig mangel, kan derfor ha betydning for hva du sitter igjen med.

Se hovedartikkelen om privat vann og avløp for de generelle reglene om krav og frister. Ligger ledningen din også over naboens grunn, finner du mer i privat vannledning over naboens tomt. Er tanken i tillegg i dårlig stand, kan septiktanken som er ødelagt være aktuell.

Kort oppsummert

• Ligger septiktanken på naboens eiendom, er spørsmålet om du har en sikret rett til å ha den der, ikke bare hvem som eier tanken.
• Retten skal være sikret ved tinglyst dokument eller på en måte kommunen godtar.
• Mangler sikring, kan septiktanken på naboens tomt være en mangel eller en rettsmangel.
• Du må selv sannsynliggjøre mangelen, og selgeren har rett til å tilby en avtale med naboen.