Kan et selskap som eier en andel, leie den ut?

Hvem kan eie en andel i et borettslag

Hovedregelen i borettslagsloven § 4-1 er at bare fysiske personer kan være andelseiere. Et aksjeselskap eller en stiftelse kommer altså ikke inn på eiersiden uten et unntak i loven.

Slike unntak finnes. Stat, kommune og noen andre kan eie en eller flere andeler uavhengig av hva vedtektene sier, opp til ti prosent av boligene i borettslag med fem eller flere andeler. Vedtektene kan i tillegg åpne for at visse aktører eier inntil tjue prosent til. Det gjelder blant annet kommuner, boligbyggelag, institusjoner med samfunnsnyttig formål og arbeidsgivere som skal leie ut bolig til sine ansatte.

Tilfellene er med andre ord avgrenset. Spørsmålet her forutsetter at selskapet eier andelen lovlig. Da er neste spørsmål hva selskapet kan gjøre med boligen.

Styret må godkjenne når selskapet vil leie ut

En vanlig andelseier som selv bor i leiligheten, kan leie ut hele boligen i opptil 30 døgn i året uten godkjenning. Utover det kreves godkjenning fra styret i de fleste tilfeller. Et selskap kan ikke bo i leiligheten, og det er derfor ikke noe selskapet kan falle tilbake på av botid.

Her har loven en egen bestemmelse. I borettslagsloven § 5-6 står det at andelseieren med godkjenning fra styret kan overlate bruken av hele boligen dersom andelseieren er en juridisk person. En juridisk person er alt som ikke er et menneske i lovens forstand, for eksempel et AS, en stiftelse eller en kommune.

Selskapet trenger altså ikke vise at noen har bodd der de siste to årene. Kravet om botid gjelder for den vanlige treårsutleien etter § 5-5, og selskapet kommer inn under § 5-6 i stedet.

Når kan styret si nei

Styret har ikke frie hender. Godkjenning kan bare nektes hvis forholdet til brukeren gir saklig grunn. Det betyr at styret må peke på noe ved den som skal bo der. Et selskap som eier andelen, får ikke nei bare fordi styret mener at leiligheten helst burde vært eid av en privatperson.

I tillegg kan styret nekte hvis brukeren ikke kunne blitt andelseier selv. Har borettslaget for eksempel vedtektsfestet et lovlig vilkår som leieren ikke oppfyller, kan det være grunn til å si nei. Vilkår i vedtektene må ellers ha en saklig begrunnelse for å gjelde.

Sender selskapet en skriftlig søknad og borettslaget ikke svarer innen en måned etter at søknaden kom fram, regnes brukeren som godkjent (§ 5-7). Det er en fordel for selskapet å søke skriftlig og ta vare på dokumentasjonen på at søknaden er levert.

Selskapets plikter overfor borettslaget

Utleien reduserer ikke eierens plikter overfor borettslaget. Felleskostnadene skal betales som før. Det følger av borettslagsloven § 5-8.

Et selskap må dessuten peke ut en fullmektig, og denne skal være en fysisk person. Fullmektigen tar imot meldinger fra borettslaget om hvordan boligen brukes. Hvis borettslaget henvender seg skriftlig om mislighold, kan det kreve skriftlig svar innen ti dager.

En vanlig privat andelseier har en tilsvarende, men mildere plikt: å holde styret orientert om hvor han eller hun kan nås mens boligen er utleid.

Hva skjer hvis selskapet leier ut uten godkjenning

Leier selskapet ut uten å søke, er det mislighold overfor borettslaget. Borettslaget kan da sende en skriftlig advarsel. Ordner ikke selskapet opp, kan styret pålegge det å selge andelen, og som siste utvei kan andelen tvangsselges. En lovlig utleie bør derfor alltid godkjennes på forhånd.

Hva selskapet bør ha klart før søknaden

En søknad om godkjenning bør være skriftlig og konkret. Den bør oppgi hvem leieren er, hvor lenge leieforholdet skal vare og hvem som er selskapets fullmektig. Da er det lett for styret å svare, og svarfristen på en måned begynner å løpe fra den datoen søknaden kom fram.

Selskapet bør også sjekke vedtektene. Noen borettslag har bestemmelser som gjelder hvem som kan bo i boligene, og da kan det være relevant om leieren kunne blitt andelseier. Vedtektsvilkår må ha saklig grunn for å gjelde, men et vilkår som gjelder for alle andelseiere, kan styret bruke når det vurderer en bruker.

Det er også verdt å tenke på hvordan leieavtalen skrives. Selskapet er utleier etter husleieloven, og leieren har de samme rettighetene som andre leietakere, for eksempel til depositum og oppsigelsesvern. Borettslagets godkjenning gjelder forholdet til laget, ikke forholdet mellom selskapet og leieren.

Kort oppsummert

• Et selskap som eier en andel lovlig, kan leie ut boligen når styret i borettslaget har godkjent det.
• Selskapet slipper kravet om botid, fordi loven har en egen regel for juridiske personer som andelseiere.
• Styret kan bare nekte hvis forholdet til brukeren gir saklig grunn, eller hvis brukeren ikke kunne blitt andelseier.
• Svarer ikke borettslaget innen en måned på en skriftlig søknad, regnes brukeren som godkjent.
• Selskapet må peke ut en fysisk fullmektig og betaler felleskostnadene som før.