Retting – også kalt utbedring – betyr rett og slett at feilen ved boligen blir fysisk reparert, slik at den blir som den skulle vært etter avtalen. I stedet for at du får penger, blir selve problemet løst. Dette er ofte den ryddigste løsningen for begge parter (avhendingslova § 4-10). Her går vi grundig gjennom hva det innebærer.

Det enkle svaret

Når noe er galt med boligen du har kjøpt – en mangel – finnes det flere mulige løsninger. Du kan kreve at feilen rettes, du kan kreve prisavslag (et fradrag i prisen), du kan kreve erstatning for tap, og i alvorlige tilfeller heving (at kjøpet kanselleres). Retting er den løsningen der man fikser selve feilen.

Tenk på det som forskjellen mellom å få bilen reparert på verksted, eller å få en sjekk i hånden og selv måtte ordne reparasjonen. Ved retting er det selgersiden som tar på seg jobben med å få boligen i orden. For mange er dette den mest praktiske løsningen, fordi man slipper å finne håndverkere selv og slipper å legge ut penger.

Hvem rettingen gjelder for

Retting har to sider, og det er nyttig å forstå begge:

  • Du kan kreve retting. Som kjøper kan du be om at selger fikser mangelen. Dette er praktisk hvis du heller vil ha problemet løst enn å sitte med pengene og selv finne håndverker.
  • Selger kan tilby retting. Selger har også en rett til å rette feilen selv, før du eventuelt får prisavslag. Det betyr at selger kan "avverge" et prisavslag ved å heller ordne opp fysisk.

Med andre ord møtes ofte begge parters interesser i retting: du vil ha en hel bolig, og selger vil unngå et stort pengeutlegg.

Et konkret eksempel

Familien Berg kjøpte rekkehus i Hamar for 4 millioner kroner. Etter innflytting oppdaget de at det elektriske anlegget på badet ikke var forskriftsmessig – en skjult mangel. De kontaktet selger skriftlig samme uke.

Selger, som hadde boligselgerforsikring, sendte saken til forsikringsselskapet. Selskapet vurderte at dette var en reell mangel, og tilbød å sende en autorisert elektriker som utbedret anlegget for selgers regning. Familien Berg slapp å betale, slapp å finne håndverker selv, og fikk et trygt bad. Dette er retting når den fungerer som den skal.

Hva slags krav stilles til rettingen?

En retting skal være skikkelig. Selger kan ikke "fikse" en lekkasje med litt silikon og krysse fingrene. Resultatet skal være at boligen blir slik den skulle vært etter avtalen. Hvis selger gjør et halvhjertet forsøk som ikke holder, har du fortsatt et krav – og da kan du gå videre til prisavslag.

Noen praktiske kjøreregler:

  • Rettingen skal skje innen rimelig tid. Den kan ikke trekke ut i månedsvis uten grunn.
  • Rettingen skal skje uten vesentlig ulempe for deg.
  • Du skal ikke ha kostnader ved rettingen – verken for arbeid, materialer eller for eksempel midlertidig bolig hvis det skulle trengs.
  • Kvaliteten skal være forsvarlig, slik at feilen faktisk er borte etterpå.

Når retting ikke er nok

Noen ganger er retting umulig eller utilstrekkelig. Hvis huset har et grunnleggende konstruksjonsproblem som ikke lar seg fikse fullt ut, kan du i stedet kreve prisavslag for den verdiforringelsen som blir igjen. Og hvis selger rett og slett ikke vil eller klarer å rette, kan du ordne det selv og kreve utgiftene dekket.

Eksempel: Sondre kjøpte en bolig der grunnmuren hadde setningsskader. Selger forsøkte å rette, men problemet vedvarte. Da kunne Sondre kreve prisavslag for den varige verdiforringelsen i stedet, fordi rettingen ikke løste problemet fullt ut.

Husk egenandelen

Et viktig poeng som overrasker mange: Siden 1. januar 2022 må du som kjøper selv dekke de første 10 000 kronene av det samlede mangelskravet (§ 3-1 fjerde ledd). Denne egenandelen gjelder uansett. Ved retting der selger fikser feilen fysisk, fungerer dette litt annerledes i praksis enn ved et rent pengekrav – egenandelen er mest synlig når kravet gjøres opp i kroner. Det lønner seg å avklare dette tydelig med selger eller forsikringsselskapet, slik at du vet hva du faktisk får.

Slik ber du om retting – punktvis

  1. Skriv ned nøyaktig hva som er galt, gjerne med bilder.
  2. Få en fagperson til å bekrefte feilen skriftlig.
  3. Send skriftlig melding til selger og be om at feilen rettes.
  4. Avtal en realistisk frist.
  5. Ta vare på all kommunikasjon.
  6. Følg opp at rettingen faktisk blir gjort skikkelig.
  7. Hvis rettingen er dårlig, dokumenter dette og gå videre til prisavslag.

Hva om du heller vil ha penger?

Noen kjøpere foretrekker prisavslag fremfor retting – kanskje fordi de vil bruke en bestemt håndverker, eller fordi de ikke ønsker selgers folk inn i hjemmet. Du kan kreve prisavslag, men husk at selger har rett til å rette først. Hvis selger tilbyr en skikkelig retting innen rimelig tid, kan du ikke uten videre nekte og kreve penger i stedet – med mindre du har en god grunn, som tillitsbrudd eller vesentlig ulempe.

Når retting er den beste løsningen for deg

For mange kjøpere er retting faktisk det beste utfallet, selv om det kan føles fristende å heller ha pengene. Tenk på det praktiske: Får du et prisavslag, må du selv finne en pålitelig håndverker, hente inn tilbud, følge opp arbeidet og håpe at den endelige regningen ikke blir høyere enn prisavslaget du fikk. Velger du retting, slipper du alt dette – selgersiden tar på seg hele ansvaret for at jobben blir gjort skikkelig.

Eksempel: Tuva kjøpte en leilighet i Elverum og fant en feil på ventilasjonsanlegget. Hun vurderte å kreve 45 000 kroner i prisavslag, men innså at hun ikke kjente til noen gode ventilasjonsfirmaer og var redd for å bli sittende med en dårlig jobb. I stedet ba hun selger om retting. Selgers forsikringsselskap engasjerte et fagfirma som ordnet alt, og Tuva slapp både utlegg og bryderi. For henne var retting helt klart det tryggeste valget.

Et siste poeng om bevis

Uansett om du ender med retting eller prisavslag, er dokumentasjon avgjørende. Ta bilder før, under og etter en eventuell retting. Hvis rettingen viser seg å være mangelfull senere, vil du da kunne vise hva som faktisk ble gjort. God dokumentasjon er din beste forsikring mot å havne i en fastlåst diskusjon der det står ord mot ord.

Kort oppsummert

  • Retting (utbedring) betyr at selve feilen repareres, ikke at du får penger.
  • Du kan kreve retting, og selger kan tilby å rette for å unngå prisavslag (§ 4-10).
  • Rettingen skal være skikkelig, skje innen rimelig tid og uten kostnad eller stor ulempe for deg.
  • Har selger boligselgerforsikring, er det forsikringsselskapet som ordner rettingen.
  • Husk egenandelen på 10 000 kroner som gjelder fra 2022.