Selger er vanskelig å få tak i etter salget

Reklamasjonsfristen venter ikke på selgeren

Avhendingslova stiller ikke krav til hvordan du reklamerer, men du må gi selgeren melding innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen eller burde ha oppdaget den (avhendingslova § 4-19). Meldingen skal si at du gjør kontraktsbruddet gjeldende og hva slags kontraktsbrudd det er. Det er ikke et vilkår at selgeren har svart eller lest den. At selgeren er vanskelig å nå, forlenger derfor ikke fristen.

Høyesterett har lagt til grunn at tre måneder er i ytterkanten av hvor lenge en kjøper normalt kan vente (HR-2026-1307-A). Det er ikke en fast frist, og i mange saker er rimelig tid kortere. Behandle derfor selgerens taushet som noe du må løse med en gang, ikke noe som gir deg mer tid.

Når selgeren er utilgjengelig: slik sender du meldingen

Loven gir en viktig trygghet. Har du sendt meldingen på forsvarlig måte, kan du gjøre gjeldende at den er gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer fram (avhendingslova §§ 2-8 og 4-19). Da gjelder det å sende den slik at du kan bevise det:

• Send skriftlig, gjerne både med e-post og som brev til den adressen du har fra kontrakten eller salgsoppgaven.
• Bruk en sendemåte der du får bekreftelse på at den er levert eller sendt, og ta vare på kvitteringen.
• Behold en kopi av selve teksten, med bilder du har lagt ved.
• Skriv datoen og hvilke adresser og e-postadresser du brukte.

Har du ikke selgerens nye adresse, kan du først sjekke hva kontrakten og annen korrespondanse oppgir. Meglerforetaket har ofte kontaktopplysninger fra salget og kan være en vei til å få meldingen videre. Hvem du bør nå først, er diskutert i kontakte selger eller megler først.

Slik gikk det for Fredrik

Fredrik kjøpte en tomannsbolig i mai og oppdaget en lekkasje fra kjøkkenet noen uker senere. Selgeren hadde flyttet til utlandet etter salget, svarte ikke på e-post og hadde ikke gitt noen norsk adresse. Fredrik sendte en kort, skriftlig reklamasjon til e-postadressen fra kontrakten og et brev til adressen fra salgsoppgaven, la ved bilder og noterte datoen.

Etter tre uker uten svar sendte han også reklamasjonen til boligselgerforsikringen som salgsoppgaven nevnte. Selskapet svarte i løpet av få dager og opplyste at det hadde varslet selgeren og tok saken videre. Fredrik hadde da det han trengte: en dokumentert reklamasjon i tide og en motpart som svarte.

Boligselgerforsikring gir deg en annen adresse

Har selgeren boligselgerforsikring, kan du kreve erstatning direkte fra forsikringsselskapet når forsikringen dekker selgerens ansvar (forsikringsavtaleloven § 7-6). Forsikringsselskapet og selgeren skal på forespørsel opplyse deg om det finnes en slik forsikring. Kommer kravet direkte til selskapet, skal selskapet varsle selgeren uten ugrunnet opphold.

Loven krever at reklamasjonen går til selgeren. Om en melding som bare er sendt til forsikringsselskapet er nok overfor selgeren, avhenger av vilkårene og praksis. Det tryggeste er å sende reklamasjonen til begge. Fremtind sier i sine vilkår at kjøperen kan reklamere direkte til selskapet. Hvilken av de to du bør gå på, er drøftet i skal jeg gå på selger eller forsikringsselskapet.

Når selgeren fortsatt ikke svarer

Før du kan reise sak, skal du varsle motparten skriftlig om kravet og grunnlaget og oppfordre til å ta stilling til det (tvisteloven § 5-2). Til private parter skal varselet være på papir hvis ikke annet er avtalt. Den som får varselet, skal innen rimelig tid ta stilling og begrunne et eventuelt avslag.

Uteblir svaret, er neste trinn som hovedregel forliksrådet (tvisteloven § 6-2). Der kan du sende forliksklage uten advokat. Du må være forberedt på at selgeren ikke svarer også der, og at saken da kan gå på det du har lagt fram. Poenget er at reklamasjonen og varselet dine allerede er sendt og dokumentert.

Hva du gjør de første dagene

De første dagene er det du dokumenterer og melder fra som teller, ikke om du får kontakt. Ta bilder av feilen, skriv ned når du oppdaget den og send reklamasjonen samme dag eller dagen etter. Hva du ellers gjør når du nettopp har oppdaget en feil, står i oversikten over hva du gjør først. Det er også lurt å føre en enkel oversikt over hver gang du prøver å nå selgeren: dato, hvordan og hva du fikk til svar. Den viser at du har gjort et reelt forsøk, og den kan brukes hvis saken senere skal for forliksrådet eller en nemnd.

Kort oppsummert

• Når selgeren er utilgjengelig, må du fortsatt reklamere skriftlig innen rimelig tid. Fristen venter ikke på svar.
• En melding som er sendt på forsvarlig måte, regnes som gitt i tide selv om den blir forsinket eller ikke kommer fram.
• Send til alle adresser du har, og behold bevis for tidspunkt og innhold.
• Har selgeren boligselgerforsikring, kan du rette kravet også mot selskapet, men send reklamasjonen til begge.
• Svarer selgeren fortsatt ikke, kan du sende et skriftlig varsel før forliksrådet.