Selger svarte ikke på takstmannens spørsmål

Hva takstmannen skal spørre selgeren om

Forskriften til avhendingslova pålegger takstmannen å spørre eieren om flere ting. Det gjelder blant annet alderen på varmtvannsbereder, varmeanlegg og ventilasjon, om kjelleren er innredet senere, og forhold ved loftet. For el-anlegget skal det spørres om sikringer, brann eller varmgang.

Har det vært gjort reparasjoner, installasjoner eller ombygging de siste fem årene, skal takstmannen be eieren dokumentere dette når håndverkerne var kvalifiserte. Er anlegget installert eller endret etter 1999, skal eieren spørres om samsvarserklæring.

Får ikke takstmannen svar, må rapporten gjenspeile det. Står det i rapporten at eieren ikke har opplyst, får du et viktig hint om hva som ikke er kontrollert.

Hva selgerens taushet betyr for kravet ditt

Selgerens taushet overfor takstmannen er ikke i seg selv en mangel. Det som avgjør, er reglene om opplysningsplikt i avhendingslova § 3-7. Boligen har en mangel hvis du ikke har fått opplysning om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, som du hadde grunn til å regne med å få, og som virket inn på avtalen.

Vet selgeren at takstmannen spurte om for eksempel tidligere fukt, og hun lot være å svare selv om hun kjente til skaden, er det et sterkt utgangspunkt for å si at hun har holdt tilbake det hun visste. Det er derimot ikke nok at hun ikke svarte, hvis hun ikke visste noe.

I tillegg gjelder § 3-8: Boligen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt. Svarte hun feil, er det noe annet enn å tie.

Rapporten og det du regnes for å ha visst

Etter § 3-10 første ledd regnes du for å kjenne til det som går tydelig fram av rapporten. Står det at eieren ikke har svart på spørsmål om et bestemt forhold, kan det bli brukt mot deg hvis skaden lå i det forholdet.

Da kommer spørsmålet om hvor tydelig det var. En setning som «eier har ikke gitt opplysninger om våtrom» er mer enn ingenting, men den forteller ikke om det finnes skade. Å kjenne til en risiko er ikke det samme som å kjenne til en skade.

Selgerens plikt til å opplyse etter § 3-7 blir ikke innskrenket av at du burde ha lest rapporten nøye. Det står uttrykkelig i § 3-10 tredje ledd.

Slik gikk det for Torunn

Torunn kjøpte en enebolig med rapport som opplyste at eieren ikke hadde svart på spørsmål om tidligere arbeid på kjelleren. Rapporten ga kjelleren TG2, uten videre forklaring.

Etter overtakelsen fant hun ut at kjelleren var innredet uten tillatelse, og at det hadde vært vann i den ved et tidligere uvær. En nabo fortalte at selgeren hadde tørket opp kjelleren selv.

Torunn skrev til selgeren og viste til at hun visste om tidligere skade. Selgeren svarte at hun bare hadde hoppet over spørsmålet fordi hun ikke trodde det var viktig. Da naboen bekreftet forklaringen skriftlig, ga selgeren seg og godtok å dekke utbedringen, fordi hun hadde vært klar over skaden.

Slik dokumenterer du at selgeren visste

Hent frem rapporten og finn hvilke spørsmål som ble stilt og hva som er notert om svaret. Spør takstmannen skriftlig hva han spurte om, og hva selgeren svarte. Be om å få se eventuelle notater.

Sammenlign med egenerklæringen og salgsoppgaven. Sier selgeren i ett dokument noe annet enn i et annet, er det verdt å notere. Naboer, tidligere eiere og håndverkere kan bekrefte at hun kjente til forholdet.

Har selgeren en boligselgerforsikring, er det et vanlig vilkår at selgeren gir riktige og fullstendige opplysninger, og at forsikringen kan kreve avkortning fra henne ved uriktige opplysninger. Da kan du oppleve at selskapet selv tar tak i det. Vurderer du kravet mot takstmannen, kan du lese om hvor lenge du kan klage på takstmannens feil. Krav og frister finner du i pilaren om tilstandsrapporten og feil etter kjøpet.

Når selgeren svarte, men feil

Svarte selgeren, men svarte noe annet enn det som var sant, er det § 3-8 og reglene om uriktige opplysninger som gjelder. Selgeren kan også svare gjennom egenerklæringen, som er et av salgsdokumentene forarbeidene nevner. Du kan lese mer om det i artikkelen om feil i egenerklæringen. Selgeren kan videre holdes ansvarlig i visse tilfeller for takstmannens feil, og det er behandlet i artikkelen om selgerens ansvar for takstmannens feil.

Kort oppsummert

• Takstmannen skal spørre eieren om tekniske anlegg, tidligere arbeid og el-anlegg, og et manglende svar bør stå i rapporten.
• At selgeren ikke svarte, gir deg krav bare hvis hun visste om forholdet og du hadde grunn til å regne med å få vite det.
• Du må sannsynliggjøre at selgeren kjente til forholdet, gjerne med vitner, notater og tidligere dokumenter.
• Rapporten kan brukes mot deg på det som står tydelig, men det innskrenker ikke selgerens opplysningsplikt.