Selger svarte nei på ulovligheter – kommunen er uenig

Hva ulovligheter betyr i en egenerklæring

Spørsmålet om ulovligheter gjelder som regel byggearbeid som er gjort uten tillatelse: tilbygg, fasadeendringer, bruksendring og oppdeling av boenheter. Slike tiltak kan ikke gjennomføres uten søknad og tillatelse fra kommunen, med mindre det er gjort unntak. Søknadspliktige tiltak skal dessuten avsluttes med ferdigattest.

Svarer selgeren nei, sier han at han ikke kjenner til slike forhold. Stemmer ikke det, kan du ha to muligheter. Den ene er at boligen avviker fra det selgeren har opplyst (§ 3-8). Den andre er at boligen ikke oppfyller offentligrettslige krav. Da kan du ha en mangel etter § 3-2 tredje ledd, selv om selgeren ikke visste noe, så lenge du bygde på hans sakkunnskap eller hadde rimelig grunn til å gjøre det.

Du må derfor skille mellom de to. Det første handler om hva selgeren visste og sa. Det andre handler om hva boligen faktisk er og hva reglene krever.

Kommunen er uenig: hva har den egentlig sagt?

Først må du finne ut hva kommunen faktisk har gjort. En muntlig kommentar fra en saksbehandler er noe annet enn et pålegg. Kommunen skal forfølge brudd på plan- og bygningsloven, men kan la være når overtredelsen er av mindre betydning. Den kan gi pålegg om retting og ilegge tvangsmulkt (et beløp som løper til feilen er rettet). Et endelig pålegg kan tinglyses som heftelse på eiendommen.

Før pålegg eller tvangsmulkt skal den ansvarlige varsles skriftlig og ha minst tre uker til å uttale seg. Får du et forhåndsvarsel, er du den ansvarlige som eier. Det er lurt å se nøye på hva varselet gjelder.

Du kan be om innsyn i kommunens byggesaksarkiv. Alle kan kreve innsyn i saksdokumenter og journaler hos et offentlig organ, med mindre noe annet følger av lov. Innsynet kan vise om det finnes byggetillatelse, ferdigattest og tidligere tilsyn. Det kan også vise hva selgeren hadde fått vite fra kommunen før salget.

Slik gikk det for Ragna

Ragna kjøpte et rekkehus der kjelleren var innredet med to rom og et bad. I egenerklæringen hadde selgeren svart nei på spørsmålet om ulovligheter, og salgsoppgaven listet kjellerrommene som «sportsbod og gjesterom». Fire måneder etter overtakelsen fikk Ragna forhåndsvarsel fra kommunen. Kommunen mente at kjelleren var tatt i bruk som beboelse uten tillatelse, og at rommene ikke hadde godkjent rømningsvei.

Ragna ba om innsyn i byggesaken. Der lå en avslått søknad fra selgeren fra tre år tidligere, om å innrede kjelleren til utleie. Hun sendte reklamasjon til selgeren og la ved både forhåndsvarselet og den avslåtte søknaden. Selgeren svarte at han hadde innredet rommene uten å tenke at det var søknadspliktig. Ragna viste at selgeren hadde søkt og fått avslag, og dermed kjente til at kommunen hadde en annen oppfatning. Selgeren gikk med på å dekke kostnaden til en ny søknad og til de tiltakene kommunen krevde. Kjelleren ble ikke revet, og saken ble avgjort uten retten.

Hvem har ansvaret, og hva kan du kreve?

Har boligen en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning eller heve kjøpet. Selgeren kan tilby å rette, og du må normalt godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Kravene for en vanlig brukt bolig er ellers prisavslag, erstatning og heving.

Prisavslaget settes til det det koster å rette feilen, med mindre noe annet blir bevist. I en sak om ulovligheter kan det bety kostnaden ved å søke om tillatelse og gjennomføre kommunens krav, eller kostnaden ved å tilbakeføre rommet. Har selgeren utvist skyld, kan du også kreve erstatning for indirekte tap.

Høyesterett har i en sak fra 2005 lagt til grunn at et meglerforetak var ansvarlig sammen med selgeren for tap som skyldtes at enkelte utleieenheter ikke lovlig kunne leies ut, siden megleren uaktsomt ikke hadde opplyst om det (HR-2005-01044-A). Dommen viser at også megleren kan bli holdt ansvarlig, men den avgjør ikke enhver sak om ulovligheter.

Hva selgeren kan svare, og hva du kan svare igjen

Selgeren vil ofte si at han trodde det var lovlig, eller at han fikk hjelp av en håndverker. Det kan påvirke om han hadde skyld, men det fjerner ikke nødvendigvis mangelen etter § 3-2 tredje ledd. Han kan også si at du kunne sett det på visningen. Da må du huske § 3-10: du kan ikke klage på det du kjente eller måtte kjenne til, og det du burde oppdaget ved en undersøkelse. Er ulovligheten ikke synlig, er det vanskelig for ham å bruke dette mot deg. Har tilstandsrapporten åpenbare ulovligheter, er de normalt nevnt der.

Vet du at selgeren fikk avslag eller tilsagn fra kommunen tidligere, er det et sterkt punkt. Les også Selger svarte feil i egenerklæringen — hva nå? og Hva er ulovlighetsoppfølging fra kommunen?. Hele temaet er samlet i egenerklæringen: når selger skrev feil eller ingenting.

Kort oppsummert

• Svarer selgeren nei på ulovligheter og kommunen er uenig, kan boligen ha en mangel etter § 3-8 eller § 3-2 tredje ledd.
• Finn ut om kommunen har sendt forhåndsvarsel eller pålegg, og be om innsyn i byggesaken.
• Kan du vise at selgeren kjente til ulovligheter, for eksempel gjennom en avslått søknad, står kravet sterkere.
• Kravene dine er prisavslag, erstatning og heving, og selgeren kan tilby å rette.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget ulovligheten.