Må selger si fra at det har vært røykt og hatt dyr i boligen?
Røyking og dyrehold er ikke i seg selv noe du må si fra om. Har det satt spor som lukt, misfarging eller skader du kjenner til, og kjøperen har grunn til å regne med å få vite om dem, må du opplyse om dem (avhendingslova § 3-7). Stiller megleren eller skjemaet spørsmål om røyking eller dyr, må svaret stemme (§ 3-8). Lukt som ikke var nevnt, kan være en mangel kjøperen kan kreve prisavslag for.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Er røyking og dyrehold noe selger må opplyse om?
Loven har ingen regel som sier at du må oppgi at det har vært røykt eller holdt dyr i boligen. Det den sier, står i avhendingslova § 3-7: boligen har en mangel hvis kjøperen ikke har fått opplysninger om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og som kan antas å ha påvirket avtalen.
Det er altså ikke aktiviteten som er poenget, men det den har etterlatt. Har en familie røykt ute på terrassen i ti år, er det ingenting å opplyse om. Har noen røykt inne i stuen i tjue år, og lukten sitter i vegger, tak og gulv, er saken en annen. Det samme gjelder en hund som har laget skader på gulvet, eller en katt som har merket seg i et rom.
Hvor grensen går, kan ikke leses ut av loven. Grensen følger av hva en vanlig kjøper har grunn til å vente at han får vite om. De fleste kjøpere regner med at en tre år gammel leilighet ikke lukter røyk. Er lukten så sterk at et rom er ubehagelig å oppholde seg i, vil de normalt ha grunn til å regne med at det blir sagt.
Spor selger bør nevne
Disse sporene er de som oftest er aktuelle:
- sterk røyklukt som sitter i bygningsdeler, ikke bare i gardiner og tekstiler som tas med ut
- gule eller brune misfarginger på tak og vegger som er malt over
- skader på gulv, dører eller lister etter dyr
- lukt fra urin som har trukket inn i gulvbelegg eller underlag
- kjente plager for allergikere som kommer fra tidligere dyrehold, hvis selgeren har fått tilbakemeldinger om det
Alt er ikke like sikkert. At en allergiker kan reagere etter dyrehold, er ikke noe du må gjette deg til på kjøperens vegne. Du må uansett opplyse om det du selv har merket eller fått høre. Har naboer, leietakere eller tidligere kjøpere sagt at det luktet, kjenner du til forholdet.
Er det gjort noe med lukten? Har du ozonbehandlet, sanert gulv eller malt med sperregrunning, hører det med til det du kan oppgi. Da er kjøperen informert, og kravet hans blir svakere.
Når spørsmålet er stilt direkte
Spørsmål om røyking og dyrehold er vanlige i skjemaer og hos meglere. Stiller noen spørsmålet, gjelder § 3-8: boligen har en mangel hvis forholdene ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt. Svarer du «nei, ikke røykt» uten at det stemmer, er svaret en uriktig opplysning, uansett om lukten ble merkbar.
Da trenger ikke kjøperen vise at du hadde en plikt til å si noe. Det holder at du sa noe feil og at det kan antas å ha påvirket avtalen. Skriv sant, også når sannheten er litt kjedelig. «Det har vært røykt i stuen frem til 2019, og tak og vegger er malt siden» er et trygt svar.
Kjøperen kan ikke kreve noe for det han kjente til da avtalen ble inngått (§ 3-10). Merket han lukten på visning, eller sto det i salgsoppgaven, blir kravet hans dårlig.
Hva kjøperen kan kreve
En sterk lukt kan være en mangel selv om selgeren ikke sa noe feil, fordi boligen skal tilsvare det kjøperen kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). Da kan kjøperen kreve prisavslag. Utgangspunktet er kostnaden ved å utbedre mangelen (§ 4-12), for eksempel ozonbehandling, nytt gulvbelegg eller maling. Kjøperen må dekke de første 10 000 kronene selv (§ 3-1 fjerde ledd).
Finansklagenemnda behandlet en slik sak i 2026 (FinKN 2026-487). Kjøperen av en enebolig fra 2013, solgt for 2 950 000 kroner, krevde 139 660 kroner i prisavslag for røyklukt i soverommet og misfarget tapet. Nemnda mente lukten var en mangel, men ikke misfargingen. Utmålingen tok utgangspunkt i en dokumentert ozonbehandling på 15 000 kroner. Saken gjaldt boligselgerforsikringen, og den viser bare hvordan en vurdering kan gå. En annen sak kan ende annerledes.
Heving er sjelden aktuelt, fordi mangelen må være et vesentlig avtalebrudd. Reklamasjon må skje innen rimelig tid etter at kjøperen oppdaget eller burde ha oppdaget forholdet, og senest fem år etter overtakelsen (§ 4-19).
Jamal og den innrøykte stuen
Jamal Hussain selger en tolv år gammel leilighet han har bodd i siden den var ny, til 3 100 000 kroner. Han har røykt innendørs i alle årene. Før visning har han malt tak og vegger og lufter flere dager. Skjemaet han fyller ut, har ikke noe spørsmål om røyking. Megleren spør ham heller ikke.
Mathilde Strand kjøper. Etter at skapene er flyttet inn, kjenner hun en kraftig lukt på soverommet og i stuen, særlig i varmt vær. En takstmann konstaterer at lukten sitter i gipsplatene og i parketten. Utbedring med behandling av overflater og bytte av to gulvbelegg koster 48 000 kroner.
Jamal kjente til røykingen og til at lukten satt i boligen, siden han hadde måttet male og lufte. Mathilde hadde grunn til å vente å få vite om en lukt som ikke var synlig på visning. Hun kan kreve prisavslag på 48 000 kroner, minus egenandelen på 10 000 kroner, altså 38 000 kroner. Hadde Jamal skrevet i salgsoppgaven at det var røykt i boligen og at overflater var malt, ville kravet trolig falt bort.
Kort oppsummert
- Røyking og dyrehold er ikke i seg selv noe du må opplyse om, men sporene de har satt, kan være det (§ 3-7).
- Opplys om lukt, misfarging og skader du kjenner til, og om utbedringer du har gjort.
- Svar sant hvis du blir spurt om røyking eller dyr. Et feil svar er en mangel (§ 3-8).
- Kjøperen kan kreve prisavslag for lukt, normalt etter kostnaden ved utbedring, men må bære de første 10 000 kronene selv.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.