Selger til en du kjenner: blir opplysningsplikten mindre?
Nei, opplysningsplikten din blir ikke mindre fordi du selger til en du kjenner. Avhendingslova gjelder likt, og du kan ikke avtale deg bort fra den når kjøperen er en privatperson (§ 1-2 og §§ 3-7 til 3-10). Det kjøperen selv kjente til da avtalen ble inngått, kan han derimot ikke kreve noe for etterpå (§ 3-10). Kjenner han boligen godt, kan det altså bety at færre ting er mangler.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Gjelder de samme reglene når du selger til en bekjent?
Ja. Avhendingslova skiller ikke mellom salg til en fremmed og salg til en venn, en nabo eller en svoger. Loven spør om hva du visste og hva kjøperen kunne vente å få vite. Den spør ikke om dere har det hyggelig sammen.
Paragraf 1-2 setter en grense for hva dere kan avtale. Når kjøperen er en privatperson som ikke kjøper som ledd i næringsvirksomhet, kan §§ 3-7 til 3-10 ikke fravikes til ugunst for kjøperen. Det betyr at et løfte fra kjøperen om at han «selvfølgelig ikke kommer til å klage» ikke har rettslig virkning. Det samme gjelder et forbehold om at boligen selges «som den er». I forbrukerkjøp har et slikt forbehold ingen virkning, og det gjelder også forbehold som ikke er konkrete nok (§ 3-9 annet ledd).
Lav pris er en annen sak. En vennepris kan påvirke hva kjøperen kan vente seg. Om boligen har en mangel, avgjøres ut fra hva som følger av avtalen (§ 3-1), og prisen er en del av avtalen. Betaler han mye mindre enn det en lignende bolig ville kostet, kan han vente seg mindre. Det er ikke en fritakserklæring, men det er en reell faktor. Regelen i § 3-9 første ledd om «vesentlig ringere stand» gjelder bare salg «som den er», og hjelper deg derfor ikke her.
Hva kjøperen kjenner til, kan han ikke kreve noe for
Det er her salg til en bekjent skiller seg fra andre salg. Etter § 3-10 første ledd kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente til, eller måtte kjenne til, da avtalen ble inngått. Han regnes dessuten for å kjenne til det som tydelig går frem av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter han har fått anledning til å lese.
En kjøper som har bodd i boligen som leietaker, vært på besøk i mange år eller hjulpet til med vedlikeholdet, har sett mer enn en vanlig budgiver. Han kjenner til det han har sett og opplevd. Har han fortalt deg om en dryppende kran, kan han ikke senere kreve noe for den.
Noe lignende gjelder det kjøperen burde ha oppdaget ved en undersøkelse. Når han har gått gjennom huset, kan han etter § 3-10 annet ledd ikke kreve noe for det en slik undersøkelse ville avdekket. Det gjelder likevel ikke hvis du har vært grovt uaktsom, uærlig eller har handlet i strid med god tro.
Paragraf 3-7 står likevel for seg selv. Kjenner du til noe som kjøperen ikke kjenner til og har grunn til å vente å få vite, må du fortelle det, selv om han har bodd i boligen. Det kjøperen vet fra før, kan ikke utvide plikten, men det fjerner den heller ikke for det han ikke vet (§ 3-10 tredje ledd).
Selma og leietakeren
Selma Hagen eier et rekkehus som Faisal Rahimi har leid i tre år. Hun selger det direkte til ham for 2 950 000 kroner, uten megler og uten tilstandsrapport. Prisen er satt litt lavere enn hun ellers ville bedt om, fordi hun slipper meglerutgifter og fordi Faisal kjenner huset.
Faisal vet at stuevinduene er gamle og trekker. Han har selv klaget på det mer enn én gang. Selma vet noe han ikke vet. Da hun skiftet gulvlistene for fire år siden, fant hun råte i en bjelke under kjellertrappen. Hun lappet den, men sa ikke fra til Faisal, og hun skriver ikke om den i kontrakten.
Ett år etter overtakelsen får Faisal en håndverker til å se på trappen. Råten har spredd seg, og utbedringen koster 60 000 kroner. Skiftet av stuevinduene ville kostet 70 000 kroner. Faisal gir Selma skriftlig melding om råten kort tid etter at han oppdaget den (§ 4-19).
Vinduene kan Faisal ikke kreve noe for. Han kjente til dem da han kjøpte (§ 3-10 første ledd). Råten er noe annet. Selma kjente til den, og Faisal hadde grunn til å regne med å få vite om den. Det er en mangel etter § 3-7. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å rette den (§ 4-12 annet ledd), men kjøperen må selv dekke de første 10 000 kronene ved mangler (§ 3-1 fjerde ledd). Faisal kan altså kreve 60 000 − 10 000 = 50 000 kroner. At han var leietaker og kjente huset godt, endrer ikke det. At de er på fornavn, gjør det heller ikke.
Hadde Selma skrevet i kontrakten at det var funnet råte under kjellertrappen, lappet for fire år siden, uten at hun vet om det har spredd seg, hadde Faisal kjøpt med øynene åpne. Da kunne han ikke krevd noe for det han kjente til.
Slik beskytter du begge parter
Skriv ned alt av betydning, også når det ikke føles nødvendig. Avhendingslova § 1-3 sier at en avtale om avhending av fast eiendom kan gjøres muntlig eller skriftlig, men at den skal skrives ned hvis en av partene krever det. Kommer det en tvist, vil du være glad for å kunne vise hva dere ble enige om.
Lag en egenerklæring med de forholdene du kjenner til, enten du bruker megler eller ikke. Skriv også med de feilene kjøperen allerede vet om. Det koster ingenting, og det viser hva han har fått vite.
Be kjøperen signere på at han har lest den. Har han nektet å lese eller sagt at han ikke trenger det, er det også verdt å notere.
En tilstandsrapport fra en uavhengig takstmann gir begge en felles referanse. Kjøperen regnes for å kjenne til det som tydelig går frem av den (§ 3-10 første ledd). Det beskytter deg mot krav om forhold rapporten viser. Men den dekker bare det takstmannen faktisk har sett. Det du visste og ikke nevnte, er fortsatt ditt ansvar.
Kort oppsummert
- Opplysningsplikten er den samme når du selger til en bekjent som til en fremmed (§ 3-7).
- Overfor en privatperson kan du ikke avtale deg bort fra reglene, og «som den er» virker ikke (§ 1-2 og § 3-9).
- Det kjøperen faktisk kjente til da avtalen ble inngått, kan han ikke kreve noe for (§ 3-10).
- En lav vennepris kan senke det kjøperen har grunn til å vente av boligen (§ 3-1).
- Skriv ned det du har fortalt, og la kjøperen bekrefte at han har lest det.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.