Selger hadde fast avtale med skadedyrfirma uten å si det

Når en skadedyravtale ikke er opplyst

Mange boligeiere har fast avtale om kontroll av feller eller åte, akkurat som de har brannvarsler eller feiing. Etter forskriften om skadedyrbekjempelse skal eier eller bruker av en bygning sørge for nødvendige tiltak for å forebygge og oppdage skadedyr. En avtale kan altså vise at selgeren tok ansvar, ikke at boligen har et problem.

Det endrer seg hvis avtalen er en følge av et angrep. Har firmaet i årevis fylt på åte, målt aktivitet eller behandlet samme sted, sier avtalen noe om at selgeren kjente til dyrene. Da handler saken om opplysningsplikt, ikke om selve avtalen.

Slik virker opplysningsplikten

Eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått opplysninger om forhold som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få (avhendingslova § 3-7). Det gjelder bare hvis det kan antas at det virket inn på avtalen at du ikke fikk opplysningen. Med andre ord må du kunne si at du sannsynligvis hadde betalt mindre, eller latt være å kjøpe, hvis du hadde visst.

Et løpende skadedyrproblem er en slik opplysning for de fleste kjøpere. En avtale som bare forebygger og som aldri har utløst tiltak, er det ikke like sikkert at du hadde grunn til å få vite om. Det er du som må sannsynliggjøre at avtalen henger sammen med et faktisk problem.

Hvis selgeren har vært grovt uaktsom, uærlig eller ellers i strid med god tro, kan han heller ikke si at du reklamerte for sent (avhendingslova § 4-19). Reglene om at du burde oppdaget noe ved egen undersøkelse gjelder heller ikke da.

Slik finner du ut hva selgeren visste

Start med å spørre selgeren skriftlig om avtalen: når den ble inngått, hva den omfatter og om firmaet har utført behandlinger. Be om kopi av avtalen og rapporter fra kontrollene. Svarer ikke selgeren, eller svarer han uklart, taler ikke det til fordel for ham.

Sjekk også boligannonsen og egenerklæringen. Der står det hva selgeren har svart om skadedyr. Har han svart nei, mens en fast avtale viser at firmaet har kommet ut flere ganger, er det en motsigelse. Uriktige opplysninger fra selgeren kan være en mangel etter avhendingslova § 3-8 hvis de kan antas å ha virket inn på avtalen.

Skadedyrfirmaet selv kan ha egne rapporter om hva som er funnet i boligen. Er du blitt ny kunde hos samme firma, kan du be om historikken for adressen. Sørg for å dokumentere det som kommer fram, med datoer og hvem som har sagt hva.

Slik gikk det for Sara

Sara kjøpte en rekkehusdel i november. I februar fikk hun besøk av en tekniker fra et skadedyrfirma som hun hadde tilkalt på grunn av små, mørke ekskrementer bak komfyren. Han fortalte at boligen sto i firmaets kartotek, og at selgeren hadde hatt en fast kontrollavtale i tre år med tilbakevendende behandling av kjøkkenet.

Sara hadde ikke fått vite om avtalen. I egenerklæringen hadde selgeren krysset av for at han ikke kjente til skadedyr. Hun ba selgeren om kopi av avtalen og rapportene, og han sendte dem uten motstand. Rapportene viste at åte var lagt ut åtte ganger, og at teknikeren hadde anbefalt tetting av rørgjennomføringer som aldri ble utført.

Sara sendte skriftlig reklamasjon og krevde erstatning for saneringen. Selgeren hevdet først at kontrollavtalen var forebyggende. Rapportene talte imot ham, og han ble til slutt enig om å dekke utgiftene til sanering og tetting.

Hva du kan kreve, og hva som er særegent her

Kravet ditt følger vanlige regler for kjøp av brukt bolig: prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Selgeren har rett til å rette hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (avhendingslova § 4-10), og for skadedyr betyr det ofte at selgeren tilbyr å bekoste bekjempelse i stedet for å betale penger. Du kan ikke kreve at selgeren bekjemper dem selv.

Det særegne med en skjult avtale er at den ofte gir deg et sterkt bevis for kunnskap. Ved skadedyr vurderes også om selgeren burde ha hatt nødvendig kjennskap. Firmaets papirer kan da være avgjørende. Reglene om frister og krav generelt står i pilaren om skadedyr etter boligkjøp. Hvordan du finner ut hva selgeren visste om skjeggkre, er vist i visste selger om skjeggkreet, og fremgangsmåten er lik for andre dyr. Er boligen i et borettslag, er skjeggkre i borettslaget: selger, styret eller skadedyrfirma relevant for hvem som har ansvaret.

Kort oppsummert

• En fast skadedyravtale som selgeren ikke opplyste om, er ikke en mangel alene.
• Avtalen får betydning hvis den viser at selgeren kjente til et skadedyrproblem du hadde grunn til å få vite om.
• Be selgeren og firmaet om avtale, rapporter og datoer for behandlingene.
• Sammenlign det selgeren svarte om skadedyr med det rapportene viser.
• Send skriftlig reklamasjon innen rimelig tid etter at du fikk vite om avtalen.