Kjellerstua er ikke godkjent for varig opphold

Hva som kreves for at kjellerstua skal være godkjent

Et rom for varig opphold er et rom der folk oppholder seg lenge, som stue, kjøkken og soverom. Byggteknisk forskrift (TEK17) stiller flere krav til slike rom, og en kjeller oppfyller dem sjeldnere enn andre etasjer.

• Romhøyde. Rom for varig opphold skal ha høyde minst 2,4 meter. Rom som ikke er for varig opphold, skal ha minst 2,2 meter. Ved bruksendring fra tilleggsdel til hoveddel kan romhøyden være lavere enn 2,4 meter.
• Lys og utsyn. Rommet skal ha tilfredsstillende tilgang på dagslys og vindu med tilfredsstillende utsyn.
• Rømning. Utgangen fra andre plan enn inngangsplanet kan være et vindu som er tilrettelagt for sikker rømning.

Er kjellerstua opprinnelig godkjent som bod eller hobbyrom, er det en bruksendring (endring av hva rommet brukes til) å gjøre den om til stue. Bruksendring er søknadspliktig etter byggesaksforskriften (SAK10) når en del av bygget tas i bruk til noe annet enn det tillatelsen eller lovlig etablert bruk sier, eller når en tilleggsdel tas i bruk som hoveddel.

Hva kommunen kan si

Kjellerstua kan ha vært innredet av en tidligere eier uten søknad. Kommunen kan da følge opp forholdet. Den skal først sende et skriftlig forhåndsvarsel med minst tre ukers frist til å uttale seg. Deretter kan den gi pålegg om retting eller opphør av bruk, og pålegget skal ha en frist. Etterkommes ikke pålegget, kan kommunen vedta tvangsmulkt.

Betyr det at du må slutte å bruke stua? Ikke uten videre. Kan du søke om bruksendring og fylle kravene, kan kjellerstua bli godkjent. Er romhøyden for lav eller vinduene for små, kan du søke dispensasjon. Kommunen kan gi dispensasjon, men bare hvis hensynene bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt og fordelene er klart større enn ulempene.

Er kjellerstua leid ut, kan bruken bli et tema for kommunen også. Utleie av rom som ikke er godkjent for varig opphold, kan gi kommunen grunn til å stoppe bruken.

Slik gikk det for Erik

Erik kjøpte en enebolig der kjellerstua ble beskrevet som «stue nr. 2» i salgsoppgaven, med et tillegg om at stua var egnet som tv-stue for tenåringene. Etter overtakelsen ville han bygge om og sjekket byggesaksarkivet. Der sto kjellerstua som «kjeller, bod» uten noen søknad om bruksendring.

Han målte romhøyden til 2,25 meter og fant ut at vinduene var små lyskasser uten rømningsmulighet. Erik skrev til selgeren og viste til at salgsoppgaven hadde solgt rommet som oppholdsrom. Selgeren svarte at han hadde bodd i huset i ti år og aldri hørt noe fra kommunen.

Erik fulgte opp med dokumentasjon: bilder av romhøyden, utdrag fra arkivet og salgsoppgaven. Selgeren gikk til slutt med på et prisavslag som tok hensyn til at rommet ikke kunne brukes som stue uten en omfattende ombygging. Erik beholdt rommet som hobbyrom og valgte ikke å søke.

Når kjellerstua kan være en mangel

Ved forbrukerkjøp har eiendommen etter avhendingslova § 3-2 tredje ledd en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Unntaket gjelder når du ikke bygde på selgerens sakkunnskap og vurdering, eller ikke hadde rimelig grunn til å gjøre det. Om kjellerstua er en mangel, avgjøres konkret.

Selgerens opplysninger teller mye. Etter § 3-8 er det en mangel hvis boligen ikke svarer til opplysninger i annonse og salgsoppgave. Markedsføringen av bolig setter en klar grense: bare rom som er godkjent for varig opphold, kan oppgis som soverom. Skriver annonsen «3 (4) soverom», mens bare tre er godkjent, er det villedende.

Har selgeren visst at rommet ikke var godkjent og ikke sagt det, kan § 3-7 gi en mangel. Du regnes likevel for å kjenne det som går tydelig fram av tilstandsrapporten. Rapporten skal opplyse om åpenbare ulovligheter, som ulovlige bruksendringer, og om at boligen ikke ser ut til å ha rømningsvei. Det settes ikke tilstandsgrad på slike forhold. Har rapporten påpekt kjellerstua, står du svakere overfor selgeren.

Et annet forhold er arealet. Kjellerstuer regnes som BRA-e når de har atkomst utenfra eller fra fellesareal. Etter NS 3940:2023 skal rommenes funksjon ikke vurderes ved målingen, så et rom kan med rette regnes med i arealet selv om det ikke er godkjent som oppholdsrom.

Hva du kan kreve av selgeren

Er kjellerstua en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. Prisavslaget settes som hovedregel til kostnaden ved å rette forholdet, altså det det koster å få rommet godkjent, eller forskjellen i verdi hvis det ikke kan godkjennes. Hva det koster, dokumenterer du med tilbud fra fagfolk og kommunens gebyrsatser. Ved brukt bolig er retting selgerens rett, ikke noe du kan kreve.

De ulike sidene av dette står nærmere i rom for varig opphold: krav, kan jeg klage på rom som ikke er godkjent for varig opphold og prisavslag når kjellerstuen ikke er godkjent. Har rommet vært brukt som soverom i et anneks, er det tatt opp i anneks brukt som soverom. Pilaren ulovlig bygget: tilbygg og endringer uten søknad samler resten.

Kort oppsummert

• Kjellerstua må være godkjent for varig opphold for å brukes som stue eller soverom, og det krever blant annet romhøyde på minst 2,4 meter, lys og utsyn.
• Å gjøre en kjellerbod om til stue er en bruksendring som krever søknad.
• Kommunen kan gi pålegg om opphør av bruk etter forhåndsvarsel, men kjellerstua kan søkes godkjent.
• Var kjellerstua solgt som oppholdsrom, kan det være en mangel som gir prisavslag.
• Sjekk salgsoppgaven, byggesaksarkivet og tilstandsrapporten før du rører kjellerstua.