Selger «glemte» å nevne en tidligere lekkasje

Hva selgeren må opplyse om etter avhendingslova § 3-7

Paragrafen sier at boligen har en mangel (en feil som gir deg krav mot selgeren) hvis du ikke fikk opplysning om forhold selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som du hadde grunn til å regne med å få. Dessuten må det ha virket inn på avtalen at opplysningen uteble.

Lovteksten bruker formuleringen «kjente eller måtte kjenne til». Den betyr at selgeren svarer for det han visste, og for det han burde ha visst. En som selv har ringt rørlegger etter en lekkasje, har ikke noe å «glemme» i juridisk forstand. Han kjente til den.

Tidligere lekkasjer er som regel viktige for kjøpere. De sier noe om om konstruksjonen kan ha tatt skade, og om feilen kan komme tilbake. Da er det nærliggende å si at kjøperen hadde grunn til å regne med å få vite om den.

Selger glemte lekkasjen: hvorfor forklaringen sjelden redder ham

Selgeren kan hevde at han rett og slett tenkte ikke på det. Det kan godt stemme, men det er ikke avgjørende. Loven spør om han kjente til forholdet, ikke om han husket det da skjemaet ble fylt ut. Ligger det fakturaer, forsikringsmeldinger eller håndverkerregninger fra lekkasjen, er det et sterkt tegn på at han kjente til den.

Hvor lenge det er siden lekkasjen, og hvor stor den var, kan likevel ha betydning. En liten dryppskade som ble tørket opp for femten år siden, kan være mindre relevant enn en omfattende vannskade for tre år siden. Vurderingen er om en vanlig kjøper ville hatt grunn til å forvente å få vite om den, og om den ville påvirket kjøpet.

Har selgeren i tillegg svart nei på et direkte spørsmål om vannskader, er det ikke lenger bare snakk om en opplysning som uteble. Da kan boligen også avvike fra en opplysning som er gitt, og det er en egen mangelsgrunn etter § 3-8.

Slik gikk det for Hallvard

Hallvard kjøpte en tomannsbolig i mars. Ni måneder senere begynte gulvet i stuen å bule ved yttervegg. Rørleggeren fant gammel råte under gulvbelegget, og den skrev seg fra en lekkasje ved en vindusbenk. Hallvard fikk vite av tidligere leietaker at selgeren hadde hatt håndverkere på jobb fem år tidligere.

Han skrev til selgeren, beskrev skaden og la ved rørleggerens rapport. Selgeren svarte at han hadde glemt hele saken, at han mente reparasjonen var i orden, og at Hallvard hadde hatt anledning til å undersøke boligen før kjøpet. Hallvard svarte at han ikke kunne ha oppdaget noe under belegget, og at lekkasjen var et forhold selgeren kjente til. Han la fram en faktura fra håndverkerfirmaet som viste at selgeren hadde betalt for utbedring. Etter det gikk selgeren med på å dekke kostnaden ved å ta opp gulvet og utbedre skaden, minus det Hallvard selv måtte bære.

Hva som kan svekke kravet ditt

Selgeren vil ofte peke på at du kunne sett feilen selv. Etter § 3-10 kan du ikke gjøre gjeldende noe du kjente eller måtte kjenne til, og du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av salgsdokumentene. Har rapporten eller skjemaet nevnt lekkasjen tydelig, faller kravet lett bort.

Har du undersøkt boligen, kan du heller ikke kreve noe for det du burde ha oppdaget ved undersøkelsen. Kravet til deg er en vanlig, aktsom besiktigelse. Du trenger ikke hyre inn sakkyndig for å avdekke skjulte feil. Og de reglene begrenser ikke selgerens opplysningsplikt etter § 3-7. Unntaket ved undersøkelse gjelder heller ikke hvis selgeren har vært grovt uaktsom eller uærlig.

Fordi du selv må sannsynliggjøre at selgeren visste om lekkasjen, er dokumentasjon viktig. Se Hvordan bevise at selger visste mer enn hun skrev? for hvordan du kan gå fram.

Hva du kan kreve, og hvordan du sier fra

Selgeren har rett til å tilby å rette feilen, og tilbyr han det, må du normalt godta det. Hvis feilen ikke blir rettet, kan du kreve prisavslag eller heve kjøpet. Erstatning kan du kreve for tap du har hatt. Er selgeren skyld i mangelen, kan du få erstatning også for indirekte tap (§ 4-14).

Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde oppdaget feilen. Sier selgeren at du har reklamert for sent, kan han ikke bruke det mot deg hvis han har vært grovt uaktsom eller uærlig (§ 4-19). Ser du på et liknende tilfelle, kan Selger opplyste ikke om tidligere vannlekkasje hjelpe deg med kravene, og hele temaet er samlet i egenerklæringen: når selger skrev feil eller ingenting.

Kort oppsummert

• Selgeren som «glemte» lekkasjen, svarer likevel for det han kjente til etter § 3-7.
• Fakturaer, forsikringsmeldinger og håndverkerregninger er gode bevis på at han visste om lekkasjen.
• Du må sannsynliggjøre at han kjente til den, og at det virket inn på kjøpet ditt.
• Sto lekkasjen tydelig i salgsdokumentene, mister du normalt kravet.
• Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og la selgeren få tilby retting.