Kort svar: Kjøperen kan ha krav når selgeren kjente eller måtte kjenne til en tidligere vannlekkasje, unnlot å opplyse om den, og opplysningen kunne påvirket avtalen. Det avgjørende er om lekkasjen var fagmessig og varig reparert, om følgeskader består, og om det er risiko for gjentakelse. Kravet kan være prisavslag, erstatning eller i alvorlige tilfeller heving.

Tidligere lekkasje er ikke alltid en mangel

En mindre lekkasje kan være raskt oppdaget, fagmessig reparert, fullstendig tørket, uten følgeskade og uten risiko for gjentakelse. Da er det ikke sikkert manglende opplysning har påvirket avtalen.

Situasjonen er annerledes når årsaken ikke ble funnet, lekkasjen gjentok seg, reparasjonen var midlertidig, fukt, råte eller mugg står igjen, konstruksjoner ble lukket uten kontroll, eller boligen ble markedsført som skadefri.

Opplysningsplikten etter § 3-7

Selgeren må opplyse om forhold han kjente eller måtte kjenne til, som kjøperen hadde grunn til å få vite om, og som kunne påvirke avtalen.

Kjøperen bør dokumentere dato for lekkasjen, omfang, årsak, reparasjon, tørking, forsikringssak, gjenoppbygging, senere symptomer og selgerens kunnskap.

Aktuelle bevis er forsikringsdokumenter, faktura, bilder, fuktmålinger, e-post, håndverkerrapport, tidligere leietaker, styreprotokoll og tidligere salgsoppgave.

Kjøperen trenger ikke bevise at selgeren forsto hele skadebildet. Kunnskap om vanninntrengingen kan være nok.

Uriktige svar kan gi ansvar etter § 3-8

Hvis selgeren svarte nei på spørsmål om tidligere lekkasjer, kan det foreligge en uriktig opplysning.

Sentrale dokumenter er egenerklæringsskjema, spørsmål til megler, e-post før bud, salgsoppgave og muntlige svar med vitner.

En direkte uriktig opplysning styrker kjøperens sak, særlig hvis lekkasjen har sammenheng med dagens skade.

Hva kan kjøperen kreve?

Prisavslaget kan omfatte nødvendig lekkasjesøk, åpning, reparasjon av årsaken, tørking, sanering, utskifting av skadet materiale, gjenoppbygging og kontroll.

Mulige erstatningsposter er sakkyndig rapport, midlertidig bolig, flytting, lagring, ekstra strøm, skadet løsøre og tapt leie.

Heving kan være aktuelt når lekkasjehistorikken skjuler omfattende råte, mugg, gjentakende vanninntrenging, lang utflytting eller stor usikkerhet.

Eksempel: Tidligere taklekkasje var ikke løst

Lise kjøper et hus hvor selgeren svarer nei på spørsmål om tidligere lekkasjer.

Kort tid etter overtakelsen kommer vann gjennom himlingen. Dokumenter viser forsikringssak to år tidligere, anbefaling om full åpning, lokal midlertidig tetting og nymalt himling før salget. Råte og mugg har utviklet seg.

Kjøperen kan kreve nødvendig tak- og innvendig utbedring. Selgerens uriktige opplysning styrker kravet.

Eksempel: Liten rørlekkasje var fullt reparert

En kobling under kjøkkenvasken lekket fem år før salget. Rørlegger skiftet koblingen samme dag, skapbunnen ble tørket og ingen skade oppsto.

Manglende opplysning om denne hendelsen gir normalt ikke et stort krav når forholdet er avsluttet og uten betydning for boligens verdi.

Reklamer raskt

Etter § 4-19 må kjøperen reklamere innen rimelig tid etter oppdagelsen og normalt senest fem år etter overtakelsen.

Skriv:

Jeg reklamerer over skjult vannskade og manglende opplysning om tidligere lekkasje. Jeg holder selgeren ansvarlig og vil presisere kravet etter teknisk undersøkelse.

Ikke vent på full rapport før første reklamasjon.

Hva kan du gjøre nå?

Sikre dokumentasjon før riving. Be selgeren og forsikringen om innsyn i tidligere skadehistorikk. Innhent en rapport som beskriver sammenhengen mellom den gamle lekkasjen og dagens skade.