Kan du avtale bort meglerens krav på provisjon?
Ja, du kan avtale bort provisjon i noen tilfeller, fordi loven sier at reglene om når megleren har krav på vederlag kan fravikes ved avtale. Typiske unntak er salg til en kjøper du har funnet selv, eller en kortere etterløpstid. Det må stå tydelig i oppdragsavtalen, og megleren må gå med på det. Avtalen kan også gå andre veien og gi megleren et videre krav enn loven, så les teksten før du signerer.
Kristin skal selge hytta. Broren har sagt at han kanskje vil kjøpe, men han vet ikke før til våren. Kristin vil ikke vente med salget, men hun vil heller ikke betale full provisjon hvis broren kjøper til slutt. Hun spør megleren om de kan avtale at salg til broren ikke utløser provisjon.
Lovens utgangspunkt kan fravikes
Megleren har krav på vederlag hvis handel kommer i stand i oppdragstiden, selv om hun ikke har bidratt til handelen (eiendomsmeglingsloven § 7-3, første ledd). Hun har også krav på vederlag hvis handel kommer i stand innen tre måneder etter oppdragstiden, med noen hun har forhandlet med eller som etter forespørsel har fått opplysninger om eiendommen fra henne (eiendomsmeglingsloven § 7-3, andre ledd).
Bestemmelsen kan fravikes ved avtale (eiendomsmeglingsloven § 7-3, fjerde ledd). Det gjelder også når du selger som privatperson. Mange av reglene om oppdragsavtalen er ufravikelige for forbrukere (eiendomsmeglingsloven § 1-3), men reglene om meglerens krav på vederlag i § 7-3 er det ikke.
Oppdragsavtalen skal opplyse om meglerens eventuelle rett til vederlag for handel som sluttes gjennom andre eller uten mellommann, og de nærmere vilkårene for denne retten (eiendomsmeglingsloven § 6-4, første ledd nr. 8). Det er i dette punktet en avtale om å fravike lovens utgangspunkt skal stå.
Dette kan du avtale bort provisjon for
Det vanligste er å unnta navngitte personer. Kjenner du noen som kan ville kjøpe, kan avtalen si at salg til dem ikke gir megleren krav på provisjon, eller bare krav på betaling for arbeid som er gjort. Formuleringen bør være konkret: fullt navn, og hva som gjelder hvis de kjøper. «Familie» eller «bekjente» er for vagt og kan gi strid.
Du kan også avtale en kortere etterløpstid enn tre måneder, eller at etterløpet bare gjelder dem som har lagt inn bud, ikke alle som har bedt om salgsoppgaven. Og du kan avtale en lavere sats når kjøperen kommer fra deg, for eksempel en fast sum i stedet for provisjon.
Si at avtalen ellers gir 1,5 prosent av en salgssum på 2 800 000 kroner, altså 42 000 kroner. Kristin og megleren blir enige om at salg til broren gir megleren 15 000 kroner for arbeidet med salgsoppgave og verdivurdering, pluss utlegg. Kjøper broren, betaler Kristin 15 000 kroner i stedet for 42 000.
Avtalen kan også gå i meglerens favør
Fordi bestemmelsen kan fravikes, kan avtalen også gi megleren et videre krav enn loven gir. Noen avtaler gir for eksempel krav på provisjon ved salg til alle som har vært i kontakt med megleren, uansett når, eller en lengre etterløpstid enn tre måneder. Les derfor punktet om vederlag ved salg gjennom andre før du signerer, og sammenlign det med lovens regel.
Loven setter likevel noen grenser for selve avtalen. Oppdraget kan vare i høyst seks måneder, og du kan si det opp uten varsel (eiendomsmeglingsloven § 6-5). Ved oppsigelse har megleren krav på rimelig vederlag for utført arbeid. Disse reglene kan ikke fravikes til din ulempe når du er forbruker. Hvor langt en avtale kan utvide provisjonskravet etter at oppdraget er slutt, sier loven ikke noe direkte om. Er du i tvil, be megleren forklare skriftlig hva punktet betyr i praksis.
Unntaket må avtales før salget
En avtale om å fravike reglene må inngås mens du har noe å forhandle med, det vil si før du signerer, eller i hvert fall før kjøperen dukker opp. Har handelen allerede kommet i stand i oppdragstiden, har megleren fått sitt krav etter loven, og hun har ingen plikt til å frafalle det.
Endringer i avtalen bør være skriftlige. Oppdragsavtalen skal være skriftlig (eiendomsmeglingsloven § 6-4), og en muntlig lovnad om at «vi ordner det hvis broren din kjøper», blir vanskelig å bevise senere. Be om at endringen føres inn i avtalen eller bekreftes på e-post.
Når du vil unngå provisjonen uten avtale
Har du ikke avtalt noe unntak, er alternativet å si opp oppdraget før du blir enig med kjøperen. Da har megleren ikke krav etter første ledd. Men hun kan ha krav etter etterløpsregelen hvis kjøperen var i kontakt med henne, og hun har krav på rimelig betaling for arbeid som er gjort. Dette står mer om i Selger du selv mens megleravtalen gjelder, får megleren betalt og Etter at megleravtalen er ute: kan megleren kreve provisjon?.
Kristins megler gikk med på unntaket for broren, men ville ha en fast sum for arbeidet. Det ble skrevet inn i avtalen med brorens fulle navn.
Kort oppsummert
- Reglene om når megleren har krav på vederlag kan fravikes ved avtale, også for forbrukere.
- Du kan unnta navngitte kjøpere, korte ned etterløpstiden eller avtale en lavere sats.
- Avtalen kan også gi megleren et videre krav enn loven, så les punktet nøye.
- Unntak må avtales skriftlig og før kjøperen er funnet.
- Oppdraget kan uansett ikke vare lenger enn seks måneder, og du kan si det opp.