Selge borettslagsleilighet: dette må du avklare med styret
Skal du selge borettslagsleilighet, bør du først lese vedtektene og avklare med styret om kjøperen må godkjennes og om andelseiere har forkjøpsrett. Godkjenning regnes som gitt hvis nekting ikke har kommet frem til kjøperen innen tjue dager etter at søknaden kom til laget. Forkjøpsrett kan bare gjelde der vedtektene sier det, og fristen er normalt tjue dager. Laget kan kreve et gebyr på inntil fire ganger rettsgebyret, og det er du som selger som skal betale det.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Start med vedtektene
Hva du må gjøre mot laget, avhenger av vedtektene. Loven åpner for at de krever godkjenning av ny andelseier, og for at de gir forkjøpsrett. Mange borettslag har ingen av delene, mens andre har begge. Finn vedtektene, og se etter bestemmelser om eierskifte, godkjenning og forkjøpsrett. Vilkår for eierskifte kan ikke fastsettes uten at det er saklig grunn til det (borettslagsloven § 4-4).
Godkjenning av kjøperen
Er det fastsatt at ny andelseier skal godkjennes av laget, kan godkjenning ikke nektes uten saklig grunn. Melding om nekting må være kommet frem til kjøperen innen tjue dager etter at søknaden kom frem til laget. Er den ikke det, regnes godkjenning som gitt (§ 4-5). Loven bruker «dager», ikke «døgn».
Kjøperen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt. Frem til det er du solidarisk ansvarlig med kjøperen for betaling av felleskostnadene. Det kan derfor lønne seg å sende søknaden raskt, og å unngå å love innflytting før godkjenningen foreligger.
Forkjøpsrett
Forkjøpsrett gjelder bare hvis vedtektene sier det (§ 4-11). Retten utløses når det er avtalt bindende at andelen skal skifte eier. Det er laget som gjør forkjøpsretten gjeldende på vegne av dem som har den.
Fristen er tjue dager fra laget fikk skriftlig melding om at andelen har skiftet eier, med pris og andre vilkår. Har laget fått et skriftlig forhåndsvarsel minst femten dager, men ikke mer enn tre måneder, før meldingen, er fristen bare fem hverdager (§ 4-15). Forhåndsvarsel kan derfor korte ned ventetiden.
Det er unntak. Forkjøpsrett kan ikke gjøres gjeldende når andelen går til ektefelle, til slektning i rett opp- og nedstigende linje, til søsken eller til en som de to siste årene har hørt til samme husstand som selgeren.
Bruker en forkjøpsrettshaver retten sin, tar han over rettene og pliktene kjøperen hadde etter avtalen. Løsningssummen er normalt den prisen andelen er solgt for, og laget svarer for betalingen (§ 4-17 og § 4-18). Du bør derfor ha forbehold i kjøpekontrakten om at salget er betinget av godkjenning og at forkjøpsretten ikke brukes.
Nekter laget å godkjenne kjøperen, må nektingen ha saklig grunn. Kjøperen kan gå til tingretten, og retten kan etter omstendighetene tillate at han bruker boligen mot trygdgiving mens saken pågår. Det er sjelden noe selgeren ønsker å havne i, så snakk med styret tidlig.
Gebyr og kostnader
Laget kan kreve vederlag for arbeidet med eierskifte og eventuell godkjenning, opptil fire ganger rettsgebyret, og kravet rettes mot den som avhender andelen. Det kan ikke avtales at andre enn selgeren skal betale (§ 4-6). Står det i kontrakten at kjøperen skal betale gebyret, har ikke laget krav mot ham.
Ber laget om noe mer, for eksempel et innflyttingsgebyr fra kjøperen, tillater ikke loven det.
Vigdis selger toromsleiligheten
Vigdis eier en toromsleilighet i et borettslag med forkjøpsrett og krav om godkjenning. Hun signerer kjøpekontrakt med Kamil 3. mars. Megleren sender melding til laget samme dag.
Kamil sender søknad om godkjenning, og laget mottar den 5. mars. Laget har til 25. mars på seg til å svare, og sender intet svar. Dermed regnes han som godkjent. Forkjøpsfristen er tjue dager fra meldingen med opplysning om pris og vilkår, og den utløper 23. mars uten at noen krever forkjøp.
Hadde Vigdis sendt et forhåndsvarsel til laget, for eksempel 15. februar, kunne forkjøpsfristen vært fem hverdager. Hun betaler gebyret til laget, siden hun er selger. Det kan være opptil fire ganger rettsgebyret og ikke mer.
Hva du bør avklare før salg
Rekkefølgen er stort sett denne. Først leser du vedtektene. Deretter avtaler du salget med forbehold om godkjenning og forkjøpsrett der vedtektene har slike regler. Så sender du melding og søknad til laget, og eventuelt forhåndsvarsel for å korte ned forkjøpsfristen. Når fristene er ute uten innsigelser, kan kjøperen ta over, og først da bør nøklene overleveres.
Kontakt styret eller forretningsføreren tidlig og spør om godkjenningsrutiner og forkjøpsrett. Spør hvor lang tid laget bruker på å behandle en søknad, og hvem søknaden skal sendes til, så den ikke blir liggende uåpnet hos feil person mens tjuedagersfristen løper. Spør også om det er planlagt større prosjekter, eller om lagets lån og felleskostnader endres, slik at kjøperen får riktige opplysninger.
Skal du ordne dokumentene til meglerne, kan du be om en oversikt over felleskostnader, fellesgjeld og eventuelle restanser.
Kort oppsummert
- Les vedtektene først, for godkjenning og forkjøpsrett gjelder bare hvis de er fastsatt der.
- Godkjenning regnes som gitt hvis nekting ikke har kommet frem til kjøperen innen tjue dager.
- Kjøperen kan ikke flytte inn før godkjenning er gitt, og du er solidarisk ansvarlig for felleskostnadene til da.
- Forkjøpsfristen er tjue dager, eller fem virkedager hvis laget har fått forhåndsvarsel.
- Laget kan kreve inntil fire ganger rettsgebyret, og gebyret skal betales av deg som selger.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.