Saltutslag på kjellerveggen – mangel eller normalt?

Hva saltutslag på kjellerveggen forteller

Saltutslag er hvite, pulveraktige eller skorpeaktige avleiringer på overflaten av mur eller betong. De oppstår når fuktighet trekker gjennom veggen og tar med seg salter fra materialet. Når vannet fordamper, blir saltene igjen på overflaten. Utslagene sier derfor at det er eller har vært fukt i veggen, men ikke hvor mye eller hvor lenge.

De kan komme av noe ufarlig, som gammel fukt som har tørket, eller av noe alvorlig, som en drenering som ikke virker eller en grunnmur uten fuktsikring. Det er årsaken som avgjør om det er en mangel, og derfor er saltutslag alene sjelden nok. Du må vite om veggen fortsatt er fuktig, og hvorfor.

Når saltutslag er en mangel

Etter avhendingslova § 3-2 har boligen en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Loven har ingen egen grense for hvor mye fukt som er akseptabelt. Vurderingen er konkret, og det skal mer til i et gammelt hus enn i et nytt.

Tre forhold trekker mot en mangel. Det første er aktiv fukt, for eksempel våte flekker, avflassende maling eller vann ved gulvet. Det andre er følgeskader som mugg, råte eller skadedyr som liker fukt. Det tredje er at kjelleren er solgt eller markedsført som noe den ikke tåler, for eksempel et tørt oppholdsrom. To forhold trekker mot at du må ta det selv. Det ene er at utslagene var synlige og tydelig omtalt i tilstandsrapporten. Det andre er at kjelleren er eldre uten dokumenterte tiltak, og at fuktnivået er lavt.

Hva tilstandsrapporten sier om kjelleren

Forskriften om tilstandsrapporter krever at den bygningssakkyndige ser etter riss, sprekker, fuktskjolder og svertesopp i rom under terreng og måler fukt ved å bore et hull i veggen. Grunnmur og drenering skal også vurderes. Er det gitt tilstandsgrad 2 eller 3, skal rapporten forklare årsak og konsekvens, og ved tilstandsgrad 3 gi et anslag på utbedringskostnaden.

Går det tydelig frem av rapporten at kjellerveggen har fuktproblemer, regnes du etter § 3-10 for å kjenne til det. Da er det vanskelig å kreve noe. Er rapporten derimot uklar, eller sier den at veggen er i orden uten å nevne utslagene, står du sterkere. Har veggen fått høy tilstandsgrad, kan det bli vanskeligere å få medhold enn om den hadde fått lav. Det avhenger av hvor konkret risikoen ble beskrevet.

Slik gikk det for Therese

Therese kjøpte en leilighet i et sameie med en kjellerbod på 8 kvadratmeter. Da hun tømte boden, fant hun hvite belegg på hele nedre halvdel av yttermuren og en lett muggluft. Rapporten sa ingenting om fukt i boden, men den var heller ikke gjennomgått, fordi den lå i et fellesareal.

Hun ringte styret og fikk vite at det hadde vært lekkasje fra en utvendig nedløpsrenne for flere år siden, og at den var utbedret. Therese fikk en fuktmåling som viste lav fukt og ingen aktiv lekkasje. Hun sendte likevel en melding til selgeren og spurte om han hadde kjent til utslagene. Selgeren svarte at det var vanlig i en kjellerbod, og at ingen hadde klaget. Med lav fukt og en bod som ikke var solgt som tørr, konkluderte Therese med at hun ikke hadde noe krav, og lot saken ligge. Hun tok bilder og datoer, slik at hun kunne vise historien hvis fukten kom tilbake.

Slik undersøker du saltutslagene

Ta bilder med dato og noter hvor på veggen utslagene sitter og hvor store de er. Børst dem bort og se om de kommer tilbake, for det viser om fukten er aktiv. La en byggekyndig måle fukt i veggen, og be om en skriftlig vurdering av årsaken. Sjekk om terrenget faller mot huset og om takvannet renner bort fra grunnmuren, fordi det ofte er en enkel forklaring. Har veggen sprekker, se sprekker i grunnmuren oppdaget etter overtakelse.

Du har plikt til å undersøke boligen så snart det er rimelig anledning til det etter overtakelsen. Det er du som må sannsynliggjøre at det er en mangel, og det er derfor målingene og bildene er viktige. Om hvem som har bevisbyrden generelt, se hvem har bevisbyrden for en mangel.

Hvis utslagene viser seg å være en mangel

Da kan du kreve prisavslag, erstatning og eventuelt heve kjøpet hvis mangelen er et vesentlig avtalebrudd. Selgeren har rett til å rette, og du må normalt godta det. Skriv til ham innen rimelig tid etter at du oppdaget forholdet. Hvordan kravene fungerer ved dårlig drenering, står i pilaren dårlig drenering etter boligkjøp. Om du i tillegg har kjøpt en kjeller under terreng, se kjelleren ligger under terreng, og om det i tillegg står vann på gulvet, se vann i kjelleren etter første regnskyll.

Kort oppsummert

• Saltutslag på kjellerveggen er et tegn på fukt i muren, og om det er en mangel, avhenger av hvor aktiv fukten er og hva du fikk vite før kjøpet.
• Lette utslag i en eldre kjeller uten annen fukt er ofte noe du må regne med.
• Utslag sammen med mugg, flekker eller vann på gulvet tyder på en feil som kan gi krav.
• Tilstandsrapporten avgjør mye, fordi du regnes for å kjenne til det som står tydelig i den.
• Få fukten målt, dokumenter utslagene og meld fra skriftlig hvis du mener det er en mangel.