Sprekker i grunnmuren oppdaget etter overtakelse

Når er sprekker i grunnmuren en mangel?

Loven stiller ikke opp en egen grense for hvor bred en sprekk kan være. Vurderingen er konkret. Etter avhendingslova § 3-2 har boligen en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. En mur fra syttitallet med noen tynne hårsprekker gir deg derfor sjelden krav. En mur fra samme tid med en sprekk som du kan stikke en finger inn i, og som slipper inn vann, ligger nærmere en mangel.

Tre spørsmål avgjør som regel saken. Det første er årsaken. Setningsskader, telehiv (at frosten løfter og flytter grunnen), sprengte rør og mangelfull drenering gir sprekker på forskjellige måter, og årsaken sier noe om hvor alvorlig det er. Det andre er om sprekkene er nye eller gamle. Det tredje er hva du fikk vite før du kjøpte.

Hva sprekkene i grunnmuren sier om resten av huset

Sprekker er sjelden bare et problem i seg selv. De kan være et symptom på at fukt trenger inn, at grunnen har satt seg, eller at dreneringen ikke fungerer. Derfor lønner det seg å se på hele bildet: fuktflekker på innsiden, saltutslag, mørke skjolder nederst på veggen og lukt av muggen luft.

Sprekker som følger en mørtelfuge i trapp- eller stigende mønster, tyder ofte på bevegelse i muren. Loddrette sprekker som er like brede hele veien, kan ha en annen årsak enn sprekker som er bredere øverst. Du skal ikke selv stille en diagnose, men beskrivelsen din gjør det lettere for en byggekyndig å vurdere saken. Har du også vann i kjelleren, kan du lese mer om det i vann i kjelleren etter første regnskyll.

Hva tilstandsrapporten og selgeren sa om grunnmuren

Tilstandsrapporten er ofte det viktigste dokumentet. Forskriften om tilstandsrapporter krever at den bygningssakkyndige ser etter riss, sprekker og skader i grunnmuren og vurderer årsaken til sprekkene. Får grunnmuren en dårlig tilstandsgrad, skal rapporten forklare årsak og konsekvens.

Etter avhendingslova § 3-10 regnes du for å kjenne til forhold som går tydelig frem av rapporten eller andre salgsdokumenter du har fått mulighet til å lese. Står sprekkene beskrevet, er det vanskelig å kreve noe senere. Står det ingenting om dem, eller er beskrivelsen så generell at du ikke kunne forstå hva risikoen var, står du sterkere. Har selgeren dessuten visst om sprekkene og tiet, kan det være en mangel etter § 3-7, fordi du hadde grunn til å regne med å få opplysningen.

Har du selv undersøkt boligen før kjøpet, kan du ikke bruke noe mot selgeren som du burde ha oppdaget da. Sprekker som var lette å se på visning, er derfor et svakt utgangspunkt. Unntaket er hvis selgeren har vært uærlig eller handlet i strid med god tro.

Slik gikk det for Lene

Lene kjøpte en enebolig fra 1974 og overtok i mai. To uker senere flyttet hun hyllene i kjelleren og fant en sprekk i grunnmuren på vestsiden, omtrent en meter lang, med hvite avleiringer langs kanten. I tilstandsrapporten var grunnmuren beskrevet med lav tilstandsgrad og en setning om at det ikke var funnet skader.

Lene tok bilder med tommestokk ved sprekken, skrev ned dato og fikk en byggekyndig til å se på den. Han målte fukt og mente at sprekken lekket i regnvær. Lene sendte en skriftlig melding til selgeren med bilder og vurdering, og skrev at hun ville kreve prisavslag. Selgeren svarte først at sprekken var synlig på visning. Lene viste til at hun hadde stått i en møblert kjeller med hyller foran veggen, og at rapporten ikke sa noe om sprekker. Etter litt fram og tilbake godtok selgeren et prisavslag som dekket utbedringen, etter at en entreprenør hadde gitt et pristilbud.

Slik dokumenterer du sprekkene

Ta bilder før du gjør noe. Legg en linjal eller en tommestokk inntil sprekken, og fotografer både nært og på avstand. Skriv ned datoen, og noter om det er fuktig eller tørt. Gjenta målingen etter noen uker, slik at du kan vise om sprekken vokser.

Bevar rapporten, prospektet og annonsen. Der står det hva du faktisk fikk vite. Be en byggekyndig se på sprekken og skrive en kort vurdering av årsak og hva en utbedring vil kreve. Du har plikt til å undersøke boligen så snart det er rimelig anledning til det etter overtakelsen, og vurderingen hjelper deg også med å vise at du handlet i tide. Bevisbyrden ligger hos deg. Du må gjøre det sannsynlig at det er en mangel.

Hva du kan kreve når sprekkene er en mangel

Selgeren har rett til å rette mangelen hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Tilbyr han det, må du normalt godta det. Blir mangelen ikke rettet, kan du kreve prisavslag, erstatning eller heve kjøpet hvis mangelen er vesentlig. Prisavslaget settes normalt til kostnaden ved å utbedre. Du kan også holde tilbake penger av kjøpesummen hvis du ennå ikke har betalt alt.

Sprekker i grunnmuren er dyre å utbedre hvis de skyldes dreneringen. Da er det ofte nødvendig å grave opp rundt huset. Les mer om kravene i pilaren dårlig drenering etter boligkjøp, der frister og krav er gjennomgått for hele temaet. Har du oppdaget råte i tillegg, står det mer i råte oppdaget etter overtakelse.

Kort oppsummert

• Sprekker i grunnmuren er en mangel når de er verre enn du kunne forvente ut fra boligens alder og tilstand, eller når selgeren tiet om dem.
• Årsaken til sprekkene og hva tilstandsrapporten sa om grunnmuren avgjør hvor sterkt kravet ditt står.
• Fotografer og mål sprekkene med en gang, og la en byggekyndig vurdere dem.
• Sprekker som var lette å se på visning, er et svakt grunnlag for krav.
• Sprekkene må meldes skriftlig til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget dem.