Kjelleren ligger under terreng – kan det være en mangel?

Er en kjeller under terreng et problem i seg selv?

En kjeller under terreng har jord mot ytterveggene. Det betyr at fukt og vann fra grunnen presser mot murene, og at drenering og fuktsikring må gjøre jobben som holder kjelleren tørr. Derfor er en kjeller under terreng mer utsatt for fukt enn et rom over bakken. Loven regner ikke det som en mangel. Etter avhendingslova § 3-2 er spørsmålet hva du kunne forvente av en bolig av denne typen og alderen.

Kjøper du et hus med kjeller under terreng, må du regne med å måtte følge med på fukt, og at overvann og drenering trenger vedlikehold.

Når blir det en mangel?

Kjelleren kan ha en mangel i disse tilfellene:

• Det står vann på gulvet eller renner inn gjennom veggen i et omfang du ikke kunne forvente.
• Selgeren har sagt at kjelleren er tørr, ny eller renovert, og det ikke stemmer (avhendingslova § 3-8).
• Selgeren visste om fukt eller vann og ikke sa fra (avhendingslova § 3-7).
• Kjelleren er tatt i bruk til noe den ikke er godkjent for.

Du må sannsynliggjøre at tilstanden avviker fra det du kunne forvente. Bilder, fuktmålinger og en fagpersons beskrivelse er det du trenger.

Hva sa tilstandsrapporten om rom under terreng?

For rom under terreng skal takstmannen se etter riss, sprekker, fuktskjolder, svertesopp og spor etter sopp, råte og skadedyr. Han skal ta hull på minst 73 mm, for eksempel ved bunnsvillen i en utlektet vegg mot grunnmur, og måle fukt. Han skal også vurdere grunnmur og drenering.

Det du kunne lese i rapporten, regnes du for å kjenne til (avhendingslova § 3-10). Sto det om fukt eller høy tilstandsgrad, er det vanskeligere å få medhold, men hvor konkret risikoen var beskrevet, teller. Sier rapporten at det ikke var mulig å undersøke rommet, stiller det seg annerledes.

Slik gikk det for Mathias

Mathias kjøpte en enebolig med en kjeller han ville bruke som soverom for tenåringene. Kjelleren lå nesten helt under terreng. Rapporten hadde gitt rom under terreng tilstandsgrad 2 og skrevet at fukt kunne forventes. Da han skulle sette opp skillevegger, fant han at gulvet var fuktig og at veggene hadde saltutslag.

Mathias skrev til selgeren og krevde prisavslag. Selgeren svarte at rapporten hadde advart om fukt og at kjelleren aldri hadde vært brukt til opphold. Mathias fant ikke noe i salgsoppgaven som sa at kjelleren kunne brukes til soverom.

Kravet falt. Mathias hadde selv bestemt seg for en bruk kjelleren ikke var solgt for, og fuktnivået var i tråd med det rapporten hadde sagt. Han valgte å drenere og fuktsikre for egen regning før han innredet.

Hva hvis du kjøpte kjelleren som en del av boligarealet?

Titlene i salgsoppgaven har betydning her. Står kjelleren oppført med areal som primærrom, og den ikke er godkjent til det, kan feilen være i arealopplysningen og ikke i fukten. Det er to ulike krav, og de kan begge komme opp i samme sak.

Er kjelleren solgt eller markedsført som oppholdsrom, for eksempel som del av boligarealet eller som soverom, kan det være en mangel hvis den ikke er godkjent til det. Ved forbrukerkjøp har boligen en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått (avhendingslova § 3-2 tredje ledd). Det er søknadsplikt når en tilleggsdel tas i bruk som hoveddel, og bruksendring kan være ulovlig hvis den er gjort uten tillatelse.

Skjer det, kan det bli spørsmål om selgeren har lovt noe han ikke kunne love. Sjekk godkjente tegninger og bruksendringer hos kommunen, og se hva salgsoppgaven sier om kjelleren.

Slik går du videre hvis kjelleren har fuktproblemer

Finn kilden til fukten. Kommer den fra drenering, overvann, sprekker eller gulvet? Har gulvet ikke tettsjikt mot grunnen, er fuktsperre under kjellergulvet som mangler det du bør lese. Ser du saltutslag, kan saltutslag på kjellerveggen hjelpe deg å avgjøre om det er normalt. Har vannet kommet etter regn, se vann i kjelleren etter første regnskyll. Det fulle bildet av kravene ved dårlig drenering står i artikkelen om dårlig drenering etter boligkjøp.

Meld fra til selgeren innen rimelig tid og beskriv hva du har funnet. Ved brukt bolig er kravene prisavslag, erstatning, heving og tilbakeholdelse. Selgeren har rett til å tilby retting så lenge det ikke gir deg urimelig ulempe.

Kort oppsummert

• En kjeller som ligger under terreng er ikke i seg selv en mangel, men gir større risiko for fukt.
• Alder, type og tilstandsrapport avgjør hva du kunne forvente av en kjeller under terreng.
• Har selgeren sagt at kjelleren er tørr eller godkjent som oppholdsrom og det ikke stemmer, kan det være en mangel.
• Bruk av kjelleren som soverom uten tillatelse er et spørsmål om offentligrettslige krav.
• Dokumenter fukten før du innreder eller endrer noe.