Borebrønnen gir for lite vann – kan jeg kreve ny brønn?
Du kan normalt ikke kreve at selgeren bores en ny brønn, for ved kjøp av brukt bolig er det selgeren som har rett til å rette, ikke du som kan kreve det. Det du kan kreve når borebrønnen gir lite vann og det er en mangel, er prisavslag, erstatning eller heving, og du kan holde tilbake penger av kjøpesummen. Om det er en mangel, avhenger av hva salgsoppgaven sa om vannforsyningen og hva du kunne forvente av en brønn som denne. Du må selv sannsynliggjøre at vannmengden er for liten.
Hvorfor du ikke kan kreve en ny brønn
Mange tenker at siden brønnen ikke leverer nok vann, må selgeren gjøre den ferdig. Slik er ikke reglene for brukt bolig. Selgeren har rett til å tilby retting, og tilbyr han det, må du godta det hvis rettingen ikke gir deg urimelig ulempe. Kjøperen kan bare kreve retting i to særlige situasjoner. Den ene er at selgeren har ført opp huset eller innretningen for salg. Den andre er at en næringsdrivende selger en nyoppført bolig som har vært brukt i mindre enn ett år. En vanlig privat selger av en eldre bolig faller utenfor.
Kravene du har, er derfor prisavslag (du får tilbake en del av kjøpesummen), erstatning, heving og tilbakeholdelse av kjøpesummen. I praksis kan et prisavslag likevel gi deg penger til å bore på nytt eller finne en annen løsning. Prisavslaget settes normalt til det en utbedring koster.
Når for lite vann er en mangel
Loven har ikke noe tall for hvor mye vann en borebrønn skal levere. Det finnes heller ingen fast grense i liter du kan måle mot. Vurderingen bygger derfor på tre spørsmål.
- Hva ble opplyst? Hvis salgsoppgaven, egenerklæringen eller selgeren sa at brønnen «gir rikelig med vann hele året» eller lignende, og det ikke stemmer, kan det være en mangel etter avhendingslova § 3-8.
- Visste selgeren noe han ikke sa? Hadde brønnen gått tom tidligere, og du hadde grunn til å regne med å få vite det, kan det være en mangel etter avhendingslova § 3-7.
- Hva kunne du forvente? Etter avhendingslova § 3-2 skal boligen svare til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. En bolig uten nok vann til daglig bruk holder neppe det.
Plan- og bygningsloven § 27-1 sier at en bygning ikke kan tas i bruk til opphold uten tilstrekkelig og hygienisk betryggende drikkevann. Det støtter at en bolig må ha en brukbar vannforsyning, men loven sier ikke hvor mye som er nok.
Generelle forbehold som «solgt som den er» hjelper ikke selgeren ved forbrukerkjøp.
Slik gikk det for Jarle
Jarle kjøpte en enebolig fra 1990-tallet med egen borebrønn. Salgsoppgaven sa «egen borebrønn, jevn tilgang på vann». Første høst gikk pumpen tørr flere ganger i uken når familien dusjet og kjørte vaskemaskin samtidig.
Jarle spurte naboen, som fortalte at forrige eier hadde hatt samme problem og bestilt ekstra tanker. Da hadde Jarle et konkret holdepunkt. Han skrev til selgeren, viste til opplysningen i salgsoppgaven og til det naboen hadde sagt, og ba om at selgeren dokumenterte hva som var gjort med brønnen.
Selgeren svarte først at brønnen aldri hadde vært noe problem. Etter at Jarle la frem en skriftlig uttalelse fra en brønnborer om at brønnen var for svak for en husholdning, ba selgeren om å få avklare saken gjennom et prisavslag. De ble enige om et beløp som dekket en ny løsning etter at Jarle hadde innhentet to tilbud.
Slik dokumenterer du at vannmengden er for liten
Du må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren trenger ikke bevise at brønnen fungerer. Da hjelper det å ha konkret dokumentasjon.
- Skriv logg over når vannet forsvinner, hvor lenge, og hva som brukes samtidig.
- Be en brønnborer eller rørlegger vurdere brønnen skriftlig.
- Få tak i opplysninger fra selgeren, megleren og eventuelt forrige eier om tidligere problemer.
- Ta vare på salgsoppgave, egenerklæring og all annen skriftlig kommunikasjon fra budrunden.
En brønn kan gi mindre vann i tørre perioder. Skjer det bare en gang under uvanlig tørke, er det vanskeligere å hevde at boligen ikke svarer til det du kunne forvente. Se derfor også når brønnen går tom om sommeren, som tar for seg dette bildet.
Selgerens tilbud, prisavslaget og videre steg
Tilbyr selgeren å rette, for eksempel ved å utvide brønnen eller montere en tank, må du vurdere om det gir deg urimelig ulempe. Avviser du en retting han har rett til å utføre, mister du kravene om prisavslag og heving, men kan fortsatt kreve erstatning.
Blir prisavslaget aktuelt, tar nemndspraksis utgangspunkt i den rimeligste tilfredsstillende utbedringen. Nemnda trekker også fra det du får igjen ved at en gammel bygningsdel blir erstattet av en ny, såkalt standardheving. Fradraget fastsettes skjønnsmessig, og det finnes ingen fast prosent.
Den generelle oversikten over krav og frister finner du i hovedartikkelen om privat vann og avløp. Var opplysningene om vannforsyningen misvisende, kan salgsoppgaven som sa offentlig vann gi deg mer. Om kravet kan gjelde prisavslag, får du en enkel innføring i hva prisavslag er.
Kort oppsummert
- Ved en borebrønn som gir lite vann kan du ikke kreve ny brønn av en privat selger, men du kan kreve prisavslag, erstatning eller heving.
- Om det er en mangel, avhenger av hva som ble opplyst, hva selgeren visste og hva du kunne forvente.
- Du må selv sannsynliggjøre at borebrønnen ikke leverer nok, best med logg og en uttalelse fra fagfolk.
- Avviser du en retting selgeren har rett til å utføre, mister du prisavslag og heving.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 24 saker om septiktank, brønn og privat vann fikk kjøper helt eller delvis medhold i 62 %.