Røtter i drensrøret – er det selgers ansvar?

Hvorfor røtter kommer inn i drensrøret

Drensrør ligger nede i grunnen langs grunnmuren og har åpninger som slipper vann inn. Røtter søker mot fukt og næring, og finner de en åpning i røret, kan de vokse inn og tette det. Da renner vannet ikke lenger bort, men blir stående mot muren. Resultatet kan være fukt i kjelleren, vann på gulvet og skader på veggene.

Trær og busker som står nær huset, er den vanligste årsaken, og røttene kan komme fra naboens hage like gjerne som fra din. Røtter i røret kan altså skyldes at treet står for nær, at røret er gammelt og sprukket eller at det er lagt uten tilstrekkelig omfyll. Hva som er årsaken, har stor betydning for om det er selgerens ansvar.

Når røttene er en mangel

Etter avhendingslova § 3-2 har boligen en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand. Et eldre hus kan ha en drenering som er like gammel. At røttene har kommet inn i et gammelt rør, er derfor sjelden en mangel i seg selv.

Situasjonen er annerledes i tre tilfeller. Det første er at selgeren har sagt at dreneringen er fornyet, og røret likevel er gammelt eller feil lagt. Da kan uriktige opplysninger etter § 3-8 være en mangel. Det andre er at selgeren visste at dreneringen var tett eller hadde vært spylt flere ganger, og ikke sa fra. Da kan § 3-7 gjelde. Det tredje er at røret er lagt så dårlig at røttene fikk lett adgang, slik at feilen skyldes utførelsen og ikke alderen. I en avgjørelse fra Finansklagenemnda fant nemnda en mangel ved en drenering som var fornyet i 2016, fordi feilen skyldtes utførelsen og ikke alderen.

Hva tilstandsrapporten og selgeren sa om dreneringen

Tilstandsrapporten skal vurdere om drenering og fuktsikring er tett eller skadet, og den skal ta stilling til terrenget rundt huset. Står det at dreneringen er gammel eller har tilstandsgrad 2, regnes du etter § 3-10 for å kjenne til det som står tydelig. Det gjør det vanskeligere å kreve noe for røtter som følger av alderen.

Tilstandsrapporten er likevel ikke alt. Har selgeren opplyst i salgsoppgaven eller på visningen at dreneringen er skiftet, må det stemme. Har han fortalt om spyling eller tiltak tidligere, kan det bety at han kjente til problemet. Er røret lagt av selgerens håndverker, kan det være spørsmål om dokumentasjon, og det er behandlet i selgers håndverker la drenering uten dokumentasjon.

Slik gikk det for Odd

Odd kjøpte en enebolig med en stor bjørk ved hjørnet. Andre vinter fikk han vann på kjellergulvet. En rørinspeksjon (kamera i røret) viste tett drensrør på hjørnet, med tykke røtter inne i røret. Røret var av eldre type og hadde flere sprekker.

Salgsoppgaven sa at dreneringen var «skiftet i 2005», og i tilstandsrapporten fikk dreneringen lav tilstandsgrad uten merknader. Odd spurte selgeren når rørene faktisk ble lagt. Selgeren svarte at han hadde bare byttet en del på baksiden, og at bjørka alltid hadde vært der. Odd viste til salgsoppgaven, og at han hadde regnet med at hele dreneringen var ny. Selgeren nektet først, men da Odd la frem inspeksjonsfilmen, gikk han med på et prisavslag som svarte til utskiftingen av hjørnet. Resten av røret var uendret, og Odd tok den kostnaden selv.

Slik dokumenterer du røttene

Få en rørinspeksjon som viser hvor røttene sitter, hvor tykke de er, og hvordan røret ser ut ellers. Be om at rapporten sier noe om rørets alder og materiale, og om røttene har skadet det eller bare tettet det. Ta bilder av treet, avstanden til huset og eventuelt naboens trær.

Sammenlign funnene med det du fikk vite. Ta vare på annonsen, salgsoppgaven og tilstandsrapporten. Er røret gammelt og opplysningene var riktige, er det vanskelig å få noe av selgeren. Er røret i strid med opplysningene, kan du kreve prisavslag. Du må selv sannsynliggjøre at det er en mangel.

Hva du kan kreve, og hva du bør gjøre først

Er det en mangel, kan du kreve prisavslag, erstatning og eventuelt heve kjøpet hvis det er et vesentlig avtalebrudd. Selgeren har rett til å rette, og du må normalt godta det hvis det ikke gir deg urimelig ulempe. Si fra skriftlig innen rimelig tid etter at du oppdaget røttene. Frister og krav for drenering i hele temaet står i pilaren dårlig drenering etter boligkjøp.

Skal du fjerne røttene selv før du har varslet selgeren, risikerer du å ødelegge bevisene. Har du vann på gulvet nå, kan du sikre kjelleren midlertidig og likevel dokumentere først. Om du står med en akutt situasjon, se vann i kjelleren etter første regnskyll. Når selgeren har sagt at dreneringen var ny, se selger sa at dreneringen var ny.

Kort oppsummert

• Røtter i drensrøret er ikke automatisk selgerens ansvar, fordi røret ofte er gammelt og trærne står der.
• Det er en mangel hvis selgeren tiet om kjente problemer, oppga feil om dreneringen, eller røret er lagt så dårlig at røttene slapp til.
• Tilstandsrapporten og salgsoppgaven avgjør hva du kunne regne med.
• Få en rørinspeksjon som viser hvor røttene sitter og hva som er skadet.
• Meld skriftlig fra til selgeren innen rimelig tid, og ikke fjern røttene før du har dokumentert dem.