Rørleggeren fant avløp feilkoblet til overvannsnettet

Når et feilkoblet avløp er en mangel

Avløpet i et hus består gjerne av flere ledninger. Sanitært avløp (kloakk fra toalett, dusj og kjøkken) og overvann (regnvann fra tak og terreng) skal normalt ledes hver for seg. Når rørleggeren finner at en av dem er koblet til feil nett, kan det gi problemer med lukt, tilbakeslag eller krav fra kommunen.

Avhendingslova sier at eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til det du kunne forvente ut fra type, alder og synlig tilstand (§ 3-2). Ved forbrukerkjøp har eiendommen også en mangel hvis den ikke er i samsvar med offentligrettslige krav som gjaldt da avtalen ble inngått. Et avløp som er koblet i strid med kommunens regler, kan falle inn under begge deler.

Feilen trenger ikke å ha vist seg før overtakelsen. Det er tilstanden på overtakelsen som teller. Om feilen først viser seg som lukt eller vann i kjelleren et halvt år senere, kan den likevel ha vært der hele tiden.

Hva selgeren skulle ha sagt fra om

Selgeren har en opplysningsplikt. Eiendommen har en mangel hvis du ikke har fått opplysninger om forhold selgeren visste eller burde ha visst, og som du hadde grunn til å regne med å få. Det gjelder bare hvis du kan gå ut fra at det ville ha påvirket avtalen.

Det betyr at det spiller en rolle hva selgeren vet. Har han selv gravd om ledningene, byttet stikkledning eller fått en merknad fra kommunen, er det vanskelig å hevde at han ikke visste noe. Har han bodd der i mange år uten problemer og uten å ha rørt anlegget, er saken mer uklar. Da handler striden ofte om hva du kunne forvente, ikke om hva han skjulte.

Du er den som må sannsynliggjøre at det er en mangel. Selgeren trenger ikke bevise at alt er i orden. Derfor lønner det seg å ha dokumentasjon fra dag én.

Slik gikk det for Truls

Truls overtok en enebolig fra 1974 i mars. I mai luktet det kloakk fra et sluk i vaskekjelleren hver gang det regnet kraftig. Han leide inn en rørlegger som filmet ledningene og så at et av takrennene og kjellerdrenet var koblet til det samme røret som badet, i stedet for til overvannsnettet.

Rapporten fra rørleggeren beskrev hvor koblingen satt, med tidsstemplede bilder. Truls sendte den til selgeren samme uke, sammen med en melding om at han ville gjøre mangelen gjeldende. Selgeren svarte at han hadde kjøpt huset i 2009 og aldri rørt ledningene, og at han ikke kjente til koblingen.

Truls sjekket tilstandsrapporten. Den hadde ingen merknad om avløp, bare at anlegget var skjult og vurdert ut fra alder. Selgeren tilbød til slutt å la en rørlegger av hans valg rette feilen, og Truls godtok det fordi ulempen var liten. Arbeidet ble utført for selgerens regning, og saken var avsluttet uten prisavslag.

Hva tilstandsrapporten sier og ikke sier om avløp

Tilstandsrapporten er ofte selgerens beste forsvar. Du regnes for å kjenne til forhold som går tydelig frem av en tilstandsrapport eller andre salgsdokumenter du har fått mulighet til å lese (§ 3-10). Står det at avløpet er gammelt eller ikke kunne undersøkes, blir det vanskeligere å kreve noe for problemer som følger av alderen.

Samtidig er en feilkobling ikke det samme som at et rør er gammelt. Forskriften om tilstandsrapporter sier at synlige avløpsrør skal undersøkes, og at et skjult anlegg uten dokumentasjon vurderes ut fra alder. Tar rapporten bare stilling til alder, sier den lite om hvordan ledningene faktisk er koblet.

Har du fått en rapport med tilstandsgrad 2 eller 3 på avløpet, gjør det saken vanskeligere. Det avhenger likevel av hvor konkret risikoen var beskrevet. En generell advarsel om alder dekker sjelden en konkret feilkobling som ikke er nevnt.

Slik går du videre etter at rørleggeren har funnet feilen

Start med å sikre bevis. Be rørleggeren skrive hvor koblingen sitter, hva den fører til og hvordan den avviker fra det som er vanlig. Ta bilder før noe endres. Merk deg dato og hvem som var til stede.

Send deretter en skriftlig melding til selgeren innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Meldingen må si at du gjør mangelen gjeldende og hva slags feil det gjelder. Reklamasjonsreglene er samlet i pilaren om feil på rør og avløp, og der finner du også oversikten over fristene.

Selgeren har rett til å rette hvis det ikke gir deg urimelig ulempe (§ 4-10). Avviser du et rimelig tilbud om retting, mister du prisavslag og heving for den feilen, men erstatning kan du fortsatt kreve. Er rettingen ikke gjort, eller den ikke fungerer, er prisavslaget normalt lik kostnaden ved å rette feilen (§ 4-12).

Har feilen ført til vannskade eller tilbakeslag, kan du lese mer om det i artikkelen om tilbakeslag av kloakk i kjelleren. Viser rørinspeksjonen brudd i tillegg til feilkoblingen, er det egen omtale i rørinspeksjon med kamera viser brudd på avløpet.

Kommunens vilkår kan avgjøre hva som må gjøres med selve ledningen, og hvem som eier den delen som ligger utenfor tomten. Stikkledningen eies normalt av huseieren, men kommunens vilkår avgjør.

Kort oppsummert

• Et feilkoblet avløp er en mangel hvis feilen strider mot det du kunne forvente eller mot offentlige krav, og selgeren ikke sa fra.
• Rørleggerens rapport med bilder er ditt viktigste bevis for at avløpet faktisk er feilkoblet.
• Selgeren kan tilby å rette først, og et rimelig tilbud må du ta imot.
• Tilstandsrapportens omtale av avløpet sier ofte bare noe om alder, ikke om hvordan ledningene er koblet.
• Feilkoblet avløp i eldre hus er ofte vanskelig å oppdage før det regner mye, så skriv ned når du første gang la merke til problemet.