Må jeg rive veggen jeg satte opp med utleiers lov før jeg flytter?
Som hovedregel må du ikke fjerne en endring i leiligheten som du gjorde med utleiers samtykke. Utleier kan ikke uten særlig avtale kreve at du setter boligen tilbake til opprinnelig stand når det gjelder endringer du hadde rett til å gjøre. Tilbakeføring kan heller aldri kreves hvis det vil koste uforholdsmessig mye eller gi urimelig verditap. Står det i samtykket at veggen skal fjernes ved utflytting, er det en særlig avtale som gjelder.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Fjerne endring i leiligheten som er gjort med samtykke: hva loven sier
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneNår du flytter ut, skal boligen være i samme stand som ved overtakelsen, bortsett fra forringelse som skyldes alminnelig slit og elde (husleieloven § 10-2). Endringer du har gjort, kan se ut som et avvik fra dette. Loven har likevel en egen regel: utleier kan ikke uten særlig avtale kreve at du setter boligen tilbake til opprinnelig stand så langt det gjelder endringer du hadde rett til å utføre.
Du kan ikke gjøre forandringer i boligen uten utleiers samtykke (husleieloven § 5-4). Hadde du samtykke, hadde du rett til å utføre endringen. Da gjelder hovedregelen: du trenger ikke rive.
Hva samtykket sier betyr mest
Det viktigste spørsmålet er hva dere avtalte da utleier sa ja. Loven sier «uten særlig avtale». En særlig avtale kan være at utleier skriver «ok, men veggen skal fjernes når du flytter», eller at kontrakten har en klausul om at alle endringer skal tilbakeføres. Da kan utleier kreve det.
Sa utleier bare «ja, gjør det», uten noe forbehold, er det ikke en slik avtale. Utleier kan ikke etterpå kreve noe han ikke sa fra om. Den som mener det ble avtalt tilbakeføring, må kunne vise hvor det står. Finn derfor fram e-poster, meldinger og kontrakten.
Var samtykket muntlig, blir det ord mot ord. Husk at du som leietaker kan trenge å bevise at samtykket ble gitt og hva det gjaldt. Se etter vitner, bilder av arbeidet med dato eller meldinger der utleier kommenterer.
Selv med særlig avtale er det en grense
Utleier kan ikke i noe tilfelle kreve boligen satt tilbake til opprinnelig stand hvis det ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap. Ville det koste mer å rive veggen og sette alt tilbake enn det er verdt, eller ville det redusere verdien av boligen, kan ikke utleier kreve det.
Hvorvidt en tilbakeføring er uforholdsmessig, vurderes konkret. En vegg i gips som er enkel å fjerne, men som har ført til at du har lagt strøm og kontakter, kan være dyrere å rive enn å la stå. Er tilbakeføring lett og billig, og avtalen krever det, er grensen ikke nådd.
Fast inventar og forbedringer
Fast inventar du har brakt inn i boligen, tilfaller utleier hvis det ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap å skille det ut. Det gjelder for eksempel fastmontert kjøkken eller innebygde skap.
Har du med utleiers samtykke gjort vesentlige forbedringer, kan du kreve vederlag for den fordelen utleier oppnår, med mindre noe annet ble avtalt da samtykket ble gitt (husleieloven § 10-5). Blir dere ikke enige om vederlaget, kan begge kreve det avgjort av en takstnemnd (husleieloven § 12-2). Dette er et krav du må ha forbeholdt deg i tide. Skriver utleier i samtykket at du ikke får vederlag, har du neppe krav.
Henrik og skilleveggen i stuen
Henrik leier en treromsleilighet for 13 500 kroner i måneden. Han ber utleier Marit om lov til å sette opp en lett skillevegg i stuen, slik at han får et ekstra soverom til barnet som kommer. Marit svarer på e-post: «Det går fint, send meg en skisse først.» Henrik sender skissen, og Marit svarer «Ok». Veggen koster 22 000 kroner å bygge, og han betaler selv.
To år senere sier Henrik opp leieavtalen. Ved utflyttingsbefaringen skriver Marit at veggen må rives, og at hun krever 9 000 kroner av depositumet til riving og maling.
Henrik svarer at han fikk samtykke uten forbehold, og at hun ikke kan kreve tilbakeføring uten særlig avtale. Han viser til e-postene. Marit finner ingen omtale av tilbakeføring i dem eller i leiekontrakten. Kravet faller bort, og depositumet betales ut. Hadde Marit skrevet «OK, men veggen må vekk når du flytter» i e-posten, ville Henrik måtte rive eller dekke kostnaden, så lenge dette ikke ville bli uforholdsmessig dyrt.
Slik sikrer du deg før du bygger
- Be om samtykket skriftlig, og beskriv endringen så nøyaktig du kan.
- Spør direkte om utleier vil kreve tilbakeføring ved utflytting, og få svaret skrevet ned.
- Spør om du kan kreve vederlag for forbedringen, og hva som gjelder.
- Ta bilder før, under og etter arbeidet.
- Behold kvitteringer for materialer og håndverkere.
Gjelder det mindre ting som maling eller hyller, er det lettere å bli enige. Mer om hva du kan og ikke kan gjøre står i artikkelen om oppussing i leiebolig.
Når dere er uenige
Kommer dere ikke til enighet, er dokumentasjonen det viktigste. Husleietvistutvalget behandler denne typen tvister, og begge parter kan legge fram e-poster, bilder og kontrakten. Har utleier trukket i depositumet uten at du har sagt ja, skal utbetaling skje etter reglene for depositum.
Et trekk for skade kan bygge på erstatningsregelen i husleieloven § 5-8. Mer om hva som skjer på selve befaringen står i artikkelen om utflyttingsbefaring.
Kort oppsummert
- Du må som hovedregel ikke fjerne en endring i leiligheten som du gjorde med utleiers samtykke.
- Utleier kan bare kreve tilbakeføring hvis det er avtalt, for eksempel i selve samtykket.
- Selv med avtale kan utleier ikke kreve tilbakeføring som koster uforholdsmessig mye eller gir urimelig verditap.
- Fast inventar kan tilfalle utleier, og vesentlige forbedringer kan gi krav på vederlag hvis ikke annet er avtalt.
- Få samtykke og vilkår skriftlig før du begynner.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.