Når en tidsbestemt leiekontrakt går ut på sluttdatoen, skal leietaker som hovedregel flytte – men bare hvis utleier i god tid har gitt skriftlig beskjed om at avtalen er tidsbestemt og at den slutter. Hvis du blir boende i mer enn tre måneder etter sluttdatoen uten at utleier ber deg flytte, blir avtalen automatisk tidsubestemt, og du kan bli boende (husleieloven § 9-2).

Det vanlige forløpet

En tidsbestemt avtale slutter i utgangspunktet av seg selv på sluttdatoen, uten oppsigelse. Hvis Markus har en avtale som slutter 31. juli, skal han som hovedregel ha flyttet innen den datoen.

Men det er en viktig forutsetning: For at avtalen skal slutte automatisk, må Markus ved inngåelsen ha fått skriftlig beskjed om at avtalen er tidsbestemt. Var ikke dette gjort, regnes avtalen som tidsubestemt, og da må utleier si den opp på vanlig måte med tre måneders frist.

Hvis du blir boende: avtalen kan bli tidsubestemt

Dette er kanskje det viktigste å vite. Hvis leieforholdet fortsetter i mer enn tre måneder etter sluttdatoen, uten at utleier skriftlig har bedt deg flytte, blir avtalen automatisk gjort om til en tidsubestemt avtale (§ 9-2).

Ingrids treårsavtale gikk ut 30. april. Utleier sa ingenting, og Ingrid ble boende og betalte leie. Da august kom, hadde det gått mer enn tre måneder, og avtalen var blitt tidsubestemt. Nå kan hun ikke bare kastes ut – utleier må gi henne en skriftlig, begrunnet oppsigelse med tre måneders frist.

Dette betyr at du som leietaker aldri står helt rettsløs bare fordi en dato har passert. Lar utleier deg bli boende uten å si fra, styrkes posisjonen din.

Hvis du skal flytte: hva må du gjøre?

Når avtalen faktisk slutter og du skal flytte ut, er det noen ting du bør passe på:

  • Lever boligen ryddig og rengjort. Du skal levere den tilbake i samme stand som ved innflytting, men med fradrag for normal slitasje (det som naturlig blir slitt av vanlig bruk).
  • Vanlig slitasje skal du ikke betale for. Litt slitte gulv eller falmet maling etter flere års bruk er normalt – det kan du ikke trekkes for. Men en knust dør eller store flekker du har laget, kan du måtte erstatte.
  • Hold en utflyttingsbefaring. Gå gjennom boligen sammen med utleier, helst med overtakelsesprotokollen fra innflytting som sammenligning. Ta bilder.

Depositumet ditt skal tilbake

Når leieforholdet er slutt og boligen levert tilbake, skal du som hovedregel få tilbake depositumet ditt med renter. Utleier kan bare beholde av depositumet det han faktisk har krav på, for eksempel for ubetalt leie eller dokumenterte skader du har forårsaket.

Pia hadde et depositum på 24 000 kr. Da hun flyttet, mente utleier at hun hadde laget en stor flekk i parketten og ville beholde 10 000 kr. Pia hadde bilder fra innflyttingen som viste at flekken allerede var der. Fordi depositumet sto på sperret konto, kunne ikke utleier ta pengene uten Pias samtykke eller en avgjørelse fra HTU. Pia fikk hele depositumet tilbake.

Dette eksemplet viser hvorfor overtakelsesprotokollen og bildene fra innflytting er så viktige – de er ditt bevis ved utflytting.

Hva gjør du hvis utleier nekter å gi tilbake depositumet? 1. Be om en skriftlig begrunnelse for hva utleier mener å ha krav på. 2. Står pengene på en sperret depositumskonto (slik de skal), kan ikke utleier ta dem uten ditt samtykke eller en avgjørelse fra HTU/domstol. 3. Er dere uenige, kontakt Husleietvistutvalget (htu.no). Det er billig og laget nettopp for slike saker.

Hva med å forlenge?

Hvis du vil bli boende lenger, er det lurt å ta initiativ i god tid:

Hva gjør du? 1. Snakk med utleier et par måneder før sluttdatoen: «Jeg trives godt – kan vi forlenge?» 2. Avtal skriftlig om dere lager en ny avtale, og på hvilke vilkår. 3. Husk at en helt ny avtale kan ha ny (markeds)pris, mens en avtale som bare «ruller videre» beholder den gamle leien.

Hva hvis utleier vil at du skal flytte – men du ikke har noe sted å bo?

Det kan være tøft hvis en avtale går ut og du ikke har funnet et nytt sted. Husk at du i hvert fall har krav på den tiden avtalen ga deg, og at utleier ikke kan kaste deg ut «på dagen». Hvis avtalen ble tidsubestemt fordi den fortsatte, må utleier gi deg en skriftlig, begrunnet oppsigelse med tre måneders frist. Trenger du hjelp i en slik situasjon, kan du kontakte kommunens boligkontor eller NAV, som kan bistå med å skaffe bolig.

Sjekkliste for utflytting

Hva gjør du ved utflytting? 1. Avtal en utflyttingsbefaring med utleier. 2. Ta med overtakelsesprotokollen og bildene fra innflytting. 3. Vask boligen grundig (men du skal ikke betale for vanlig slitasje). 4. Ta nye bilder av hvert rom ved utflytting. 5. Lever nøkler og noter dato. 6. Avtal hvordan og når depositumet betales tilbake. 7. Meld flytting til Folkeregisteret og si opp eller flytt strømavtalen.

Hva er «normal slitasje» – og hva må du betale for?

Dette er kanskje det folk krangler mest om ved utflytting, så la oss gjøre det konkret. Normal slitasje er det som naturlig oppstår når noen bor et sted over tid, og det skal du ikke betale for. Skader utover dette kan du derimot bli ansvarlig for.

  • Normal slitasje (betaler du ikke for): lett slitt parkett etter flere års gange, små merker etter bilder på veggen, falmet maling, slitte fuger på badet.
  • Skade (kan du måtte betale for): en stor brennflekk i sofaen, et knust vindu, et hull i veggen etter en montert hylle som ikke var avtalt, en ødelagt dør.

Pål bodde i en leilighet i fire år. Da han flyttet, var parketten litt matt og det var noen små spikerhull i veggen. Utleier ville trekke 8 000 kr for «skader». Men dette er normal slitasje etter fire år, og Pål skulle ikke betale. Derimot hadde han laget en dyp ripe i en benkeplate – den måtte han dekke. Skillet går mellom det som er vanlig bruk og det som er reell skade.

Jo lengre du har bodd, desto mer slitasje er «normalt». Bilder fra både innflytting og utflytting er ditt beste bevis i en slik diskusjon.

Kort oppsummert

Når en tidsbestemt avtale går ut, skal du som hovedregel flytte – forutsatt at utleier ga skriftlig beskjed om tidsbegrensningen ved inngåelsen. Blir du boende i over tre måneder uten at utleier sier fra, blir avtalen tidsubestemt og du får fullt oppsigelsesvern. Ved utflytting skal boligen leveres ryddig (men du betaler ikke for normal slitasje), og depositumet skal tilbake med renter. Er dere uenige, hjelper Husleietvistutvalget.