Restarbeid etter overtakelse: frister og press på utbyggeren
Restarbeid som er skrevet inn i overtakelsesprotokollen, skal utføres innen fristen som er avtalt. Er ingen frist avtalt, skal arbeidet gå med rimelig fremdrift. Dagmulkten stanser ved overtakelsen, så presset etter overtakelsen går gjennom andre midler. Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet og kreve retting av det som er mangelfullt. Send utbyggeren en skriftlig frist, og vis til punktene i protokollen.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva restarbeid er etter loven
Restarbeid er arbeid som ikke er ferdig på overtakelsesdagen, og som utbyggeren skal gjøre etterpå. Loven bruker ikke ordet. Den skiller mellom to situasjoner. Er arbeidet eller deler av det ikke fullført til de tidene du har rett til å kreve, er ytelsen forsinket (§ 17). Er noe utført, men ikke slik avtalen eller loven krever, er det en mangel.
Utbyggeren skal holde fristene som er avtalt for å fullføre arbeidet eller deler av det (§ 10). Fører dere inn en dato for et punkt i protokollen, kan den fungere som en avtalt frist for akkurat det arbeidet. Er ingen frist avtalt, skal arbeidet utføres med rimelig fremdrift og uten unødig avbrudd.
Hva som skjer med dagmulkten
Overtakelsen stanser dagmulkten (§ 14). Etter overtakelsen kan du altså ikke regne med at en daglig sum løper mot utbyggeren, selv om restarbeidet drar ut. Oppfyller utbyggeren andre plikter etter avtalen for sent, gjelder reglene om forsinkelse tilsvarende så langt de passer, men ikke reglene om dagmulkt (§ 17 tredje ledd).
Det er også nyttig å vite at du bare kan heve avtalen på grunn av forsinkelse hvis du har sagt fra om det før overtakelsen. Etter overtakelsen kommer heving bare på tale ved en mangel som er et vesentlig avtalebrudd.
Slik presser du på etter overtakelsen
Du har flere virkemidler, og de virker best sammen.
Det første er pengene. Har du krav på grunn av forsinkelsen, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet (§ 24). Er restarbeidet en mangel, gjelder den tilsvarende retten i § 31. Tilbakeholdet kan bare dekke det arbeidet som mangler, og ikke mer.
Det andre er en skriftlig frist. Skriv til utbyggeren, vis til punktet i protokollen, og sett en ny dato du mener er rimelig. Si at du holder tilbake et bestemt beløp til arbeidet er gjort. Blir meldingen sendt på forsvarlig måte, regnes den som gitt i tide selv om den kommer for sent frem.
Det tredje er retting. Gjelder restarbeidet en mangel, kan du kreve at utbyggeren retter den innen rimelig tid etter at du har sagt fra, og at han gjør det for egen regning. Retter han ikke, kan du kreve prisavslag. Har du et tap utover det, kan du kreve erstatning for økonomisk tap som kan føres tilbake til mangelen.
Be om en fremdriftsplan for restarbeidet, med navn på den som har ansvaret hos utbyggeren. Ta bilder av tilstanden med dato, og skriv ned hva som ble sagt i telefonsamtaler, slik at du kan vise til det senere. Utbyggeren kan kreve forlengelse av en frist hvis arbeidet er forsinket av noe du står bak, for eksempel at du ikke har gitt adgang til boligen, eller av en hindring utenfor hans kontroll. Det må han si fra om uten ugrunnet opphold (§ 11).
Pål og Nadia
Pål og Nadia Hagen kjøper en enebolig med tomt for 6 400 000 kroner. Ved overtakelsen noteres fem restarbeider i protokollen: maling av to vegger, en utvendig trapp, utelys, et rekkverk og en lekkasje i et takvindu. Utbyggeren skriver «uke 40» ved trappen og rekkverket. Ingen frister er satt for resten. Sluttbetalingen er 640 000 kroner.
De får to tilbud på det som mangler, til sammen 74 000 kroner. Pål og Nadia betaler 566 000 kroner og holder tilbake 74 000 kroner, og sender utbyggeren tilbudene med en e-post.
Uke 40 går uten at trapp og rekkverk er montert. Pål skriver at trappen og rekkverket skal være ferdig innen 14 dager, at utelys, maling og takvinduet skal rettes innen fire uker, og at tilbakeholdet frigis etter hvert som punktene er gjort. Utbyggeren leverer trapp og rekkverk etter ti dager. Pål og Nadia betaler da den delen som svarer til disse tilbudene.
Hvis du allerede har betalt alt
Har du betalt hele vederlaget før restarbeidet er gjort, har du ikke lenger noe å holde tilbake. Da må du kreve arbeidet gjort, og du kan ha garantien å falle tilbake på hvis utbyggeren ikke leverer. Garantien gjelder til fem år etter overtakelsen.
Nye feil som viser seg etter overtakelsen, må du si fra om innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget dem. Rundt ett år etter overtakelsen kan begge parter kreve en ny synfaring. Henvis da til punktene som ikke er gjort. Se også ettårsbefaringen ble aldri holdt.
Kort oppsummert
- Restarbeid er arbeid som ikke var ferdig ved overtakelsen. Er arbeidet ikke fullført til avtalt tid, er det forsinkelse. Er det gjort feil, er det en mangel.
- Dagmulkten stanser ved overtakelsen. Etter det må du bruke tilbakehold, skriftlige frister og retting for å presse på.
- Du kan holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet, men ikke mer.
- Skriv til utbyggeren med en frist for restarbeid, og vis til punktene i protokollen.
- Har du betalt alt, kan garantien være din sikkerhet i fem år etter overtakelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.