For at en eiendom skal kunne seksjoneres, må vilkårene i eierseksjonsloven § 7 være oppfylt: hver seksjon må gi enerett til en bestemt bruksenhet med klart avgrenset hoveddel og egen inngang, hver boligseksjon må være en lovlig boenhet etter plan- og bygningsloven med kjøkken, bad og wc innenfor hoveddelen, det må settes sameiebrøk for alle seksjoner, og seksjoneringen må omfatte hele eiendommen. Er ett av vilkårene ikke oppfylt, skal kommunen avslå søknaden.

La oss gå gjennom kravene slik kommunens saksbehandler vil gjøre det — og se hvor folk oftest snubler.

Kravet om egen bruksenhet med hoveddel

Hver seksjon skal gi enerett til én bestemt bruksenhet. Bruksenhetens hoveddel — selve leiligheten eller næringslokalet — må være:

  • Klart avgrenset: grensene må kunne tegnes entydig på plantegningen.
  • Sammenhengende: hoveddelen kan ikke bestå av et rom her og et rom der som ikke henger sammen.
  • Med egen inngang: man skal kunne komme inn i sin egen bolig uten å gå gjennom naboens.

Boder, garasjeplasser og uteareal kan derimot ligge adskilt fra hoveddelen — de tas med som tilleggsdeler, og for dem gjelder ikke kravene om sammenheng og egen inngang.

Kravet om lovlig boenhet — her ryker flest

En boligseksjon må være en lovlig etablert boenhet etter plan- og bygningsloven, og kjøkken, bad og wc må ligge innenfor hoveddelen. Kommunen sjekker byggesaksarkivet: finnes det tillatelse for det antallet boenheter søknaden legger opp til?

Her kommer Solveig i Fredrikstad inn. Hun eier en enebolig der forrige eier innredet loftet til en hybelleilighet en gang på nittitallet — med tekjøkken, dusjkabinett og egen ringeklokke, men uten at noen søkte kommunen om noe som helst. Solveig vil seksjonere og selge loftsleiligheten. Søknaden hennes vil bli avslått: loftet er aldri godkjent som egen boenhet. Først må hun gjennom en byggesak om etablering av ny boenhet, der dagens tekniske krav til blant annet rømningsveier, takhøyde og lyd vurderes — og først når godkjenningen foreligger, kan seksjoneringen innvilges. For eldre bygårder med «organisk fremvokste» leiligheter kan denne lovlighetsjobben være omfattende, og det er her profesjonell hjelp oftest tjener seg inn.

Merk forskjellen: kommunen krever lovlig etablert boenhet. At badet er umoderne eller kjøkkenet slitt, er uten betydning for seksjoneringen — det avgjørende er den formelle godkjenningen.

Hele eiendommen må med

Seksjoneringen skal omfatte hele eiendommen, og som hovedregel bare én grunneiendom. Du kan altså ikke skille ut én leilighet som seksjon og la resten av gården ligge useksjonert — alle bruksenheter og alle arealer må plasseres, enten i en seksjon eller som fellesareal. Arealer som andre seksjonseiere trenger tilgang til, for eksempel trapperom og tekniske rom, må være fellesareal.

Sameiebrøk og formål

Søkeren må fastsette en sameiebrøk for hver seksjon og angi formålet — bolig eller næring. Formålet må være i samsvar med det arealet lovlig kan brukes til; et lokale regulert til næring kan ikke seksjoneres til bolig uten bruksendring. Loven krever også at det er sikret tilstrekkelig parkering i tråd med byggetillatelsen.

Når kan det seksjoneres — og hvem kan kreve det?

Eksisterende bygg kan seksjoneres når vilkårene over er oppfylt. For nybygg gjelder § 8: planlagte bygninger kan seksjoneres allerede når rammetillatelse foreligger — derfor kan utbyggere selge seksjoner før byggingen er ferdig.

Det er eiendommens hjemmelshaver som søker. Men loven har også en sikkerhetsventil i § 9: den som sameier en useksjonert boligeiendom og har bruksrett til en av boligene, kan på visse vilkår kreve seksjonering — om nødvendig med rettens hjelp. Regelen er praktisk der to eller tre eiere sitter i et gammelt, uformelt sameie og én av dem ønsker ryddige, omsettelige seksjoner, mens de andre trenerer.

Sjekkliste før du sender søknaden

  • Er hver boligseksjon en lovlig godkjent boenhet — og kan du dokumentere det?
  • Har hver hoveddel kjøkken, bad og wc innenfor sine grenser?
  • Er hver hoveddel klart avgrenset, sammenhengende og med egen inngang?
  • Er alle arealer på eiendommen plassert — i en seksjon eller som fellesareal?
  • Er arealer andre seksjoner er avhengige av, lagt som fellesareal?
  • Er sameiebrøkene satt, og tåler de dagens lys om ti år?
  • Stemmer formålet (bolig/næring) for hver seksjon med lovlig bruk?
  • Er parkeringskravet fra byggetillatelsen ivaretatt?

Kan du krysse av for alt, er sjansen god for vedtak innen fristen på tolv uker.

Hva skjer hvis vilkårene ikke er oppfylt?

Da skal kommunen avslå. Du får ikke «dispensasjon fra § 7» — veien går i stedet om å rette forholdet: lovliggjøre boenheten, tegne om bruksenhetene, flytte grensen mot fellesarealet. Avslaget kan påklages, men klager på klare vilkårsbrudd fører sjelden frem. Bruk heller kreftene på å levere en søknad som oppfyller vilkårene første gang — og er du i tvil om godkjenningshistorikken til et eldre bygg, få den kartlagt før du søker, ikke etter.