Å seksjonere en eiendom koster som regel fra noen tusen kroner til rundt 15 000–20 000 kroner i kommunalt gebyr, avhengig av hvilken kommune eiendommen ligger i og hvor mange seksjoner det gjelder. I tillegg kommer tinglysingsgebyr til staten (545 kroner i 2026) — og skal seksjoner ha uteareal som tilleggsdel, kommer en oppmålingsforretning som gjerne koster flere titusen kroner på toppen. Totalen spenner altså fra under ti tusen for en enkel sak til godt over femti tusen for en sak med oppmåling og profesjonell bistand.
La oss ta kostnadene én for én.
Det kommunale seksjoneringsgebyret
Etter eierseksjonsloven § 15 fastsetter kommunen selv gebyret, men det kan ikke overstige selvkost — altså det saksbehandlingen faktisk koster kommunen. Før 2018 var gebyret lovbestemt lavt (maksimalt tre rettsgebyr, fem med befaring); den nye loven slapp taket, og mange kommuner har siden skrudd prisene betydelig opp.
Resultatet er store forskjeller. Noen kommuner ligger fortsatt på 4 000–6 000 kroner for en ordinær sak, mens andre tar vesentlig mer — Hamar kommune tar til illustrasjon 15 000 kroner i grunngebyr for seksjonering (2026), med tillegg per seksjon utover to. Sjekk alltid gebyrregulativet i din kommune før du budsjetterer; tallene justeres årlig.
En trøst: etter lovens § 14 har kommunen tolv ukers frist på seg. Bruker den lengre tid, kuttes gebyret med 25 prosent per påbegynte uke forsinkelse, og etter fire uker på overtid bortfaller det helt.
Tinglysingsgebyret
Seksjoneringen skal tinglyses i grunnboken, og staten tar 545 kroner i tinglysingsgebyr (sats per 2026). Kommunen krever det inn sammen med sitt eget gebyr. Får du avslag på søknaden, skal tinglysingsgebyret betales tilbake — det er jo da ingenting å tinglyse.
Og en hyggelig nyhet: førstegangsseksjonering av egen eiendom utløser ikke dokumentavgift. Du overfører ikke eiendommen til noen andre — du deler bare opp det du allerede eier — så de 2,5 prosentene mange frykter, er ikke tema her.
Oppmåling av uteareal — den store x-faktoren
Skal en seksjon ha utendørs tilleggsdel — en hageflekk, en biloppstillingsplass på tomten — kreves oppmålingsforretning etter matrikkellova. Det er ofte den klart største enkeltkostnaden: gebyrene varierer med kommune og areal, men beløp fra 15 000 kroner og godt over 30 000 kroner er vanlig.
Vurder derfor alternativet: I stedet for tinglyste utendørs tilleggsdeler kan sameiet vedtektsfeste enerett for bestemte seksjoner til å bruke deler av fellesarealet (loven tillater slik enerett i inntil 30 år). Det gir svakere rettsvern enn en tilleggsdel, men koster en brøkdel. Hva som er riktig, avhenger av hvor viktig arealet er — her er det verdt å tenke seg om, gjerne med rådgiver.
Andre kostnader det er lett å glemme
- Tegninger. Søknaden krever plantegninger av alle etasjer. Mangler du brukbare tegninger, må noen lage dem — noen tusenlapper hos en teknisk tegner eller arkitekt.
- Lovliggjøring. Er ikke alle boenhetene godkjent etter plan- og bygningsloven, må det en byggesak til først, med egne gebyrer og eventuelle utbedringskostnader. Dette kan bli den desidert største posten.
- Profesjonell bistand. Advokat eller konsulent for å rigge søknad, brøk og vedtekter. For enkle saker unødvendig; for eldre bygårder og eiendommer med flere eiere ofte vel anvendte penger, typisk fra ti–femten tusen kroner og oppover etter sakens kompleksitet.
Regnestykket for Bjørn i Skien
Bjørn har arvet en firemannsbolig i Skien og vil seksjonere for å selge to av leilighetene. Alle fire boenheter er lovlig godkjent, og ingen skal ha uteareal som tilleggsdel. Hans regnestykke kan se omtrent slik ut:
- Kommunalt seksjoneringsgebyr: si 8 000–12 000 kroner (fire seksjoner, avhengig av regulativ)
- Tinglysingsgebyr: 545 kroner
- Oppdaterte plantegninger: ca. 5 000 kroner
- Sum: i størrelsesorden 15 000 kroner
Hadde Bjørn i tillegg villet gi hver leilighet sin hagedel, måtte han lagt til oppmålingsforretning — og totalen kunne fort passert 50 000. Målt mot verdien som skapes når fire uomsettelige leiligheter blir fire salgbare seksjoner, er selv det høye anslaget som regel en svært god investering.
Tre spørsmål som avgjør hva din seksjonering koster
- Hvilken kommune ligger eiendommen i? Gebyrspennet mellom kommuner er flere hundre prosent. Søk opp «gebyrregulativ seksjonering» pluss kommunenavnet, og se etter både grunnbeløp og tillegg per seksjon.
- Skal noen seksjoner ha uteareal som tilleggsdel? Ja her betyr oppmålingsforretning — og gjerne en dobling eller tredobling av totalen. Vurder om vedtektsfestet enerett til fellesareal dekker behovet billigere.
- Er alle boenhetene lovlig godkjent? Nei her betyr byggesak først, og da er det den — ikke seksjoneringen — som blir hovedutgiften.
Kort oppsummert
Regn med kommunalt gebyr (sjekk regulativet — spennet er stort), 545 kroner i tinglysing, og legg til oppmåling hvis uteareal skal fordeles. Ingen dokumentavgift ved førstegangsseksjonering. Og husk at den dyreste seksjoneringen sjelden er den med høyest gebyr — det er den som må gjøres to ganger fordi søknaden var mangelfull første gang.