Ja, du kan dele opp seksjonen din i to eller flere seksjoner. Det gjøres ved reseksjonering etter eierseksjonsloven § 20: du søker kommunen som hjemmelshaver, og hver av de nye seksjonene må oppfylle lovens vanlige vilkår — blant annet må hver nye boligseksjon være en lovlig godkjent boenhet med eget kjøkken, bad og wc. I tillegg trenger du samtykke fra panthaverne dine, og som regel fra årsmøtet i sameiet.

Det korte svaret er altså ja — men veien har tre etapper som må tas i riktig rekkefølge.

Etappe 1: Byggesaken — den mange hopper over

En deling på papiret forutsetter en deling i virkeligheten. Skal én leilighet bli to boliger, etablerer du en ny boenhet, og det krever tillatelse etter plan- og bygningsloven. Den nye enheten vurderes etter dagens tekniske krav: rømningsveier, lyd mellom boenhetene, takhøyde, bod, ofte parkeringsdekning etter kommunens normer.

Dette er det vanligste stoppunktet. Kommunen vil ikke godkjenne en reseksjonering der den nye «seksjonen» ikke er en lovlig boenhet — så byggesaken må i havn først, og den kan koste både gebyrer og ombyggingskroner. Sjekk gjerne med kommunen tidlig om delingen i det hele tatt er realistisk der du bor; enkelte kommuner har planbestemmelser som begrenser oppdeling av boliger i visse områder.

Etappe 2: Samtykkene

Selv om seksjonen er din, er du del av et sameie, og § 20 krever:

  • Samtykke fra alle med tinglyst pant i seksjonen. Banken din skal godkjenne at pantet omfordeles på de nye seksjonene. Dette er normalt kurant, men må dokumenteres skriftlig.
  • Samtykke fra årsmøtet med to tredjedels flertall hvis det samlede stemmetallet øker. I boligsameier har hver seksjon én stemme — deler du én seksjon i to, blir det én stemme mer i sameiet, og da har naboene et ord med i laget. I praksis betyr det at de fleste delinger av boligseksjoner må innom årsmøtet.
  • Samtykke fra styret hvis delingen oppretter nye fellesarealer, for eksempel en ny felles gang inn til de to leilighetene.

Din egen sameiebrøk fordeles mellom de nye seksjonene; de andres brøker forblir uendret.

Etappe 3: Søknaden til kommunen

Så følger den formelle reseksjoneringen: søknad på fastsatt skjema med nye plantegninger, forslag til brøkfordeling og samtykkene vedlagt. Kommunen behandler saken innen tolv uker, fører endringen i matrikkelen og sender til tinglysing. Regn med kommunalt gebyr (sjekk regulativet — nivået er ofte som ved seksjonering) pluss tinglysingsgebyr.

Håkon i Bergen deler byleiligheten

Håkon eier en seksjon på 140 kvadratmeter over to plan i en bygård i Sandviken. Barna er utflyttet, og to leiligheter på 70 er verdt merkbart mer enn én på 140. Han engasjerer en arkitekt, får byggetillatelse til ny boenhet — det koster ham nytt bad, lyddempende himling og en brannklassifisert dør — og tar saken til årsmøtet, der delingen godkjennes med god margin etter at han har svart ryddig på spørsmål om parkering. Banken samtykker, kommunen fatter reseksjoneringsvedtak, og et halvår etter første strek på tegningen selger Håkon den øverste seksjonen.

Regnestykket hans: rundt 250 000 i ombygging og gebyrer — mot en samlet verdiøkning på det dobbelte. Men han er ærlig på at han undervurderte papirarbeidet: «Byggesaken var grei. Det var samtykkekabalen som krevde flest kvelder.»

Trenger du egentlig å dele? Utleie krever ikke seksjonering

Et spørsmål verdt å stille seg før du løper til kommunen: hva er egentlig målet? Er planen bare å leie ut halve leiligheten, trenger du nemlig ingen deling. Du kan fritt leie ut hele eller deler av seksjonen din — en hybel med egen inngang kan leies ut som den er, så lenge arealet lovlig kan brukes til varig opphold. Ingen reseksjonering, ingen årsmøterunde.

Deling er verktøyet når du vil kunne selge eller pantsette delene hver for seg — det er da du trenger to selvstendige seksjoner med hvert sitt grunnboksblad. Vil du ha leieinntekter nå og holde salgsmuligheten åpen, kan rekkefølgen «lovlig utleiedel først, deling den dagen du skal selge» være den smarteste veien. Da tar du byggekostnadene når du vet at de forrentes.

Verdt å tenke på før du setter i gang

En deling er økonomisk fristende, men gjør en edruelig totalvurdering: ombyggingskostnader, gebyrer i to runder (byggesak og reseksjonering), eventuell gevinstbeskatning ved salg av den nye seksjonen der vilkårene for skattefritt boligsalg ikke er oppfylt for den — og tiden det tar. Og møter du motstand i sameiet eller et uventet krav i byggesaken, er det ofte her et par timer hos advokat eller en erfaren ansvarlig søker er forskjellen på et prosjekt som glir og et som gror fast.