Ja, to seksjoner kan slås sammen til én. Det skjer ved reseksjonering etter eierseksjonsloven § 20: eieren av seksjonene søker kommunen, panthaverne i begge seksjoner må samtykke, og sammenslåingen tinglyses. Forutsetningen er at seksjonene ligger i samme eierseksjonssameie — og vær klar over at den juridiske sammenslåingen og den fysiske (å åpne veggen mellom leilighetene) er to forskjellige prosesser som begge må på plass.

Nettopp den misforståelsen skal vi begynne med.

Hullet i veggen er ikke nok — og døren i grunnboken er ikke nok

Ellen og Jonas eier en treroms på Torshov i Oslo. Når naboleiligheten legges ut for salg, slår de til: planen er å åpne veggen mellom de to og få én stor familieleilighet. De ser for seg én byggesak og ferdig med det.

Men her er det altså to løp:

  • Byggesaken etter plan- og bygningsloven gjelder det fysiske: å slå sammen to boenheter er søknadspliktig, og inngrep i bærevegg krever ansvarlig foretak. Etter denne er leilighetene fysisk én bolig — men juridisk fortsatt to seksjoner, med to grunnboksblad, to brøker og to stemmer.
  • Reseksjoneringen etter eierseksjonsloven gjelder det juridiske: de to seksjonene blir til én, med samlet brøk og ett grunnboksblad.

Mange lar være å ta det andre løpet og blir sittende med én fysisk bolig fordelt på to seksjoner. Det er lovlig, men upraktisk: to sett felleskostnader å holde styr på, to seksjoner å tinglyse pant i — og ved salg må kjøperens bank og megler håndtere to objekter. Motsatt kan det å beholde to seksjoner være et bevisst valg: da kan boligen enklere deles og selges som to enheter igjen senere. Poenget er å velge, ikke snuble inn i en mellomtilstand.

Slik gjennomføres den juridiske sammenslåingen

  1. Sjekk grunnvilkåret. Seksjonene må ligge i samme sameie — altså på samme gårds- og bruksnummer. Seksjoner i nabosameiet kan ikke slås sammen med dine, selv om bare en vegg skiller dem. (Sammenslåing av hele sameier er også mulig etter loven, men det er en langt større øvelse.)
  2. Innhent panthavernes samtykke. Alle med tinglyst pant i noen av seksjonene må samtykke, og pantekabalen må ryddes: lånene som hviler på hver seksjon, skal etter sammenslåingen ha en avklart prioritet i den ene, nye seksjonen. Har Ellen og Jonas lån i to banker, må bankene bli enige om rekkefølgen — det ordner seg som regel, men krever litt fram og tilbake.
  3. Søk kommunen. Reseksjoneringssøknad med oppdaterte plantegninger og samtykker. Sameiebrøkene for de to seksjonene legges sammen; ingen andres brøk endres. Årsmøtesamtykke kreves som hovedregel ikke — loven krever det ved økt stemmetall, og en sammenslåing reduserer antall stemmer fra to til én. Skulle sammenslåingen derimot skape nye fellesarealer eller berøre andre seksjoner, gjelder egne samtykkekrav.
  4. Vedtak og tinglysing. Kommunen behandler saken innen tolvukersfristen, fører endringen i matrikkelen og sender til tinglysing. Kostnad: kommunalt gebyr etter regulativet pluss tinglysingsgebyr.

Hva med felleskostnadene og formuesverdien?

Felleskostnadene fordeles etter brøk, og siden den nye seksjonen får summen av de to gamle brøkene, betaler du det samme som før — bare på én faktura. Stemmeretten reduseres derimot reelt: der husstanden før hadde to stemmer på årsmøtet, har den nå én. I små sameier kan det faktisk være et argument noen vurderer før de slår sammen.

Hva med dokumentavgift?

Et spørsmål som ofte dukker opp: utløser sammenslåingen dokumentavgift? Selve reseksjoneringen gjør det ikke når du allerede eier begge seksjonene — det skjer ingen hjemmelsovergang, du omorganiserer bare det som er ditt. Dokumentavgiften på 2,5 prosent betalte Ellen og Jonas da de kjøpte naboseksjonen, som ved et hvilket som helst boligkjøp. Vær derimot oppmerksom hvis sammenslåingen inngår i noe mer sammensatt, for eksempel der seksjoner med ulike eiere skal omfordeles — da kan avgiftsspørsmål oppstå, og en sjekk med Kartverket på forhånd er billig.

Sjekkliste for sammenslåing

  1. Ligger begge seksjoner i samme sameie (samme gårds- og bruksnummer)?
  2. Er byggesaken for den fysiske sammenslåingen avklart?
  3. Har alle panthavere samtykket, og er panteprioriteten i den nye seksjonen avtalt?
  4. Er ny samlet sameiebrøk riktig regnet ut?
  5. Er søknad, tegninger og samtykker komplette før innsending?

Når bør du få hjelp?

En sammenslåing der én eier har begge seksjoner og ett banklån, er blant de enklere reseksjoneringene og kan ofte håndteres uten advokat. Kompleksiteten kommer med flere panthavere som skal prioriteres, seksjoner med ulikt formål (bolig og næring), eller sammenslåinger som samtidig flytter grenser mot fellesareal. Da er en time med fagperson tidlig i prosessen billig forsikring — feilen som oftest må repareres i ettertid, er nettopp pant som ble hengende feil etter en hjemmesnekret sammenslåing.