Når regnes oppussingen som «full ombygging» etter bustadoppføringslova?
Full ombygging likestilles med oppføring av ny bolig i bustadoppføringslova § 1, men loven sier ikke hvor omfattende arbeidet må være. Det er en skjønnsmessig vurdering av hvor stor del av bygningen som rives eller skiftes ut, og om resultatet i praksis blir en ny bolig. Vanlig oppussing, som nytt bad eller kjøkken, faller under håndverkertjenesteloven. Regnes arbeidet som full ombygging, får du blant annet krav på garanti, regler for forskudd og dagmulkt ved forsinkelse.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om full ombygging
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneBustadoppføringslova gjelder avtaler mellom en entreprenør og en forbruker om å oppføre ny eierbolig. Etter § 1 regnes også oppføring av fritidshus og eierseksjoner med, og «full ombygging skal reknast likt med oppføring». Mer står det ikke. Loven har ingen prosentgrense, ingen kvadratmeter og ingen kostnadsgrense.
Håndverkertjenesteloven gjelder derimot arbeid på fast eiendom som reparasjoner, vedlikehold, installasjoner og ombygging, bortsett fra nyoppføring av bolig og arbeid som er ledd i det (§ 1 i håndverkertjenesteloven). Grensen mellom lovene går dermed ved spørsmålet om arbeidet er så omfattende at det må regnes som å bygge en ny bolig.
Hva som taler for at det er full ombygging
Siden loven er taus, er det en samlet vurdering. De fleste vil legge vekt på hvor omfattende arbeidet er sammenlignet med bygningen som helhet. Momenter som kan tale for full ombygging, er at:
- det meste av bygningen rives eller fjernes, slik at lite av den gamle konstruksjonen står igjen
- yttervegger, tak, bærende konstruksjon og tekniske anlegg skiftes ut i stor skala
- bygningen står uten funksjon som bolig mens arbeidet pågår
- resultatet i praksis er en ny bolig, selv om grunnmuren er beholdt
Momenter som taler mot, er at arbeidet gjelder enkeltrom eller enkeltsystemer, at familien bor i huset underveis, og at mesteparten av bygningen beholdes uendret. Et nytt bad, et nytt kjøkken eller en påbygd kjellerstue er vanlig oppussing eller tilbygg.
Ingen av momentene avgjør alene. Er du i tvil, er det mest nyttig å beskrive hva som faktisk skal gjøres, og hvor mye av husets verdi som er gjenbrukt.
Hva det betyr at loven gjelder
Regnes arbeidet som full ombygging, får du lovens beskyttelse for nybygg. Entreprenøren skal stille garanti for oppfyllelsen av avtalen, med mindre vederlaget ikke kan ventes å overstige to ganger grunnbeløpet i folketrygden. Forskudd kan bare avtales etter reglene i § 47, og minst en tiendedel av vederlaget skal ikke betales før overtakelsen. Entreprenøren har risikoen for arbeid og materialer frem til overtakelsen (§ 45). Ved forsinkelse kan du kreve dagmulkt.
Står entreprenøren for det vesentlige av både planlegging og oppføring, kommer også lovens krav til leveransen inn. Deler og innretninger som trengs for å ta boligen i bruk, må nevnes særskilt hvis de ikke skal leveres, og entreprenøren skal holde arbeidet forsikret frem til overtakelsen, hvis ikke annet er avtalt. Til forsikringen er dokumentert, kan du holde tilbake hele vederlaget.
Er det håndverkertjenesteloven som gjelder, har du ingen slik garantiplikt og ingen dagmulkt, men regler om prisoverslag, tilleggsarbeid og reklamasjon. Reklamasjonsfristen for arbeid på fast eiendom er fem år etter avslutningen av oppdraget (§ 22).
Loven kan ikke avtales bort til skade for deg (§ 3). Står det i kontrakten at håndverkertjenesteloven gjelder, og arbeidet i virkeligheten er full ombygging, kan du ikke bindes av vilkår som er dårligere enn bustadoppføringslova gir.
To ombygginger i samme gate
Per og Aisha Rahman kjøper en enebolig fra 1960-tallet og lar en entreprenør rive alle innvendige vegger, bytte tak og alle vinduer, legge nye rør og elektrisk anlegg og kle om yttervegger. Grunnmuren blir stående. Avtalen er på 3 800 000 kroner, og de bor ikke i huset under arbeidet. Dette likner mer på en ny bolig enn på oppussing. Vurderingen gir dem sannsynligvis lovens vern for nybygg.
Det gir dem blant annet rett til garanti på minst 10 prosent av vederlaget, altså 380 000 kroner, hvis tomt ikke inngår i avtalen. Entreprenøren kan ikke kreve at de betaler den siste tiendedelen, 380 000 kroner, før overtakelsen. Dagmulkten er 1 promille per dag, altså 3 800 kroner, hvis ikke noe annet er avtalt.
Linn Berge har et hus i samme gate og bytter bad og kjøkken for 600 000 kroner. Resten av huset er uberørt, og hun bor der hele tiden. Det er vanlig oppussing, og håndverkertjenesteloven gjelder.
Når du og entreprenøren er uenige om hvilken lov som gjelder
Be om en skriftlig arbeidsbeskrivelse som viser hva som rives og hva som beholdes. Sammenlign med momentene over. Sier entreprenøren at det bare er vanlig oppussing, men arbeidet i realiteten er en ombygging av hele bygningen, kan du kreve at garanti blir stilt. Mangler garanti, kan du holde tilbake alt vederlag til den er dokumentert, hvis bustadoppføringslova gjelder.
Hvilken lov som gjelder, avhenger av hva arbeidet faktisk er. Kontraktsteksten alene er ikke nok.
Kort oppsummert
- Bustadoppføringslova § 1 sier at full ombygging likestilles med oppføring, men oppgir ingen grense.
- Hvor omfattende arbeidet er sammenlignet med bygningen som helhet, er den viktigste vurderingen.
- Nytt bad, kjøkken eller enkeltrom er vanlig oppussing og følger håndverkertjenesteloven.
- Er det full ombygging, får du garanti, regler for forskudd og dagmulkt, og loven kan ikke avtales bort til skade for deg.
- Beskriv hva som rives og beholdes skriftlig, og la ikke kontraktens lovvalg stå uprøvd.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.