To ulike lover, to ulike beskyttelsesnivåer
Forskjellen mellom avhendingslova og bustadoppføringslova er ikke bare akademisk. Bustadoppføringslova gir forbrukeren vesentlig sterkere rettigheter enn avhendingslova, blant annet krav på garantistillelse fra entreprenøren, strengere regler om frister og forsinkelse, og en klarere adgang til å kreve retting av mangler underveis i arbeidet. Avhendingslova bygger derimot på at kjøperen overtar boligen «som han er» i større grad, med mangelsvurderinger knyttet til hva som er avtalt og hva kjøperen med rimelighet kunne forvente ut fra boligens alder, type og synlige tilstand. Når du kjøper noe som fremstår som en halvferdig oppussing, er det derfor ikke likegyldig hvilket regelsett som legges til grunn. Er det avhendingslova som gjelder, må du i stor grad akseptere den tilstanden boligen er i, med mindre det foreligger skjulte feil eller vesentlige avvik fra det som er opplyst. Er det bustadoppføringslova som gjelder for gjenstående arbeid, har du et helt annet grunnlag for å kreve at arbeidet fullføres kontraktsmessig, du kan reklamere på en annen måte enn ved et rent bruktboligkjøp, og du kan i visse tilfeller holde tilbake deler av kjøpesummen til arbeidet er rettet opp. Loven regulerer også hvordan overtakelse og risikoovergang skal håndteres når arbeidet ikke er sluttført, noe som sjelden er tydelig regulert i en ordinær kjøpekontrakt for en brukt bolig, og som derfor lett blir en kilde til uenighet dersom ingen har tenkt gjennom hvilket regelsett som egentlig passer på situasjonen.
Hvor går grensen i praksis?
Avgrensningen mellom de to lovene beror på hva som konkret er avtalt skal skje etter at kontrakten er signert. Kjøper du en bolig som allerede eksisterer, selv om den har et gammelt kjøkken og et bad som trenger renovering, er dette normalt et rent avhendingslova-kjøp — du kjøper boligen som den fremstår, og oppussingen er din egen sak etterpå, uavhengig av hvor stort behovet for renovering er. Situasjonen er en annen dersom selgeren, som del av kjøpsavtalen, forplikter seg til å fullføre en påbegynt oppussing før overtakelse, eller dersom kjøpet er strukturert som et prosjekt der en entreprenør skal ferdigstille arbeidet på vegne av kjøperen. Da nærmer man seg bustadoppføringslovas virkeområde, særlig hvis arbeidet som gjenstår er omfattende nok til å regnes som en total ombygging, for eksempel fordi bærende konstruksjoner, hele det tekniske anlegget eller store deler av planløsningen fortsatt skal endres etter at avtalen ble inngått. Venke opplevde nettopp denne gråsonen da hun kjøpte en enebolig der forrige eier hadde revet ut deler av innredningen i første etasje, men ikke fullført gjenoppbyggingen. Kjøpekontrakten inneholdt en klausul om at selgeren skulle sluttføre gulv, elektrisk anlegg og bad før overtakelse, mot et tillegg i kjøpesummen som skulle dekke dette arbeidet. Fordi denne forpliktelsen var vesentlig og gjaldt konkret, gjenstående byggearbeid etter avtaleinngåelsen, måtte Venke og hennes advokat vurdere om denne delen av avtalen i realiteten var underlagt bustadoppføringslova, selv om resten av boligkjøpet for øvrig fulgte avhendingslova. Jo større andel av boligens totale verdi og areal det gjenstående arbeidet utgjorde, desto sterkere talte dette for at bustadoppføringslova måtte legges til grunn for denne delen.
Hva bør du sjekke i kontrakten?
Se nøye på hvordan kjøpekontrakten er formulert. Står det at boligen selges «som den er» med generelle opplysninger om stand, peker dette mot avhendingslova. Inneholder kontrakten derimot konkrete forpliktelser om at selger eller en tredjepart skal utføre nærmere angitte byggearbeider etter signering — med egne frister, spesifikasjoner og kanskje til og med en egen entreprisekontrakt vedlagt — peker dette mot bustadoppføringslova for den delen av arbeidet. Vær særlig oppmerksom hvis kjøpesummen er delt opp i en pris for eksisterende bolig og en egen pris for gjenstående arbeid, siden dette kan tyde på at partene selv har oppfattet transaksjonen som to ulike rettslige forhold. Se også etter hvem som faktisk skal utføre det gjenstående arbeidet: er det selgeren personlig, en navngitt entreprenør, eller er dette overlatt til kjøperen selv å ordne etter overtakelse? Skal arbeidet utføres av en profesjonell aktør mot vederlag som en del av selve kjøpet, styrker dette argumentet for at bustadoppføringslova bør legges til grunn for denne delen, uavhengig av hva kontrakten kaller avtalen.
Hva bør du gjøre hvis du er usikker?
Er du i tvil om hvilken lov som gjelder for oppussingsforpliktelsene i kontrakten din, bør du få vurdert avtalen konkret før du signerer, ikke etter at det har oppstått en tvist. En boligadvokat kan lese kontrakten opp mot både avhendingslova og bustadoppføringslova, peke på hvor gråsonene ligger, og eventuelt foreslå presiseringer som gjør ansvarsfordelingen tydeligere før du forplikter deg. Dette er langt billigere og enklere enn å skulle avklare spørsmålet i etterkant, når arbeidet allerede er utført og en uenighet har oppstått om hva som faktisk ble lovet. Har du allerede kjøpt og oppdaget at gjenstående arbeid ikke er utført som lovet, er det fortsatt verdt å avklare hvilket regelsett som egentlig regulerer akkurat den delen av avtalen, siden dette har direkte betydning for hvilke krav du kan fremme, hvilke frister som gjelder, og om du kan kreve garantier eller sikkerhet for at arbeidet blir korrekt utført. Ta gjerne vare på all kommunikasjon om hva som ble avtalt om det gjenstående arbeidet, inkludert eventuelle tegninger, beskrivelser og prisoverslag, slik at du har best mulig grunnlag dersom spørsmålet om lovvalg skulle bli aktuelt senere.
Kort oppsummert: - Kjøp av en eksisterende bolig følger avhendingslova, selv om den trenger oppussing. - Avtaler om at selger eller entreprenør skal fullføre eller totalombygge boligen etter kjøpet, kan falle inn under bustadoppføringslova. - Grensen avgjøres av hvor omfattende det gjenstående arbeidet er, ikke av hvordan boligen ser ut ved visning. - Bustadoppføringslova gir sterkere forbrukervern, blant annet gjennom garantikrav og strengere fristregler. - Se nøye på kontraktens ordlyd om gjenstående arbeid, og få den vurdert av advokat ved tvil.