Er prøvetid i en leiekontrakt lovlig?
Et vilkår om prøvetid der utleier fritt kan avslutte leieforholdet, er ikke gyldig i en boligleie. Loven tillater ikke vilkår som stiller leieren dårligere enn loven. Utleier kan bare si opp en tidsubestemt boligleie med saklig grunn, og en tidsbestemt boligleie skal som hovedregel vare minst tre år. Husleieloven har ingen egen regel om prøvetid. Det finnes noen unntak, blant annet for et enkelt rom i utleiers egen bolig.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva husleieloven sier om vilkår som er dårligere enn loven
Husleieloven er en beskyttelseslov for leieren. Paragraf 1-2 sier at det ikke kan avtales eller gjøres gjeldende vilkår som er mindre gunstige for leieren enn det loven gir. Gjelder leien en bolig, har du altså rettigheter som en kontrakt ikke kan fjerne.
Loven nevner ikke ordet prøvetid. Derfor må vilkåret vurderes opp mot reglene om oppsigelse og tidsbegrensning. Det er der en prøvetid i leiekontrakten får sin rettslige verdi.
Det er verdt å skille mellom to typer vilkår. Noen kontrakter lar utleier avslutte uten grunn de første ukene eller månedene. Andre sier at leieren kan flytte raskt uten å binde seg. Den første typen strider mot loven for bolig, mens den andre typen ikke gjør det.
Prøvetid der utleier kan avslutte uten grunn
Anta at kontrakten sier at de to første månedene er prøvetid, og at utleier kan avslutte med 14 dagers varsel uten å oppgi grunn. Et slikt vilkår strider mot loven på to punkter.
For det første kan utleier bare si opp en tidsubestemt boligleie hvis det foreligger en av grunnene i § 9-5: eget bruk, riving eller ombygging, mislighold eller en annen saklig grunn. «Prøvetiden er over» er ikke en slik grunn.
For det andre er oppsigelsesfristen som utgangspunkt tre måneder (§ 9-6), og oppsigelsen skal være skriftlig og begrunnet (§ 9-7). Et vilkår om fri avslutning etter 14 dager gir leieren mindre enn dette, og kan ikke gjøres gjeldende etter § 1-2.
Det betyr at du ikke må flytte fordi utleier henviser til en prøvetid. Utleiers oppsigelse må følge lovens krav, og du kan protestere på vanlig måte.
Når en kort tidsbestemt avtale er lovlig
Noen kaller prøvetid en tidsbestemt avtale på noen måneder som kan bli til en lengre avtale. Da gjelder reglene om tidsbestemte avtaler i § 9-3.
Hovedregelen er at en tidsbestemt boligleie ikke kan være kortere enn tre år. Minstetiden kan være ett år hvis det er en loftsbolig eller sokkelbolig i en enebolig, eller en bolig i en tomannsbolig, og utleier bor i samme hus.
Unntak fra minstetiden gjelder hvis boligen skal brukes av utleieren selv eller noen i husstanden, eller hvis utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen. Da må leieren skriftlig ha fått vite grunnen senest da avtalen ble inngått, og boligen må faktisk brukes slik ved utløpet.
Er en tidsbestemt boligleie inngått i strid med disse reglene, anses den som tidsubestemt. Da gjelder oppsigelsesvernet fullt ut, og en kort «prøveperiode» har ingen virkning for utleier.
Les mer om forskjellen på tidsbestemt og tidsubestemt kontrakt.
Hva som skjer etter at du har fått en slik melding, avhenger av hva du gjør. Flytter du ut fordi du tror utleier har rett, kan oppsigelsen regnes som godtatt. Svar derfor skriftlig at du ikke anser vilkåret som gyldig, og at du ønsker å bli boende. Mottar du en formell oppsigelse, har du én måned på deg til å protestere. Da faller oppsigelsen bort hvis utleier ikke går til sak innen tre måneder.
Unntak: et rom i utleiers egen bolig
For en tidsubestemt leieavtale om et enkelt beboelsesrom der leieren etter avtalen har adgang til en annens bolig, gjelder ikke de strenge kravene i § 9-5 andre ledd. Utleier kan si opp uten å ha en av de saklige grunnene. Formkravene og protestretten i §§ 9-7 og 9-8 gjelder heller ikke her, og oppsigelsesfristen er én måned.
Leier du et hybelrom i utleiers egen leilighet og deler kjøkken og bad, er du i denne kategorien. Da har utleier mye større frihet, og en avtale om prøvetid vil stort sett bare gjenta det loven allerede tillater.
Njål og leiligheten i Tromsø
Njål Olsen skriver under på en tidsubestemt kontrakt for en toroms leilighet i Tromsø. Husleien er 11 900 kroner i måneden. Kontrakten har et punkt om «prøvetid i tre måneder, og utleier kan avslutte med 14 dagers varsel».
Etter fire uker sender utleieren Kjetil en melding om at Njål må ut ved månedsslutt, uten begrunnelse. Meldingen er ikke en lovlig oppsigelse: den er ikke begrunnet, den opplyser ikke om protestretten, og den bygger på et vilkår som ikke gjelder mot en leier av bolig. Njål kan bli boende. Skal Kjetil få leieforholdet avsluttet, må han sende en skriftlig, begrunnet oppsigelse med tre måneders frist og ha en saklig grunn.
Hadde leiligheten i stedet vært et enkelt rom i Kjetils egen bolig, ville situasjonen vært en annen. Da kunne Kjetil si opp uten å ha en av de saklige grunnene, men med en måneds frist.
Det som er lovlig til fordel for leieren
Loven forbyr vilkår som stiller leieren dårligere. Vilkår som stiller leieren bedre, er i orden. En avtale om at leieren kan flytte ut etter en uke for å prøve boligen, er derfor ikke noe problem. Leieren kan dessuten selv si opp en tidsubestemt avtale (§ 9-4).
Kort oppsummert
- Prøvetid i en leiekontrakt er ikke lovlig for bolig når vilkåret lar utleier avslutte fritt, fordi § 1-2 forbyr vilkår som er dårligere for leieren enn loven.
- Utleier kan bare si opp tidsubestemt boligleie med saklig grunn, skriftlig og begrunnet.
- Tidsbestemt boligleie skal normalt vare minst tre år, ellers regnes den som tidsubestemt.
- Unntak gjelder blant annet et enkelt rom i utleiers egen bolig.
- Vilkår som stiller leieren bedre enn loven, er gyldige.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.