Kan jeg som privat selger få boligselgerforsikring?
Du kan søke om boligselgerforsikring som privat selger, og ingen lov hindrer deg, men det er forsikringsselskapet som avgjør om du får den og på hvilke vilkår. Tilbudet ved salg uten megler varierer mellom selskapene. Vanlige vilkår er en tilstandsrapport og en utfylt egenerklæring, så spør selskapet før du bestemmer deg for å selge selv. Forsikringen dekker kjøperens krav mot deg etter avhendingslova, men bare hvis du har gitt riktige opplysninger.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Loven knytter ikke forsikringen til megler
Boligselgerforsikring er en vanlig forsikringsavtale mellom deg og et forsikringsselskap. Avhendingslova og forsikringsavtaleloven sier ikke at en megler må være med. Hvem som får tegne forsikringen, avgjør selskapet i sine vilkår, men det kan ikke uten saklig grunn nekte noen en forsikring det ellers tilbyr allmennheten (forsikringsavtaleloven § 1B-3). Det at en megler ofte er med, betyr ikke at private selgere er utelukket i prinsippet.
I praksis varierer det. Noen selskaper tilbyr forsikring ved salg uten megler, andre gjør det på strengere vilkår eller ikke i det hele tatt. Ingen kan love deg et bestemt tilbud på forhånd, og vilkårene kan endre seg fra år til år. Den eneste måten å få svar på er å spørre selskapene direkte, og å gjøre det før du annonserer boligen.
Hva forsikringen dekker
Når du selger en bolig til en privatperson, svarer du for mangler etter avhendingslova selv om boligen er solgt «som den er». Ved forbrukerkjøp har et slikt forbehold ingen virkning, og forbehold som ikke er konkrete nok har det heller ikke (§ 3-9). Kjøperen kan reklamere i inntil fem år etter overtakelsen (§ 4-19). Det er dette ansvaret forsikringen skal avlaste deg for, ved å dekke kjøperens berettigede krav mot deg i tråd med vilkårene.
Ansvaret er det samme enten du selger med eller uten megler. Forskjellen ligger i at du uten megler selv må sørge for dokumentasjonen: salgsoppgave, egenerklæring og opplysninger om boligen. Dårlig dokumentasjon gir deg mer å svare for, og kan gjøre det vanskeligere å få forsikring.
Hva selskapene vanligvis ber om
Vilkårene er ulike, men noen krav går igjen. Et vanlig vilkår er at en tilstandsrapport som oppfyller forskriften ligger ved salget, ofte med en alder på høyst tolv måneder. Et annet er at egenerklæringsskjemaet er fylt ut og gjort tilgjengelig for kjøperen før du aksepterer budet. Spør derfor om rekkefølgen: dekningen kan bli dårligere hvis du aksepterer et bud før skjemaet er på plass.
Les også unntakene. Eksempler på unntak som forekommer i vilkår, er krav om manglende tilbehør, dårlig rengjøring og feil på hvitevarer, salg til nær familie og arbeid du selv har gjort eller lovet å gjøre.
Du har en lovfestet plikt til å gi riktige og fullstendige svar på selskapets spørsmål (forsikringsavtaleloven § 4-1). Gir du uriktige eller ufullstendige opplysninger om noe vesentlig, kan selskapet si opp forsikringen med 14 dagers varsel (§ 4-3). Har du forsømt opplysningsplikten svikaktig, og det har inntruffet et forsikringstilfelle, er selskapet uten ansvar (§ 4-2).
Tuva selger uten megler
Tuva skal selge en enebolig for 3 650 000 kroner og vil ikke bruke megler. Hun spør tre forsikringsselskaper. Det første sier nei til salg uten megler. Det andre tilbyr forsikring, men bare med tilstandsrapport som ikke er eldre enn tolv måneder. Det tredje vil se egenerklæringen før svar.
Tuva bestiller tilstandsrapport, fyller ut egenerklæringen ærlig, også om en gammel fuktskade i kjelleren som er utbedret, og tegner forsikringen hos det andre selskapet før hun annonserer. Fem måneder etter overtakelsen finner kjøperen fukt i bad som ikke var nevnt. Reparasjonen er anslått til 180 000 kroner. Kjøperen må dekke de første 10 000 kronene selv (§ 3-1 fjerde ledd) og kan kreve prisavslag for resten, 170 000 kroner. Er kravet berettiget og dekket av vilkårene, er det selskapet som tar det, ikke Tuva.
Hadde Tuva derimot skjult fuktskaden på skjemaet, ville selskapet kunne bruke det mot henne. Forsikringen følger de opplysningene hun ga, ikke de hun burde ha gitt.
Hvis du ikke får forsikring
Får du nei, skal selskapet begrunne avslaget skriftlig. Salget er likevel mulig, men du bærer risikoen selv. Da kan du redusere den med de samme grepene som en forsikring forutsetter:
- Bestill tilstandsrapport. Kjøperen regnes som kjent med det som går tydelig fram av rapporten, og kan ikke gjøre det gjeldende som mangel (§ 3-10).
- Opplys om alt du vet, også om utbedrede feil. Manglende opplysning om forhold du kjente til, er selve grunnlaget for mange krav.
- Skriv konkrete forbehold i kontrakten, ikke «som den er». Et forbehold må være spesifikt for å ha virkning overfor en forbruker.
- Samle kvitteringer og dokumentasjon fra oppussing og utbedring, så du kan vise hva som er gjort.
Disse grepene gjør forsikringen enklere å få, og de gjør deg tryggere uansett.
Kort oppsummert
- Som privat selger kan du søke om boligselgerforsikring, men selskapet avgjør om du får den, og tilbudet ved salg uten megler varierer.
- Forsikringen avlaster deg for kjøperens krav etter avhendingslova, som kan komme inntil fem år etter overtakelsen.
- Tilstandsrapport og utfylt egenerklæring før budaksept er vanlige vilkår, så spør før du annonserer.
- Du må gi riktige og fullstendige opplysninger til selskapet, ellers kan forsikringen sies opp eller bli mindre verdt.
- Uten forsikring bør du ha tilstandsrapport, konkrete forbehold og god dokumentasjon.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.