Prisavslag når huset ble kjøpt under takst
At du har kjøpt huset under takst, hindrer deg ikke i å kreve prisavslag, men det gjør heller ikke kravet automatisk. Det som avgjør, er om boligen har en mangel etter loven og hva det koster å rette den. Lav pris kan brukes av selgeren som argument for at du kunne regne med feil, så du bør sikre deg at feilen ikke var opplyst.
Hva det betyr at du har kjøpt under takst
En takst kan være mye. Det kan være en verdivurdering som sier hva boligen antas å være verdt, eller en tilstandsrapport som beskriver hvilken stand boligen er i. De to sier ulike ting. Å ha kjøpt under takst betyr vanligvis at du betalte mindre enn verdivurderingen, og det sier noe om markedet eller om forhandlingene, ikke om det finnes en feil.
Loven bryr seg om tilstanden, ikke om prisen alene. Etter avhendingslova § 3-2 har eiendommen en mangel hvis den ikke er i samsvar med det du kunne forvente ut fra blant annet type, alder og synlig tilstand. Derfor er det feilen og hva den koster som avgjør kravet, ikke om du fikk en god pris.
Selgerens innvending om at prisen tok høyde for feilen
Selgeren kan hevde at du betalte lite fordi boligen hadde feil, og at prisen derfor allerede var justert. Slike innvendinger blir tatt på alvor, men bare når feilen faktisk var kjent for deg. Du kan ikke kreve for noe du kjente til eller måtte kjenne til (avhendingslova § 3-10 første ledd), og du regnes for å kjenne til det som går tydelig fram av tilstandsrapporten eller andre salgsdokumenter.
Er feilen ikke nevnt, eller er den nedtonet i rapporten, er situasjonen en annen. Har du ikke fått vite om den, og det er ikke rimelig å regne med at prisen skulle dekke den, kan du fortsatt ha krav. Å ha kjøpt billig gjør ikke at du har godtatt skjulte feil.
Høyesterett har understreket at undersøkelsesplikten ikke skal strekkes så langt at risikoen for skjulte feil flyttes tilbake til kjøperen (HR-2025-1749-A). Det gjelder uavhengig av om prisen var høy eller lav.
Prisavslaget regnes ut fra feilen, ikke fra takstverdien
Prisavslaget settes normalt til kostnadene ved å få mangelen rettet (avhendingslova § 4-12). Det spiller ingen rolle om du fikk boligen langt under takst eller til full takst. Utbedringskostnaden er den samme. Din pris er ikke et fradrag.
Selgeren kan likevel forsøke å vise at noe annet gir riktigere resultat, siden regelen gjelder «med mindre noe annet blir bevist». Det er da han som må legge fram noe. Bare å peke på at prisen var lav, er en svak begrunnelse alene.
Kjøpte du under takst fordi boligen var i dårlig stand, og dette var kjent, vil en del av det du krever kunne falle bort som noe du kjente til. Du kan derfor ikke regne med å få dekket alt.
Slik gikk det for Pål
Pål kjøpte et hus til 3,1 millioner kroner. Verdivurderingen i salgsoppgaven lød på 3,4 millioner. Etter overtakelsen oppdaget han at drensrørene var ødelagt, en feil som tilstandsrapporten bare omtalte som «normal slitasje». Utbedringen ble anslått til 210 000 kroner.
Selgerens forsikringsselskap svarte at prisen var langt under verdivurderingen, og at Pål derfor måtte ha regnet med utbedringer. Pål viste til at rapporten ikke advarte mot drensrørene og at han hadde forhandlet på grunn av den generelle standarden på huset, ikke på grunn av drenering. Selskapet trakk innvendingen og aksepterte kostnadsanslaget som grunnlag for prisavslaget.
Dokumentasjon som gjør at prisen ikke svekker kravet
Skal du unngå at den lave prisen brukes mot deg, bør du kunne vise hva du visste og hva du ikke visste ved kjøpet. Ta vare på salgsoppgaven, tilstandsrapporten, egenerklæringen og meldinger med megler eller selger. Har du notater fra visning, er de nyttige.
Forklar skriftlig hvorfor du fikk en lav pris, hvis det var en annen grunn enn feilen. Kanskje det var få bud, en stresset selger eller dårlig tid på året. Det er rimelig å ta med når selgeren peker på prisen.
Vil du se hva som ellers kan gi rett til prisavslag, kan du lese artikkelen om når du kan kreve prisavslag. Utregningen av kravet er forklart i pilaren om prisavslag, og hva som skjer når feilen ikke lar seg utbedre, står i artikkelen om feil som ikke kan utbedres.
Kort oppsummert
- Å ha kjøpt huset under takst utelukker ikke prisavslag, siden kravet bygger på mangelen.
- Selgeren kan hevde at prisen tok høyde for feilen, men bare feil du kjente til, kan brukes mot deg.
- Utbedringskostnaden er den samme uansett hvor mye under takst du kjøpte.
- Ta vare på salgsoppgave, rapport og meldinger som viser hva du visste.
- Er feilen tydelig opplyst i rapporten, blir det som regel ingen mangel.
Slik har Finansklagenemnda vurdert lignende saker: I 228 saker om utmåling av prisavslag fikk kjøper helt eller delvis medhold i 86 %.