Prisavslag eller retting av nybygget: slik er rekkefølgen
Når du krever prisavslag i stedet for retting på et nybygg, må du normalt først ha gitt utbyggeren sjanse til å rette feilen. Etter bustadoppføringslova har entreprenøren rett til å rette hvis det kan gjøres uten vesentlig ulempe for deg. Du kan kreve prisavslag når feilen ikke blir rettet som loven krever, for eksempel fordi utbyggeren dropper det, drar det ut eller ikke får det til. Avslår du retting som utbyggeren har rett til å utføre, mister du retten til prisavslag.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Hva loven sier om rekkefølgen
Vår forklaring — les paragrafene ordrett via lenkeneNår boligen har en mangel, har du flere krav å velge mellom. Loven lister dem opp i § 29: holde tilbake penger, kreve retting, kreve prisavslag, heve kjøpet og kreve erstatning. Kravene står ikke likestilt i praksis, for retting kommer først.
Grunnen står i § 32 andre ledd. Når du sier fra om en mangel, har entreprenøren krav på å få rette den, så sant rettingen kan skje uten vesentlig ulempe for deg og du ikke ellers har særlig grunn til å si nei. Prisavslag kommer inn i § 33. Der står det at du kan kreve prisavslag hvis mangelen ikke blir rettet i samsvar med § 32. Andre setning i samme paragraf stenger døren hvis du selv har avslått en retting som utbyggeren hadde rett til å gjøre.
Slik får du retting først, uten å miste noe
Skriv en reklamasjon til utbyggeren så snart du oppdager feilen. Beskriv hva som er galt, legg ved bilder og si klart at du krever feilen rettet. Fristen for å si fra er rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget feilen, og aldri senere enn fem år etter overtakelsen (bustadoppføringslova § 30).
Rettingen skal skje innen rimelig tid etter at du har gjort mangelen gjeldende og gjort det mulig for entreprenøren å rette. Loven oppgir ikke antall dager. Det er derfor lurt å sette en konkret skriftlig frist, for eksempel fjorten dager, og forklare at du vil kreve prisavslag hvis den ikke holdes. En frist på papiret gjør det lett å vise senere hva som ble avtalt.
Rettingen skal skje for entreprenørens regning. Han skal bære tilkomstutgifter, utgifter til å konstatere mangelen og andre utgifter som er en direkte og nødvendig følge av rettingen (§ 32). Du skal altså ikke betale for at en håndverker kommer og ser på feilen.
Når du kan gå rett til prisavslag
Prisavslag blir aktuelt når rettingen ikke fører frem. Det gjelder i flere situasjoner:
- Utbyggeren svarer ikke, eller sier at han kommer, men møter ikke opp.
- Han har rettet, men feilen er der fortsatt eller har kommet tilbake.
- Han nekter å rette, for eksempel fordi han mener det ikke er en mangel.
- Retting vil bli så dyr eller så inngripende at du ikke kan kreve den, fordi kostnadene eller ulempene ikke står i rimelig forhold til det du oppnår (§ 32 første ledd).
Loven sier ikke hvor mange rettingsforsøk du må godta. Det som teller, er om mangelen til slutt er rettet slik at resultatet er i samsvar med avtalen. Hvis første forsøk ikke lykkes og utbyggeren vil prøve igjen, vurderes det ut fra hva som er rimelig for deg.
Hva avslaget skal være, står i § 33. Som hovedregel er avslaget lik kostnaden ved å få feilen rettet av andre. Blir den kostnaden urimelig høy i forhold til hva mangelen betyr for deg, er avslaget i stedet verdireduksjonen. Avslaget skal uansett minst svare til det utbyggeren sparte på å levere med feil. Vil du ha et konkret tall, kan et tilbud fra en annen håndverker eller en uavhengig vurdering være et godt grunnlag.
terrassedøren som lekker
Berit og Amir overtok et rekkehus til 4 200 000 kroner i september. I november lekker terrassedøren ved kraftig regn, og de reklamerer skriftlig 12. november med bilder. Utbyggeren lover å komme, men møter ikke opp to ganger.
Den 20. desember sender Berit en ny e-post. Hun skriver at utbyggeren har fjorten dager på seg til å rette, ellers krever de prisavslag. Fristen går ut uten svar. Da henter de et tilbud fra en snekker, som vil ta 38 000 kroner for å skifte dørbunn og tette rundt karmen.
Amir og Berit kan nå kreve et prisavslag på rundt det beløpet. Hadde de nektet utbyggeren adgang da han ringte for å bli med inn, kunne han hevdet at de selv avslo en retting han hadde rett til. Siden de ikke har gjort det, står de sterkt.
Penger du kan holde tilbake mens du venter
Er sluttoppgjøret ikke betalt, kan du holde tilbake så mye av vederlaget som er nødvendig for å sikre kravet (§ 31). Er det avtalt at sluttoppgjøret skal være betalt før overtakelsen, kan du i stedet sette den omstridte delen inn på en konto som bare dere to sammen kan disponere (deponering), og betale resten. Da regnes betalingen som gjort (§ 49). Beløpet bør stå i forhold til feilen, med litt margin for utgifter som kan komme. Tilbakeholdet gjelder bare så lenge kravet er uoppgjort, og er ikke en måte å slippe unna betaling for andre deler av avtalen.
Har du allerede betalt alt, har du ikke denne muligheten. Kravet om retting eller prisavslag står likevel ved lag så lenge du har reklamert i tide.
Prisavslag dekker ikke alt
Prisavslaget dekker som hovedregel kostnaden ved å få feilen rettet. Har feilen gitt deg andre økonomiske tap, kan du kreve erstatning etter § 35 i tillegg, så langt tapet ikke er dekket av avslaget. For vesentlige mangler kan du også heve kjøpet. Heving er et tyngre skritt, og det skal mye til.
Kort oppsummert
- Ved mangler i nybygg har utbyggeren normalt rett til å rette først, hvis det ikke gir deg vesentlig ulempe.
- Du kan kreve prisavslag når feilen ikke er rettet som loven krever, men ikke hvis du selv har avslått en retting han hadde rett til.
- Reklamer skriftlig og sett en konkret frist, så er rekkefølgen lett å dokumentere.
- Prisavslag i stedet for retting blir et reelt valg når utbyggeren uteblir, ikke får det til eller nekter.
- Du kan holde tilbake penger som sikkerhet for kravet så lenge sluttoppgjøret ikke er betalt.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.