Peisen kan ikke brukes – selger sa den var i orden

Slik gikk det for Kirsten

Kirsten kjøpte en rekkehusleilighet med peisinnsats i stuen. På visning hadde megleren sagt at eieren fyrte jevnlig, og i egenerklæringen hadde selgeren krysset av for at ildstedet var i orden. Første kalde kveld i oktober røyk det inn i stuen så snart hun tente. Feieren kom og fant at innsatsen manglet en tetning mot pipa, og anbefalte at den ikke ble brukt.

Kirsten hadde tatt skjermbilde av annonsen og lagret e-posten med egenerklæringen. Hun sendte begge til selgeren sammen med feierens notat. Selgeren svarte først at peisen aldri hadde vært noe problem, men da Kirsten viste at en nabo hadde hjulpet ham å bytte innsats to år tidligere uten dokumentasjon, ga han seg. Han tilbød å få peisen reparert av et fagfirma, og Kirsten godtok. Etter reparasjonen fikk hun et skriftlig bevis på at ildstedet var godkjent.

Peis kan ikke brukes: slik vurderes det som mangel

Eiendommen har en mangel hvis den ikke svarer til opplysninger selgeren har gitt, eller opplysninger i annonse, salgsprospekt eller annen markedsføring på hans vegne. Vilkåret er at opplysningen kan antas å ha virket inn på avtalen, og at den ikke ble rettet i tide på en tydelig måte (avhendingslova § 3-8). Sier selgeren at peisen er i orden, og den viser seg ikke å kunne brukes, er det derfor et naturlig utgangspunkt for et krav.

Opplysningen må være konkret nok til at du kunne stole på den. Et vagt «koselig peis» er ikke det samme som «peisen er i orden og fyres jevnlig». Sier selgeren noe muntlig, blir det lettere å bestride. Har du en e-post, en tekstmelding, en annonsetekst eller en avkrysning i egenerklæringen, står du sterkere.

Skjøt selgeren også kjente feil, kan det være en mangel fordi du ikke fikk opplysninger han visste om og du hadde grunn til å regne med å få (§ 3-7). Skriv da ned hva han kjente til og når.

Mangelen vurderes ut fra hvordan peisen var da du overtok, selv om feilen først viser seg senere (§ 3-1). Snakker du om en peis som har blitt ødelagt etter at du flyttet inn, for eksempel fordi du selv har fyrt for hardt, er det ikke lenger selgerens ansvar.

Bevis: det er du som må sannsynliggjøre feilen

Det er kjøperen som må sannsynliggjøre at peisen ikke er som opplyst. Det holder ikke å si at den ikke fungerer. Du trenger en beskrivelse av hva som er galt, og helst en vurdering av hvor lenge feilen har vært der.

Det praktiske er å få feieren til å skrive en kort rapport. Feieren kan si om røykkanalen er tett, om innsatsen sitter riktig og om ildstedet kan brukes uten fare. Skal du gå videre, kan en uavhengig fagperson vurdere om feilen må ha oppstått før overtakelsen. Ta bilder av peis, luke, pipe og eventuell sot rundt ildstedet.

Feieren kan stenge et anlegg med feil som vesentlig øker brannrisikoen, hvis feilen ikke rettes straks (forskrift om brannforebygging). Da er det du som eier som må la være å fyre. Bruker du peisen mot advarsel og det oppstår skade, kan du få problemer med både forsikring og et senere krav.

Det hjelper å kjenne til at et ildsted kan ha vært endret uten at kommunen er varslet. Eieren skal melde fra til kommunen ved nytt ildsted eller vesentlige endringer i fyringsanlegget. Har selgeren byttet innsats uten å melde det, kan det være et ekstra poeng i saken din.

Selgeren kan få rette først

Ved kjøp av brukt bolig kan du ikke selv kreve at peisen repareres. Det er selgeren som har rett til å rette mangelen, og tilbyr han det, må du godta det hvis rettingen ikke gir deg urimelig ulempe. Rettingen skal skje innen rimelig tid og for selgerens regning (§ 4-10). Kjøperen kan først kreve retting hvis selgeren har ført opp huset for salg, eller ved en nyoppført bolig som ikke har vært brukt i mer enn ett år.

Blir peisen ikke rettet, kan du kreve prisavslag, erstatning, heving eller holde tilbake noe av kjøpesummen. Prisavslaget settes som hovedregel til det det koster å få peisen utbedret. Heving er strengt og forutsetter et vesentlig avtalebrudd, så for en peis alene er prisavslag det vanlige.

Ta med i vurderingen at du dekker de første 10 000 kronene av tapet selv. En liten feil på peisen kan derfor havne under grensen. En innsats som må skiftes og et pipeløp som må tettes, kommer ofte over.

Slik går du fram

1. Sikre det selgeren og megleren har sagt. Ta vare på annonse, egenerklæring, e-poster og tilstandsrapport.
2. Få feierens vurdering skriftlig og ta bilder.
3. Fyr ikke i peisen mens den er underkjent.
4. Send selgeren en skriftlig reklamasjon innen rimelig tid etter at du oppdaget feilen. Beskriv hva slags mangel det er, og at du gjør den gjeldende.
5. Gi selgeren en rimelig frist til å svare og tilby å la ham rette.

For det bredere bildet om ildsted og pipe, se pilaren om pipe og ildsted med feil etter kjøp. Har selgeren fått feieren til å skrive et avvik han holdt tilbake, er avvik fra feieren som selgeren ikke sa fra om nærmest. Handler det om prisavslag, hjelper kan vi kreve prisavslag når peisen ikke kan brukes deg videre.

Kort oppsummert

• Når peisen ikke kan brukes, og selgeren sa at den var i orden, kan det være en mangel etter reglene om uriktige opplysninger.
• Det som er skriftlig, som annonse, egenerklæring og e-poster, veier tyngst.
• Du må selv gjøre det sannsynlig at peisen har en feil som fantes ved overtakelsen.
• Selgeren har rett til å rette først, og avviser du det, kan du miste prisavslag og heving.
• Fyr ikke i peisen mens den er underkjent, og reklamer skriftlig innen rimelig tid.