Overoppheting i ny leilighet om sommeren – kan jeg klage?
Du kan klage, men en varm sommer er ikke i seg selv en mangel. Overopphetingen kan være en mangel hvis den skyldes at leiligheten er prosjektert eller bygget dårligere enn avtalt eller enn du kunne forvente, for eksempel med manglende solskjerming eller ventilasjon som ikke virker. Klag skriftlig til entreprenøren innen rimelig tid og senest fem år etter overtakelsen. Dokumenter temperaturene over flere varme dager.
Står du i en lignende sak?
Skriv hva som har skjedd, med dine egne ord. Du får en første vurdering av saken din med en gang, og du bestemmer selv om en advokat skal se på den.
Når varme i en ny leilighet kan være en mangel
Etter bustadoppføringslova § 25 er det en mangel når resultatet ikke er i samsvar med avtalen eller lovens krav til faglig godt arbeid (§ 7). Det er ikke mangel hvis avviket skyldes forhold på din side.
Byggteknisk forskrift har krav til inneklima i bolig. Regelverket gir likevel ingen garanti for at det aldri blir varmt. En leilighet kan bli varm i en hetebølge selv om den er bygget riktig. Det som teller, er om boligen er prosjektert og bygget slik at den tåler vanlige sommerforhold, og om salgsmaterialet lovet noe om dette.
Har markedsføringen sagt at leiligheten har solskjerming, kjøling eller balansert ventilasjon, skal resultatet svare til det (§ 27). Entreprenøren kan også ha unnlatt å opplyse om forhold han kjente til, som store glassflater mot sør og vest uten skjerming, og som du hadde grunn til å regne med å få vite om (§ 26). Det gjelder bare hvis opplysningen kan antas å ha påvirket avtalen.
Sommervarme du må regne med og varme som er for mye
Alle boliger blir varmere i sol og varme. Toppetasjer, leiligheter med store vinduer mot sør og vest og boliger uten gjennomtrekk blir varmest. At det er varmt noen dager, er sjelden en mangel alene.
Det som peker mot mangel, er vedvarende høye temperaturer i flere uker, temperaturer som er langt høyere enn i sammenlignbare leiligheter i samme bygg, og at gode tiltak fra din side ikke hjelper. Peker avviket mot at solskjerming mangler, at ventilasjonen ikke leverer luft eller at glasset er av en annen type enn avtalt, er det et tegn på feil i bygget.
Din egen bruk teller også. Er solskjermingen aldri trukket for, ventilasjonen slått av eller vinduene holdt lukket hele dagen, kan entreprenøren hevde at avviket skyldes din side.
Dette bør du dokumentere i varmeperioden
Dokumentasjon samles mens varmen er der. Det er vanskelig å vise bakover.
Bruk et romtermometer eller en logger i de rommene som blir varmest. Skriv ned temperaturer morgen, ettermiddag og kveld, og samtidig utetemperatur. Før en enkel dagbok om hva du har gjort for å kjøle ned, som å trekke for og lufte om natten.
Ta bilder av vinduene, solskjerming og ventilasjonsventilene. Spør nabo i andre etasjer og leiligheter med annen himmelretning om de opplever det samme. Be entreprenøren om dokumentasjon på hvordan sommertemperatur og solskjerming er vurdert i prosjekteringen, og hva som er avtalt om ventilasjon eller kjøling.
Elin i toppetasjen
Elin Vik kjøpte en toppetasjeleilighet på 78 kvadratmeter med store vinduer mot sørvest. Overtakelsen var i september. Neste juni var temperaturen på stuen 27 til 29 grader på ettermiddagene i tre uker, selv om hun trakk for gardiner og luftet om natten.
Hun logget temperaturene hver dag, tok bilder og sendte en skriftlig reklamasjon. I salgsmaterialet sto det at vinduene hadde solbeskyttende glass og at leiligheten hadde balansert ventilasjon. Et besøk av en rådgiver viste at glasset var vanlig isolerglass uten solbeskyttelse, og at ventilasjonen ga mindre luft enn forutsatt.
Elin krevde retting. Entreprenøren måtte enten skifte glasset eller montere utvendig solskjerming, og justere ventilasjonen. Skjer det ikke, kunne hun kreve prisavslag. Hun ba også om dekning for rådgiveren.
Retting, prisavslag og erstatning fra entreprenøren
Ta utgangspunkt i dokumentasjonen din når du skriver til entreprenøren. Skriv hvilke rom det gjelder, hvilke temperaturer du har målt, og hva som er lovet i salgsmaterialet. Be om et svar innen en rimelig frist, og be om en plan for hvordan han vil undersøke og rette. Så lenge han arbeider med saken, kan du vente med å kreve mer.
Du kan kreve at entreprenøren retter mangelen på sin regning (§ 32). Retting kan være solskjerming, justering av ventilasjon eller andre tiltak. Retting skal ikke føre til kostnader eller ulemper som ikke står i rimelig forhold til det du oppnår. Han har selv rett til å rette hvis det kan skje uten vesentlig ulempe for deg.
Blir ikke mangelen rettet, kan du kreve prisavslag, og du kan kreve erstatning for økonomisk tap som kommer av mangelen. Heving krever et vesentlig avtalebrudd, og overoppheting alene vil sjelden være nok.
Du må reklamere innen rimelig tid etter at du oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og senest fem år etter overtakelsen (§ 30). Overtar du på høsten, kommer den første sommeren før en ettårsbefaring. Da er det en god anledning til å legge frem dokumentasjonen. Les om ettårsbefaring.
Kort oppsummert
- Overoppheting i ny leilighet om sommeren er ikke i seg selv en mangel, men kan være det hvis den skyldes at bygget er dårligere enn avtalt eller lovet.
- Mangler solskjerming eller virker ikke ventilasjonen slik salgsmaterialet lovet, har du et sterkt utgangspunkt.
- Dokumenter temperaturer, bruk og bilder mens varmen er der.
- Du kan kreve retting for entreprenørens regning, deretter prisavslag og erstatning.
- Reklamer skriftlig innen rimelig tid, og senest fem år etter overtakelsen.
Er saken din litt annerledes?
Et standardsvar passer ikke alltid. Beskriv saken din, så får du en gratis vurdering av akkurat den.